Большинство людей знают, что такое право собственности на недвижимое имущество, но мало, кто задумывается, что от него можно отказаться. А мы знаем о недвижимости всё и с радостью делимся своими знаниями с Вами!

В данном материале мы поговорим о том, какие действия необходимо предпринять, чтобы отказаться от права собственности на такие объекты, как здание, сооружение, помещение. Процедура отказа от права собственности на земельный участок немного отличается, поэтому здесь мы её затрагивать не будем.

1. Что означает отказ от права собственности на недвижимость?

Владеть недвижимостью — это не только обладать ею на праве собственности и получать от этого материальные и нематериальные блага. Каждый собственник также несёт ответственность по содержанию такой недвижимости (оплата налогов, поддержание объекта в удовлетворительном состоянии и т.д.).

В жизни возникают такие ситуации, когда владельцу в силу некоторых обстоятельств, становится непосильно содержать принадлежащую ему недвижимость. А продать или подарить её не предоставляется возможным по тем или иным причинам.

В таком случае законом предусмотрена возможность добровольного отказа от собственности в пользу государства. Сделать это могут как физические, так и юридические лица.

А вот государственные органы власти и органы местного самоуправления лишены такого права.

Отказаться можно только от объектов недвижимости, принадлежащих Вам на законных основаниях.

А чтобы получить подробную информацию об объекте недвижимости, наличии либо отсутствии зарегистрированного права на него в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) рекомендуем Вам обратиться к сервису «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА» на нашем сайте.

2. Порядок действий при отказе от собственности

Если Вы приняли решение оформить отказ от права собственности на недвижимость, то необходимо соблюсти следующие этапы:

1. Этап 1.

   Обратитесь с заявлением об отказе от права собственности на принадлежащее Вам имущество в орган местного самоуправления по местонахождению объекта недвижимости (администрацию городского, сельского поселения либо городского округа).

   Если объект недвижимости расположен на территории городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, то заявление необходимо подавать в исполнительный орган государственной власти указанных городов (соответствующие департаменты (комитеты) по управлению имуществом).

   Такое заявление оформляется в свободной форме с точным указанием, что Вы отказываетесь от права собственности на конкретный объект недвижимости, в ином случае Вам могут отказать. Представить такое заявление можно посредством личного обращения либо почтового отправления.

   К заявлению необходимо приложить копии правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии у Вас права собственности на объект недвижимости (эти копии могут быть удостоверены либо нотариально, либо должностным лицом органа МСУ, на основании представленных Вами оригиналов).

   С момента, как Вы подадите заявление об отказе от собственности, Ваш объект приобретет режим бесхозяйной вещи.

2. Этап 2.
   • Обращение муниципалитета или соответствующего органа власти городов федерального назначения в порядке межведомственного информационного взаимодействия в Росреестр с заявлением о принятии на учет объекта недвижимости как бесхозяйного.
   • В заявлении указываются: вид объекта недвижимости, его кадастровый номер, адрес (при наличии), сведения о собственнике объекта недвижимости.
   • К заявлению должны быть приложены следующие документы:
   • Государственная пошлина за принятие на учет объектов недвижимого имущества с органов местного самоуправления не взимается.
3. Этап 3.

   Принятие Росреестром на учет бесхозяйного объекта недвижимости, путем внесении соответствующих сведений в ЕГРН, осуществляется в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления от муниципалитета или соответствующего органа власти.

   В течение 5 рабочих дней со дня приема на учет Росреестр направит заявителю (органу местного самоуправления либо соответствующему органу власти) и Вам, как лицу, отказавшемуся от права собственности, уведомление о принятии на учет объекта бесхозяйного имущества.

4. Этап 4.

   Признания права муниципальной собственности или собственности города федерального значения на бесхозяйный объект недвижимости. Через 1 год с момента постановки «отказной» недвижимости на учет в качестве бесхозяйного орган МСУ или орган госвласти могут обратиться в судебный орган с соответствующим заявлением.

   Если Вы вдруг передумали, то можете до признания судом права муниципальной (государственной) собственности на такой объект недвижимости, изменить свое решение и обратиться в Росреестр с заявлением о принятии вновь этого имущества во владение, пользование и распоряжение. В этом случае объект недвижимости снимается с учета в качестве бесхозяйного.

5. Этап 5.
   1. Получение уведомления из Росреестра о регистрации муниципальной (государственной) собственности на объект недвижимости, от которого Вы отказались.
   2. Судебный акт о признании права муниципальной (государственной) собственности на объект недвижимости, от права на который Вы отказались, будет являться основанием для государственной регистрации в ЕГРН права собственности соответствующего муниципального образования, что в свою очередь послужит основанием для снятия с учета объекта недвижимости в качестве бесхозяйного.
   3. После проведения государственной регистрации права муниципальной (государственной) собственности на объект недвижимости, Ваше право собственности на такой объект будет прекращено.
   4. Однако до этого этапа Вы будете являться собственником, и должны будете выполнять следующие обязанности:
   • оплачивать налоги на имущество;
   • ухаживать за имуществом и содержать его, в том числе оплачивать жилищно-коммунальные услуги;
   • нести ответственность, если в результате определенных действий Ваша недвижимость стала причиной ущерба кому или чему-либо.

   Также обратите внимание на следующие нюансы:

   • Если объект недвижимости находится в общей собственности, заявление об отказе от него должно быть представлено от всех участников общей собственности.
   • Наличие в ЕГРН записей об аресте, а также иных запрещениях совершать определенные действия с объектом недвижимости, является препятствием для принятия на учет такого объекта в качестве бесхозяйного, в связи с чем, отказаться от «арестованного» объекта недвижимости не получится.
   • Если Ваш объект недвижимости находится в ипотеке, то такая процедура возможна лишь с согласия банка.
   • Если земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, от которого Вы планируете отказаться, принадлежит Вам также на праве собственности, отказ необходимо будет оформить также и от права собственности на данный земельный участок.

Теперь Вы знаете, как отказаться от собственности, которая доставляет Вам только хлопоты!

Блог

Ситуации, когда застройщики во время строительства многоквартирных домов продают подвалы, крышные котельные, технические этажи, помещения электрощитовых, которые, по сути, должны быть в составе общего имущества многоквартирного дома (МКД), встречаются повсеместно. Судебной практики по признанию таких помещений общедомовым имуществом много, о чем мы уже писали в статье в нашем блоге. Про проданные застройщиками «на словах» межэтажные кладовые — тоже наслышаны, наверное, все немало.

Хотя единственный в моей практике случай оформления такой кладовки в МКД — это когда такую кладовку купила нотариус. В результате, в судебном порядке она официально оформила межэтажную кладовку и зарегистрировала свое право в ЕГРН. Управляющая организация (УО) узнала об этом с момента появления обязанности в ЖК РФ вести реестры собственников помещений.

Самое интересное, что в суд управляющую организацию никто и не подумал привлечь, тем более в этой кладовке осталось и подъездное освещение, и отопительные приборы, предназначенные для отопления подъезда.

Суд, видимо, решил не вспоминать приоритет жилищного законодательства при этом судебном разбирательстве. А нотариус не один год просто не платила ни за что: ни за содержание, ни за отопление, ни за электроэнергию.

УО смогла начислить за все только за 3 года, исходя из общих сроков исковой давности.

А насколько возможно передать такие помещения в доме обратно в общедолевую собственность? В этом вопросе мы и попробуем разобраться в настоящей статье.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) устанавливает общедолевую собственность собственников помещений в МКД на общедомовое имущество. Аналогичная норма изложена в ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Отчуждение доли и выдел этой доли в общем имуществе МКД не допускается (п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Согласно положениям действующего законодательства не зависимо от того, будет ли проведена государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нет, оно переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

То есть, право долевой собственности на общее имущество МКД возникает у собственника помещения в силу закона и не связано с моментом государственной регистрации права.

Таким образом, законом не запрещена регистрация своей доли в общем имуществе, но по факту такая обязанность для подтверждения своего права на него, ее не требуется.

• Пунктом 1 статьи 42 Закона 218 установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
• Как указано на одном из региональных сайтов Росреестра:
• «Можно ли зарегистрировать право долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на определенные объекты, входящие в состав общего имущества (например, подвальное помещение)?

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие зарегистрировать право собственности на отдельные объекты, входящие в общее имущество многоквартирного дома и предназначенные для обслуживания дома. Как уже было указано выше, общее имущество является единым, неделимым объектом. Это обстоятельство следует учитывать при обращении за государственной регистрацией прав».

Также имеется следующее Письмо Минстроя РФ от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04:

«В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

…

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее — общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее — Правила N 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

…

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

…

На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД».

В ЖК РФ говорится только об уменьшении общего имущества (ОИ), которое может быть уменьшено только с согласия всех собственников помещений МКД (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Соответственно, увеличение общего имущества также должно быть на основании такого решения, которое принимается на общем собрании собственников (ОСС).

И если в статье 44 ЖК РФ конкретно не указано об этом в компетенции общего собрания, то в Правилах содержания многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее — Правила 491) это предусмотрено.

1. Пунктом 1 Правил 491 предусмотрено, что состав общего имущества определяется:
2. а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
3. б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
4. в) органами местного самоуправления (ОМСУ) — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.
5. Таким образом, состав ОИ определяют собственники для его содержания, органы власти — для проведения контрольных и надзорных мероприятий, а ОМСУ — при проведении открытого конкурса по отбору УО для МКД.
6. Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Про отказ от собственности говорится в статье 236 ГК РФ. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Таким образом, пока у «отказной» собственности не появится новый собственник, оно остается в собственности прежнего собственника, то есть, он также будет нести весь объем прав, а главное — обязанностей в отношении своей собственности, от которой он отказался.

Пунктом 3 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Так как государственная регистрация сделок с недвижимостью обязательная, так как с этого момента лицо считается собственником, то логично будет и то, что отказ от собственности следует также каким-то образом регистрировать.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №…

Полная версия доступна только подсписчикам

Как избавиться от права собственности на часть нежилого помещения?

Добрый день, Наталья!

Статья 236. Отказ от права собственности

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Инструкция 1

Составьте заявление (оно пишется от лица собственника имущества) об отказе от права собственности. Данное заявление должно быть заполнено согласно соответствующей унифицированной форме. Проверьте все паспортные данные, а также даты, которые вы указывали. В противном случае документ может быть не принят к рассмотрению.

• 2
• Если заявление будете подавать не вы лично, а ваш представитель – заверьте нотариально доверенность, согласно которой данный человек будет вашим законным представителем.
• 3
• Приложите к вашему заявлению об отказе от права собственности документы, которые подтверждают ваше право собственности на данное имущество.
• 4
• В случае если вы не зарегистрировали данное имущество ранее, проведите все необходимые действия для его оформления.
• 5
• Заявление и все прикрепленные документы отправьте почтой в соответствующий государственный орган.
• 6
• Обратитесь лично туда, где вы ранее производили регистрацию вашего имущества.
• 7
• Подайте в государственный орган документ, который подтверждает ваше право собственности на определенное имущество (это свидетельство о праве собственности).
• 8
• Предъявите должностному лицу документ, который удостоверяет вашу личность либо личность заявителя (если присутствует его представитель).
• 9
• Если ваши интересы будет представлять другой человек, в обязательном порядке он должен предъявить документ (доверенность на совершение действий от вашего имени), который будет заверен нотариально.
• 10
• Сделайте копии всех документов, которые вы будете подавать в государственный орган (кроме того документа, который удостоверяет личность).
• 11

Получите по истечении положенного времени документ, который подтверждает, что вы больше не являетесь владельцем данного имущества или материального блага. Помните, что теперь вы не сможете восстановить свои права в собственности.

Но задолженность по налогам останется за вами.

Как отказаться от права собственности на объект недвижимости (здание, сооружение, помещение)?

• Любой гражданин Российской Федерации понимает, что такое право собственности на недвижимое имущество, но мало кто знает, что от него можно отказаться.
• Данная возможность еще мало используется в повседневной практике, однако мы полагаем, что с развитием рыночных отношений, этот вопрос будет становиться более актуальным.
• Процедура отказа от права собственности на земельный участок — тема отдельного материала.
• В данной статье поговорим о том, какие действия необходимо предпринять для отказа от права собственности на такие объекты, как здание, сооружение, помещение, если у Вас возникла такая необходимость.

1. Что означает отказ от права собственности на недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение)?

Владение недвижимостью означает не только обладание ею на праве собственности и получение от этого как материальных, так и нематериальных благ, но и принятие на себя ответственности по содержанию такой недвижимости (оплата налогов, поддержание объекта в удовлетворительном состоянии).

На практике могут возникнуть такие ситуации, когда собственнику в силу тяжелого материального положения становится непосильно содержать принадлежащее ему здание, сооружение, помещение (объект недвижимости), платить за него налоги, и отсутствует реальная возможность распорядиться таким объектом без убытков собственному бюджету (продать, подарить другому лицу). В таком случае законом предусмотрена возможность добровольного отказа от собственности в пользу государства (п. 1 ст. 235, ст. 236 Гражданского кодекса РФ).

1. Отказаться от права собственности на принадлежащее имущество могут только физические и юридические лица.
2. Отказ от права собственности невозможен для государственных органов власти и органов местного самоуправления.
3. Для отказа от права собственности на объект недвижимости нужно совершить определенные действия, которые будут бесспорно свидетельствовать о том, что Вы более не намерены сохранять свои права на такой объект недвижимости.
4. Сразу стоит отметить, что процедура отказа от права собственности на здание, сооружение, помещение в отличие от процедуры отказа от права собственности на земельный участок более сложна и длительна по времени.

Отказ от права собственности на принадлежащее Вам здание, сооружение или помещение является по закону основанием для прекращения такого права. Однако одного только отказа недостаточно, чтобы перестать быть собственником.

Фактически право собственности прекратится у Вас только тогда, когда у «отказного» имущества появится новый собственник (ст.

236 Гражданского кодекса РФ), а именно в результате признания судом права муниципальной собственности на объект недвижимости.

До приобретения муниципалитетом права собственности на объект недвижимости Вы фактически продолжите быть собственником этого объекта и должны будете выполнять следующие обязанности:

• оплачивать налоги за имущество;
• надлежаще ухаживать за имуществом и  нести бремя его содержания, в том числе оплачивать жилищно–коммунальные услуги;
• нести ответственность, если в результате определенных действий Ваше здание, сооружение или помещение стало причиной ущерба кому или чему-либо (например, от неисправности коммуникаций в Вашей квартире произошло затопление соседей или от пожара, произошедшего в Вашем доме по причине неисправности электропроводки, пострадало чужое имущество).

Важно! Отказаться можно только от объектов недвижимости, принадлежащих Вам на законных основаниях. Это означает, что право на объект недвижимости, от которого Вы планируете отказаться, должно быть зарегистрировано за Вами в соответствии с требованиями законодательства либо должно быть возникшим в силу закона (вне зависимости от его регистрации). Запомните! Отказ от права собственности невозможен для тех, чье право не зарегистрировано в установленном порядке!

2. Порядок действий при отказе от права собственности на недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение)  

Итак, Вы приняли решение оформить отказ от права собственности на принадлежащие Вам объекты недвижимости (здания, сооружения, помещения). Рассмотрим эту процедуру подробнее.

Этап 1.

Обратитесь с заявлением об отказе от права собственности на принадлежащее Вам имущество в орган местного самоуправления по местонахождению объекта недвижимости (администрацию городского, сельского поселения либо городского округа).

Если объект недвижимости расположен на территории городов федерального значения – Москвы, Санкт –Петербурга, Севастополя, то заявление необходимо подавать в исполнительный орган государственной власти указанных городов (соответствующие департаменты (комитеты) по управлению имуществом).

• Такое заявление оформляется в свободной форме и представляется в соответствующий муниципалитет или орган власти посредством личного обращения либо почтового отправления (с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении).
• К заявлению следует приложить копии правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии у Вас права собственности на объект недвижимости (эти копии могут быть удостоверены либо нотариально, либо должностным лицом органа местного самоуправления, на основании представленных Вами оригиналов).
• После того как Вы подадите заявление об отказе от собственности, Ваш объект приобретет режим бесхозяйной вещи.

Обратите внимание! Из текста Вашего заявления должно быть однозначно ясно, что Вы отказываетесь от права собственности на конкретный объект недвижимости. В противном случае в принятии на учет бесхозяйной вещи будет отказано, Росреестр возвратит заявление в соответствующий орган власти или местного самоуправления (п. 12 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей). Это будет означать, что от права собственности Вы не отказались.

При отказе от права собственности юридического лица в определенных случаях может понадобиться получить согласие (одобрение) органов управления юридического лица (общего собрания участников, совета директоров и др.), например, если сделка является крупной в зависимости от балансовой стоимости «отказного» имущества.

1. Этап 2.
2. Обращение муниципалитета или соответствующего органа власти городов федерального назначения в порядке межведомственного информационного взаимодействия в Росреестр с заявлением о принятии на учет объекта недвижимости как бесхозяйного (форма заявления утверждена в приложении № 1 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
3. В заявлении указываются: вид объекта недвижимости, его кадастровый номер, адрес (при наличии), сведения о собственнике объекта недвижимости.
4. К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• заявление собственника или уполномоченного им на то лица (при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности) об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества;
• копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие права собственности у лица, отказавшегося от права собственности на объект недвижимости.

Государственная пошлина за принятие на учет объектов недвижимого имущества с органов местного самоуправления не взимается.

Важно! В случае если сведения об объекте недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), принятие на учет такого объекта в качестве бесхозяйного должно осуществляться одновременно с его постановкой на государственный кадастровый учет в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации недвижимости.

Этап 3.

Принятие Росреестром на учет бесхозяйного объекта недвижимости, путем внесении соответствующих сведений в ЕГРН, в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления от муниципалитета или соответствующего органа власти (пункты 8, 9 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).

При наличии оснований, предусмотренных пунктом 12 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, заявление может быть возвращено муниципалитету либо соответствующему органу власти без рассмотрения.

Например, если из представленных документов не следует, что лицо, отказавшееся от права собственности на объект недвижимости, является собственником данного объекта или в случае, если собственник объекта недвижимости представит в Росреестр заявление о том, что им не совершались действия, направленные на отказ от права собственности.

В течение 5 рабочих дней со дня приема на учет Росреестр направит заявителю (органу местного самоуправления либо соответствующему органу власти) и Вам, как лицу, отказавшемуся от права собственности, уведомление о принятии на учет объекта бесхозяйного имущества (пункт 10 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).

Вы вправе независимо от даты принятия на учет объекта недвижимости в качестве бесхозяйного, до признания судом права муниципальной (государственной) собственности на такой объект недвижимости, изменить свое решение и обратиться в Росреестр с заявлением о принятии вновь этого имущества во владение, пользование и распоряжение (п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса РФ). В этом случае объект недвижимости снимается с учета в качестве бесхозяйного.

Этап 4.Обращение соответствующего органа местного самоуправления или органа власти в суд с требованием о признании права муниципальной собственности или собственности города федерального значения на бесхозяйный объект недвижимости по истечении 1 года со дня постановки его на учет (п.п. 3, 4 ст. 225 Гражданского кодекса РФ).

Этап 5.Получение уведомления из Росреестра о регистрации муниципальной (государственной) собственности на объект недвижимости, от права собственности, на который Вы отказались.

• Судебный акт о признании права муниципальной (государственной) собственности на объект недвижимости, от права на который Вы отказались, будет являться основанием для государственной регистрации в ЕГРН права собственности соответствующего муниципального образования (города федерального значения), что в свою очередь послужит основанием для снятия с учета объекта недвижимости в качестве бесхозяйного (пункт 13 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
• Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята Вами во владение, пользование и распоряжение либо приобретена иным лицом в собственность в силу приобретательной давности.
• В случае проведения государственной регистрации права муниципальной (государственной) собственности на объект недвижимости Росреестром в Ваш адрес в течение 5 рабочих дней будет направлено соответствующее уведомление с указанием реквизитов вступившего в силу решения суда, на основании которого было зарегистрировано право собственности, а также даты и номера государственной регистрации права (пункт 17 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
• Именно с момента регистрации права муниципальной (государственной) собственности на «отказной» объект недвижимости, Ваше право собственности на такой объект будет прекращено.

3. Важные нюансы

Обратите внимание на ряд особенностей при отказе от права собственности:

• В случае если объект недвижимости находится в общей собственности, заявление об отказе от права собственности на него должно быть представлено в соответствующий орган местного самоуправления или орган власти от всех участников общей собственности.
• Наличие в ЕГРН записей об аресте, а также иных запрещениях совершать определенные действия с объектом недвижимости, является препятствием для принятия на учет такого объекта в качестве бесхозяйного, в связи с чем, отказаться от «арестованного» объекта недвижимости не получится.
• Если Ваш объект недвижимости находится в ипотеке, то отказ от права собственности на такой объект допустим только при согласии кредитора.
• Если земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, от которого Вы планируете отказаться, принадлежит Вам также на праве собственности, отказ необходимо будет оформить также и от права собственности на данный земельный участок.

А мы рады сообщить Вам, что теперь Владей Легко всегда с Вами, прямо в Вашем мобильном! Подписывайтесь на наш Telegram-канал!

Споры об общедомовом имуществе

«Адвокатская газета» запускает социально ориентированный проект. В рамках нового раздела «АГ-эксперт» адвокаты разъясняют сложные правовые вопросы для граждан, не имеющих юридического образования.

На сегодняшний день споры о правах на общедомовое имущество не являются редкостью.

Данная публикация посвящена вопросам оспаривания и защиты права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме.

Суд рассмотрел дело об оспаривании права собственности на нежилое помещение С. обратилась в суд с иском к Б.

и Администрации Петрозаводского округа об оспаривании договора по приобретению нежилого помещения в многоквартирном доме и о признании прав ответчиков на этот объект отсутствующими.

В обоснование иска указано на наличие в спорном помещении технического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания нужд всего дома, и на статус данного объекта, фактически являющегося общим имуществом многоквартирного дома.

Впоследствии в качестве соответчиков привлечены К. и ТУ Росреестра, а иск дополнен требованиями об оспаривании состоявшихся сделок по переходу права собственности с признанием этого права К. отсутствующим и исключением из Единого государственного реестра недвижимости записей о таких правах ответчиков.

Суд установил, что в апреле 2015 г. проведена государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме. В последующем данный объект передан по договору К., а последним – по договору Б., за которым на момент рассмотрения спора было зарегистрировано право собственности.

Следует отметить, что исковые требования основывались на относимости спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома. По результатам судебной экспертизы установлено, что спорное помещение – это техническое помещение общедомового теплового пункта с тепловым (элеваторным) узлом и коридорное помещение эвакуационного пути, являющееся тамбуром входа в газоубежище.

Иск был удовлетворен частично. Право собственности Б. на нежилое помещение признано отсутствующим. В остальной части иска отказано.

Правовое регулирование общедомового имущества Суть споров о праве собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме сводится к решению вопроса о том, является ли оно общим имуществом многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Положениями Жилищного кодекса РФ уточнен перечень общего имущества в многоквартирном доме. В силу ст.

 36 ЖК РФ к общему имуществу также относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. Иные помещения в многоквартирном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, также относятся к общему имуществу.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Соответственно, при регистрации права собственности хотя бы на одно жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме к собственнику переходит также право общей долевой собственности на помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть государственная регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.

Разъяснения высших судов Сложности зачастую возникают с отнесением или неотнесением к общему имуществу многоквартирного дома спорных помещений – обычно это подвалы и чердаки.

Разъяснения по этому поводу дал Верховный Суд, который в Определении от 26 января 2016 г. № 5-КГ15-207 указал, что правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Данную позицию высказывал ранее Высший Арбитражный Суд в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22 января 2013 г. № 11401/12 по делу № А40-121855/09-23-810.

Суд указал, что, если подвальные помещения на дату первой приватизации являлись самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима обслуживающих помещений.

К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, суды относят следующие: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома и т.д. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей.

Выбор способа защиты права собственности В некоторых случаях, как в рассмотренном, собственники требуют признания права собственности на нежилое помещение отсутствующим. В других – обращаются с требованиями о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.

Законодательство РФ установило следующие основные виды защиты: виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения), негаторный иск (иск собственника имущества об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения) и иск о признании права собственности.

Как отмечено в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП (в настоящее время – ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При выборе способа защиты права следует помнить о применении сроков исковой давности. Согласно п.

 57 указанного Постановления № 10/22, течение срока исковой давности по искам об оспаривании зарегистрированного права начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Вместе с тем сама по себе запись в реестре о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права.

При этом исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ст. 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Как следует из Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г.

№ 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», положения о нераспространении исковой давности на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Что касается покупателей подвальных помещений в многоквартирном доме, следует отметить, что в целях минимизации и устранения рисков утраты прав им необходимо обращать внимание на правовой режим приобретаемых нежилых помещений на дату первой государственной регистрации права собственности на квартиру в доме.

При этом выбор способа защиты их прав в каждом конкретном случае будет определяться исходя из требований истцов по спорам в отношении нежилых помещений в многоквартирном доме. Так, в рассматриваемом нами споре Б.

вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки в связи с тем, что нежилое помещение относится к общему имуществу.