Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оформляется не просто купчая, а соглашение о переуступке, передаче прав пользования. Таким образом приобрести недвижимость СПб могут как физ., таки и юр. лица для садоводства, ИЖС или других целей, в соответствии с назначением участка .

Разрешена купля-продажа арендованных земель практически всех категорий, допустимых к пользованию. Исключение – наделы, официально изъятые из оборота

Можно ли собственнику продать землю в аренде

При условии, что с правоустанавливающими бумагами все в порядке и техническая документация в норме, владелец может распоряжаться землей на свое усмотрение. Не стали исключением и земли, на которых есть обременение – договор найма на определенный срок, с четко оговоренными возможностями.

Есть ли по рассматриваемому объекту какие-либо отягощения и запреты, кроме соглашения аренды, можно увидеть в базе ЕГРП

Многих покупка участка в аренде привлекает тем, что можно приобрести недвижимость, которая будет приносить стабильный пассивных доход, практически без вложений. При этом расторгнуть договор найма раньше назначенного срока новый владелец может:

• В установленном законом порядке.
• Согласно положениям договора.

Если в соглашении такого пункта нет, при этом арендатор исправно соблюдает все условия, то прекратить аренду до окончания срока ее действия практически невозможно.

Если рассматривать арендованный участок как объект, по факту у него два владельца – арендодатель и арендатор. Субъекты связаны положениями письменного соглашения

Как продать землю в аренде у органов местной власти

Нередкими стали сделки, когда участок берется в наем у муниципалитета, а постройка на нем, это частная собственность физ. или юр. лица. В этом случае:

• Дом отчуждается на основании купчей.
• Участок передается при помощи переуступки права найма.

Договор купли-продажи и соглашение о передаче прав аренды, одновременно подаются в Росреестр для регистрации

Осуществить переуступку можно в том случае, если:

• Срок действия договора не просрочен.
• Отсутствуют задолженности по ренте.

Если Вы хотите купить дачу, расположенную на муниципальной земле, обратите внимание на срок предыдущего соглашения:

• Аренда с администрацией от 5 лет и выше. Достаточно уведомить местные власти о смене арендатора. Для этого составляется заявление, которому присваивается входящий номер. Когда покупка участка находящегося в аренде состоялась, уведомление с отметкой передается в Росреестр, вместе с перечнем документов, необходимых для регистрации перехода прав.
• Наем земли у местных властей осуществляется до 5 лет. Потребуется получить письменное согласие органов самоуправления. Получить его можно только после рассмотрения на заседании земельной комиссии.

Продать или купить землю, находящуюся в аренде у местной городской администрации нельзя в том случае, если в договоре есть условия, запрещающие переуступку надела

Нужен агент по недвижимости?

Что необходимо проверить при покупке или продаже прав аренды земли

Если Вас интересует продажа земельных участков находящихся в аренде, не спешите оформлять право переуступки. Прежде всего, необходимо выполнить предварительную проверку надела и сопутствующей документации, а именно:

• Когда заканчивается срок действия договора аренды.
• Платилась ли своевременно рента, есть ли задолженности.
• Разрешено ли действующее целевое назначение земли для ИЖС, животноводства, земледелия и т.д.
• Есть ли запрещения на дальнейшее право выкупа надела.
• Требуется ли согласие супруга собственника аренды на сделку по переуступке права у нотариуса.

Договор аренды или соглашение о переуступке вносятся в Росреестр, при сроке действия более одного года. Обременение в любом случае фиксируется в базе ЕГРП

Особенности продажи участка находящегося в аренде

Необходимо учитывать, что купить землю, находящуюся в аренде муниципалитета, можно как при проведении аукциона, так и без него. Избежать общественных, открытых торгов позволит отсутствие других претендентов на участок. Кроме того, приобрести землю в этом случае допустимо по первоначальной цене.

Учитывая высокую стоимость участков для ИЖС, нередко их берут в аренду, возводят на территории здания. Согласно ЗК РФ и ФЗ 171, после регистрации постройки допустимо выкупить надел по льготной стоимости без торгов. Цена может составить всего 3% от кадастровой

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Налог на арендованную землю всегда платит собственник. Так, снимая участок в садоводстве арендатор будет отчислять лишь ренту по договору. Но если право переуступки будет продан, то владелец надела отчислит в госказну 13% на доход от прибыли. Рассчитывать на льготы в форме вычета при таких сделках не приходится.

Купить участок в аренде у муниципалитета гораздо дешевле, чем приобрести надел, находящийся в частной собственности

Подробнее о том, как купить участок земли в аренде и что для этого необходимо, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, мы детально ответим на все интересующие Вас вопросы!

Аренда участка в границах береговой полосы водного объекта

Знаете ли вы о существующих ограничениях покупки и строительства дома рядом с водоемами? В этой статье мы подробно расскажем, на что обратить внимание при покупке или постройке недвижимость в непосредственной близости от водоема.

Что такое водоохранная и береговая зона?

• Водоохранная зона — территория, которая примыкает к береговой линии моря, реки, ручья, канала, озера, водохранилища и на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления водного объекта и истощения его вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
• В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
• Береговая полоса—это полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, предназначенная для общего пользования.
• Береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации — полоса земли шириной 20 метров от края воды вглубь берега в пределах внутренних водных путей Российской Федерации[2] (расположенных за пределами населённых пунктов), используемая безвозмездно для работ, связанных с судоходством и сплавом.
• Водный кодекс устанавливает следующие размеры береговой полосы:

• для каналов, рек и ручьев протяжённостью менее 10 км — 5 м;
• для остальных водных объектов общего пользования – 20 м;
• для болот, ледников, снежников, родников, гейзеров – не устанавливается.

Как понять, что участок входит в водоохранную зону

Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно воспользоваться Публичной кадастровой картой.

1. Для отображения границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос нужно соблюдать следующую послеовательность действий:
2. Сначала выберите инструмент «Слои» в панели инструментов в левом верхнем углу.
3. Теперь раскройте строку с названием слоя «Зоны с особыми условиями использования территорий».
4. В выпадающем списке поставьте галочку на слое «Зоны охраны природных объектов».
5. Теперь увеличьте карту, территории этих зон будут обозначены светло-зелёным цветом. В окне поиска найдите свой земельный участок по кадастровому номеру или адресу.

Важно! Границы водоохранной зоны отображаются только в том случае, если координаты ее границ внесены в ЕГРН. На 1 сентября нынешнего года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены данные о 11 903 границах водоохранных зон. В топ-3 регионов по количеству учтенных зон входят: Пермский край, Свердловская область, Краснодарский край.

Чтобы получить 100-процентно точную информацию, можно заказать выписку из ЕГРН через онлайн портал Росреестра или же непосредственно в ведомстве или МФЦ по месту жительства.

Что запрещено в пределах береговой линии и водоохранных зон

Вдоль береговой линии водного объекта общего пользования выделяется полоса земли (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

В связи с назначением указанной земли как объекта общего пользования предоставление земельных участков в пределах береговой полосы в собственность или постоянное пользование частным лицам не допускается.

Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженностью не более десяти километров (береговая полоса данных водных объектов составляет пять метров).

Помимо береговой полосы вдоль береговой линии водного объекта устанавливаются также водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы.

Ширина водоохранных зон для пресных водоемов может составлять от 50 до 200 метров, для морей – до 500 метров.

Ширина прибрежных защитных полос устанавливается от 30 до 50 метров, а для озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение – до 200 метров.

В границах водоохранных зон запрещаются:

• использование сточных вод для удобрения почв;
• размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
• осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;
• движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В целях аренды земельного участка, расположенного в границах водоохранной зоны, принципиально важное значение имеет то, что в границах водоохранных зон законодательством допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Более жесткие ограничения использования земельных участков установлены для земель в границах прибрежных защитных полос. Наряду с указанными выше ограничениями запрещаются:

• распашка земель;
• размещение отвалов размываемых грунтов;
• выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Важное прикладное значение имеет то обстоятельство, что помимо отражения водоохранных зон и прибрежных защитных полос в соответствующих документах на земельный участок, границы водоохранных зон и границы прибрежных защитных полос должны быть закреплены на местности специальными информационными знаками.

В отношении водных объектов, водные ресурсы которых являются природными лечебными ресурсами, могут быть установлены зоны, округа санитарной охраны в соответствии с законодательством о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В этом случае на земельные участки, входящие в соответствующие зоны или округа санитарной охраны, будут распространяться дополнительные ограничения в их использовании.

Покупка участка в пределах береговой полосы

В ч. 8 ст. 27 ЗК РФ содержится запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы. По смыслу ст. 217 ГК РФ под приватизацией понимается передача государственного и муниципального имущества в частную собственность.

Возможно ли в таком случае приобретение земельного участка в пределах прибережной защитной полосы в аренду?

Судебная практика подтверждает, что ни земельное, ни водное законодательство Российской Федерации не устанавливает запрета на предоставление и использование земельных участков по договору аренды, находящихся в границах береговой полосы, а лишь устанавливает ограничения и условия, при которых земельный участок может использоваться в соответствии с видом разрешенного использования.

Доступ к береговой полосе. Ограничения

Закон запрещает каким-либо образом ограничивать доступ к водным объектам общего пользования и их береговой полосе. Это, например, является необходимым условием заключения договоры аренды земельного участка, находящегося в береговой. А за ограничение права такого доступа установлена административная ответственность.

Береговые полосы водного объекта общего пользования отнесены к территориям общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (статья 1 Градостроительного кодекса РФ).

Проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам включаются в основную часть проекта планировки территории (статья 42). Если вокруг береговой полосы располагаются места общего пользования, то проблем с доступом к водному объекту быть не должно.

Проблемы могут возникнуть в случае, если на пути к заветной береговой полосе встаёт чей-то частный участок.

https://www.youtube.com/watch?v=XL3sodAvJ_0\u0026t=399s

В таком случае на помощь приходит публичный сервитут. Если Вы любитель постоянных вечерних прогулок у воды, то установить публичный сервитут будет целесообразно. Сервитут позволяет пользоваться чужим земельным участком без его предоставления на каком-либо праве.

То есть в случае его установления Вы спокойно сможете пройти по чужому участку к водоёму, а его хозяин не вправе будет этому препятствовать.

Для этого нужно заключить соглашение с собственником такого земельного участка, а в случае отказа – обратиться с этим вопросом в суд.

 Аренда береговой полосы

Если относительно приватизации береговой полосы закон устанавливает жёсткий запрет, то в отношении аренды береговой полосы так сказать нельзя. Поскольку запрета на аренду береговой полосы водного объекта общего пользования в законе нет, то сделать это можно.

Арендовать береговую полосу могут как юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации), так и физические лица (в том числе и иностранные граждане). Порядок предоставления береговой полосы в аренду регулируется статьями главой V.1 Земельного кодекса РФ.

 Важно помнить: если Вам удалось получить заветную береговую полосу в аренду, то всё равно необходимо обеспечивать свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. В  противном случае это может обернуться штрафом по статье 8.12.1 КоАП. Ограничением свободного доступа к водному объекту считается полное или частичное ограждение береговой полосы, наличие там строений, сторожевых собак, взимание платы за вход.

 Строительство в береговой полосе

В законе нет прямого запрета на строительство в береговой полосе.

Если получится организовать строительство таким образом, чтобы обеспечить свободный доступ граждан к водоёму и береговой полосе, то в принципе это возможно.

Под запретом строительство объектов для различных видов отходов, заправок, складов ГСМ, СТО, хранилищ пестицидов и агрохимикатов, а также объектов, не оборудованных очистными сооружениями и системами сбора отходов.

 Правила использования береговой полосы

1. Каждый гражданин беспрепятственно и бесплатно может использовать береговую полосу для передвижения и пребывания около них (гулять, отдыхать, загорать), рыбачить, причаливать лодки и другие плавучие средства, за исключением механических.
2. Поскольку береговая полоса является составной частью водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, на неё распространяются все ограничения, которые для них установлены.
3. Если на береговой полосы есть лес, то дополнительно запрещено:

• сплошные рубки лесных насаждений;
• использование токсичных химических препаратов для охраны и защиты лесов;
• ведение сельского хозяйства, за исключением сенокошения и пчеловодства;
• создание и эксплуатация лесных плантаций;
• размещение объектов капитального строительства, за исключением объектов, связанных с выполнением работ по геологическому изучению и разработкой месторождений углеводородного сырья.

Земля под объектами незавершенного строительства. Продление договора аренды по новой редакции ЗК РФ -Статьи

Земля под объектами незавершенного строительства. Продление договора аренды по новой редакции ЗК РФ

Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов.

Если ранее все притязания собственников «незавершенок» были основаны на статье 36 Земельного Кодекса, а чуть позднее – на статье 22 ЗК РФ о преимущественном праве арендатора на продление арендных отношений, то теперь обе эти нормы отменены. Новая редакция Земельного Кодекса РФ исключила «незавершенки» из числа объектов недвижимости, дающих право на бесконкурсный выкуп земли (ст.

39.20 ЗК РФ в новой редакции). Пункты 3,4 ст. 39.6 и п. 15 статьи 39.8 ЗК РФ в новой редакции, теперь прямо предусматривают, что бывшие арендаторы земельных участков не имеют преимущественного права на продление аренды.

Что же предлагается нам взамен старых норм? Рассмотрим новую процедуру предоставления земли для завершения строительства.

• Если срок договора аренды истек, а объект в эксплуатацию не сдан, у органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьем ведении находится участок, появляется право на обращение в суд с иском об изъятии данного объекта незавершенного строительства с последующим его выставлением на торги. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
• По результатам рассмотрения иска администрации судом выносится решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ). В указанном требовании должно быть отказано судом, если собственник объекта незавершенного строительства докажет, что нарушение сроков строительства произошло по вине госорганов, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
• Если администрация не заявила в суд соответствующее требование в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, или судом отказано в иске, или торги не состоялись, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет  для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп. 6 п.8 ст. 39.9 ЗК РФ).
• Если торги не состоялись, объект незавершенного строительства в течение двух месяцев может быть приобретен в собственность публичного образования по начальной цене аукциона, которая определяется как рыночная стоимость соответствующего объект (п. 4 ст. 239.1ГК РФ)
• Если объект незавершенного строительства, изъятый у первого собственника, приобретен с публичных торгов, новому собственнику земля для завершения строительства предоставляется без торгов на срок, необходимый для завершения строительства и определенный пунктом 9 ст.39.8 ЗК РФ в новой редакции.

Так теперь урегулирован вопрос о завершении строительства объектов недвижимости, не достроенных в течение срока действия договора аренды. Позитивное значение вышеназванных изменений состоит в появлении правовой определенности, которая, как известно, всегда лучше отсутствия четких правил.

Материал подготовила Татьяна Скворцова.

Земля под новостройкой аренда или собственность — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию. В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке.

Одним из наиболее важных является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект.

LIVING разобрался, что лучше для собственников жилья – земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?

Покупаю квартиру в новостройке: зачем мне знать находится земля под домом в аренде или в собственности у застройщика?

Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность. Под строительство можно взять землю в аренду.

Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья.

В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.

«Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей».

Что предпочтительнее для собственников жилья?

По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет. Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.

«Если земля в собственности, то она юридически более защищена, но это, скорее, важнее для застройщика. C арендой дела обстоят иначе – ее срок может закончиться (особенно, если это «короткий» договор на 3-10 лет), и застройщику надо будет либо продлить договор, либо оформлять его в собственность. На собственниках квартир это вряд ли каким-то образом отразится.»

«Если говорить об аренде земельных участков, то у дольщиков существует небольшой риск, что в случае невнесения арендной платы строительные объекты могут быть признаны самостроем. Кроме того, право аренды может передаваться другому лицу по договору уступки, а также в субаренду».

«Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен. В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание. Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), в г. Москве – чаще всего государство. Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается.»

«Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды. Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит. Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка».

Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным. Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.

Кроме того, эксперты отмечают, что ничего не страхует дольщиков от изъятия участка для государственных нужд. Земля, находящаяся в собственности, равно как и арендуемая, может быть изъята для государственных целей. Например, для строительства дорог или объектов инфраструктуры.

Где содержится информация о правах на участок?

Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса. Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество(ЕГРН).

Сделать это можно через МФЦ либо путем направления соответствующего запроса в регистрирующий орган. Выписка будет содержать все данные, включая адрес, площадь, назначение, кадастровый номер земельного участка, собственника и наличие/отсутствие зарегистрированных обременений.

«Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений. Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».

Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.

Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге. Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.

Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?

Да, это действительно так. Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли. В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта. Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.

«С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю. А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически. Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства 1 кв. м, что, в свою очередь, повышает цену объекта».

«И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект. Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи. Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги. Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность. Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».

Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?

Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом. В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников. В случае собственности – ежегодный земельный налог.

Случаи, когда разрешение на строительство не требуется

26.04.2019

Случаи, когда разрешение на строительство не требуется

Процесс возведения объекта недвижимости связан с необходимостью получения разрешения на строительство в соответствующих органах государственной или муниципальной власти.

Должностные лица указанных органов осуществляют мониторинг соблюдения требований законодательства, соответствия размещения здания плану города или другого населенного пункта.

Проверяется цель его создания – общественно-социальные, для личного использования, ведения коммерческой деятельности, служебного или вспомогательного назначения.

Самая главная задача, стоящая перед властями – полное устранение или минимизация рисков причинения такой постройкой ущерба жизни и здоровью людей. Получение разрешения на строительство, однако, иногда не обязательно.

• Общий перечень оснований, когда для возведения объекта не нужно получать разрешение, установлен частью 17 статьи 51Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее-ГрК РФ). Наиболее актуальные случаи:
• 1) строительство, реконструкция гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство, реконструкция на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
• 1.1) строительство, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• 2) строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
• 3) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
• 4) изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
• 4.1) капитальный ремонт объектов капитального строительства;
• 4.2) строительство, реконструкция буровых скважин, связанных с пользованием участками недр;
• 5) иные случаи, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Статьёй 35 Закона Республики Тыва от 23.06.2006 № 1741 ВХ-1 «О градостроительной деятельности в Республике Тыва» (далее — Закон о градостроительстве РТ) установлен перечень объектов недвижимости, для строительства которых не требуется разрешение на строительство:

1. 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
2. 2) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;
3. 2.1) строительства, реконструкции объектов ИЖС;
4. 3) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
5. 4) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
6. 5) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают архитектурный облик здания, конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
7. 6) строительства малых архитектурных форм и элементов благоустройства, расположенных на земельных участках общего пользования;
8. 7) капитального ремонта объектов капитального строительства;
9. 7.1) строительства, реконструкции буровых скважин, связанных с пользованием участками недр;
10. 7.3) строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа;
11. 8) при строительстве и (или) реконструкции линейных объектов;
12. 9) строительства и (или) реконструкции антенно-мачтовых сооружений связи (размещение на земле).
13. В остальных случаях заявление о выдаче разрешения на строительство и необходимые документы представляются в соответствующие органы государственной власти или местного самоуправления (в администрацию города или другого населенного пункта, на территории которого планируется осуществление строительной деятельности).

За строительство или реконструкцию объекта капитального строительства, осуществляемые без полученного в обязательном порядке разрешения установлена административная ответственность. Так, статья 9.5 КоАП РФ предусматривает ответственность в виде:

• — штрафа в размере от двух тысяч до одного миллиона рублей;
• — или приостановления деятельности на срок до девяноста суток.
• Помимо этого, здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой и подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, накотором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Монгуш С.В., специалист-эксперт Западного отдела

Управления Росреестра по Республике Тыва

Можно ли построить дом на арендованной земле?

Мне часто в х пишут странные возражения на тему того что нельзя ничего строить на арендуемой земле. Удивительное заблуждение.

Я рассматриваю случаи строительства ИЖС на земле арендованной у муниципалитета. Как минимум я лично построил около 10 домов на земле находящейся в аренде. И никаких проблем с этим не наблюдалось.

Более того, я постоянно пишу об этом, что именно выкуп арендованной земли — самый дешевый способ обзавестись участком для строительства дома.

Если вы не понимаете, как такое может быть, то можем просто открыть соответствующую главу Градостроительного Кодекса.

«Статья 51.1. Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома

пункт про форму права гласит

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

Правом застройщика является не только собственность, но и право аренды. Более того, в договоре аренды может быть прямым текстом прописано назначение. То есть там так могут и прописать, что земля выдана вам в аренду именно с целью строительства жилого дома. И как раз любое другое ее использование будет нецелевым.

Посмотрите. Целевое назначение прямо прописано в аукционном извещении

Посмотрите. Целевое назначение прямо прописано в аукционном извещении

А в аукционе, на котором вы выиграли этот участок, также будет прописано обязательно целевое назначение земли — строительство жилого дома. Это обязательно фиксируется в аукционной документации. И земля не разыгрывается просто так непонятно зачем.

В этом собственно и состоит основная задача земельного отдела муниципалитета, который привлекает жителей — раздавать землю, чтобы на ней строились дома. Раздают в аренду или собственность через земельные аукционы. Эта процедура подробно описана в Земельном Кодексе в 39 статье.

Регистрация построенного дома

Также удивляет уверенность людей в невозможности официально зарегистрировать свои права на построенное здание. У вас же есть на руках разрешение на строительство, технический паспорт и акт ввода в эксплуатацию. Эти документы делают полностью законным возведенное строение и вы можете спокойно зарегистрировать в Росреестре свое право на дом.

А в том же земельном кодексе однозначно определено преимущественное право на землю владельца объекта недвижимости, который на данном участке расположен. То есть по большому счету, если вы официальный собственник дома, то никто кроме вас не сможет выкупить землю под ним.

На этом собственно и основана стратегия получения земельных участков:

1. Выиграть аукцион.
2. Максимально быстро возвести небольшой домик для выкупа участка из аренды.
3. Оформить на него все документы и выкупить землю в собственность.

Говорят, в некоторых регионах еще практикуется выкуп по хозпостройке или объекту незавершенного строительства. Не знаю насколько это реально сейчас. Это была распространенная практика в 90-х. Но в 10-х годах такой путь встречал мощное сопротивление администрации.

И потом в аукционной документации стали просто прямым текстом прописывать — что это целевая аренда конкретно под строительство жилого дома. Так что гараж и хозпостройка уже не котируются.

Если вы хотите научиться искать дешевую землю, всегда есть простой и быстрый способ — присоединиться к объявленному аукциону.

В любом регионе они идут постоянно. И обычно за полчаса можно найти сотни их. Про то, как искать готовые аукционы в вашем районе — я записал 45-минутный видеоурок. Если вы совсем новичок — рекомендую начать с него.

Если вы хотите освоить получение земли и поиск участков профессионально, узнать все неочевидные нюансы, аукционные стратегии, принципы поиска свободной земли и научиться готовить СРЗУ самостоятельно, то я обучаю этому в индивидуальной форме. Обращайтесь в ВК или телеграм. Контакты в шапке канала.

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?

levkro/Depositphotos

Отвечает заместитель генерального директора управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Роман Писарев:

Согласно Гражданскому кодексу РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, согласно п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, осуществляется без проведения торгов.

Соответственно, чтобы выкупить арендованный участок, собственник жилого дома с зарегистрированным на него правом собственности должен просто обратиться в местную администрацию с заявлением о его выкупе.

Цена, по которой можно приобрести данный участок, составляет определенный процент от его кадастровой стоимости. Размер этого процента устанавливают местные органы самоуправления.

Например, в Московской области в большинстве случаев он составляет 3%.

На основании поданного заявления и при наличии перечня необходимых документов администрация выносит решение-постановление о заключении с арендатором договора купли-продажи земельного участка.

Как правило, в перечень необходимых документов входит свидетельство о праве собственности на дом, кадастровый паспорт дома, договор аренды и кадастровый паспорт на земельный участок. Однако этот список нельзя назвать конечным, так как многое зависит от конкретной ситуации.

После подписания договора купли-продажи участка и после того, как арендатор производит оплату, собственник подает заявление на государственную регистрацию перехода права собственности, а администрация прикладывает заявление с просьбой зарегистрировать право собственности.

Только по окончании этой процедуры собственник жилого дома становится и собственником земельного участка.

Могу ли я строить на участке, купленном в рассрочку или арендованном?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Если на земле, которая находится у вас аренде, уже построен дом и на него зарегистрировано право собственности, то вы как арендатор имеете право на выкуп данного земельного участка на льготных условиях.

Что примечательно: в данной ситуации стоимость выкупа может быть значительно уменьшена в отличие от выкупа земельного участка через аукцион.

Так происходит потому, что само возведенное строение, зарегистрированное в установленном порядке, уже становится основой для выкупа земли.

На земле, которую вы хотите выкупить, необходимо:

• построить здание;
• ввести его в эксплуатацию или зарегистрировать как незавершенное строительство. Важно помнить, что данная процедура займет определенное время и потребует определенных вложений, которые, в целом, окупятся в дальнейшем.

Прежде чем приступать к выкупу земельного участка, необходимо внимательно изучить условия договора аренды и выяснить, включен ли в него пункт, оговаривающий и условия возможного выкупа. В местные органы самоуправления нужно подать следующий пакет документов:

• заявление;
• ксерокопию паспорта;
• копию договора аренды;
• свидетельство о регистрации права собственности на жилой дом или другое строение.

Заявление рассматривается в течение одного месяца, после чего с вами заключается договор купли-продажи земельного участка или выносится мотивированный отказ, почему государство не может продать вам арендованный участок. Однако даже в случае отказа вы можете обжаловать данное решение через суд.

• Текст подготовила: Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
• Интерьер загородного дома в городской квартире
• Что можно купить в городах России, продав однушку в Москве?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.