За несколько месяцев до подписания Президентом РФ 01.01.2017 г. Закона о реновации, мэр г. Москвы получил его устное согласие. Внедрение этого проекта в жизнь потребовало изменения немалого количества Законов (как показала практика – 9 штук), подзаконных документов и нормативных актов. Всем этим в авральном режиме занялась Мосгордума.

Разъяснение основных положений программы реновации Москвы согласно Закону

Пописанный Закон сразу напечатали в «Российской газете» и, таким образом, все поправки обрели законодательную базу. В документе учтены нюансы сноса старых аварийных домов, соблюдение жилищных прав граждан и гарантии расселения в новое жилье. Но многие вопросы остаются открытыми: финансирование, застройщики, гарантии качества и удобства застройки.

Очередность сноса домов

Власти Москвы после утверждения реновационной программы проведут анализ технического состояния домов, подпадающих под нее. Жители наименее удовлетворительного жилья будут переселены в новые квартиры в первую очередь.

Равнозначность получаемого жилья

Согласно Закону о реновации, жильцы квартир, подлежащих сносу, могут претендовать на равнозначное жилье, которое немного отличается от аналогичного понятия в Жилищном Кодексе. Новая жилплощадь должна быть:

• с соответствующим количеством комнат;
• с равной либо превышающей жилой площадью;
• с превышающей общей площадью;
• находиться в одном районе со старым жильем;
• иметь лучшую отделку.

Получение возмещения

По программе возможно получение вместо жилья денежного возмещения (согласно его стоимости). Такая опция недоступна для хозяев залогового либо арестованного имущества, а также для семей с детьми и инвалидами.

Чтобы получить денежную компенсацию взамен новой квартиры, равнозначной старому жилью, нужно в 30-дневный срок с момента, когда получен проект договора на нее, подать заявление на возмещение. После этого заключается другой договор.

Получение равноценной квартиры

Также есть возможность получения квартиры, равной по цене той, которая находится в доме под снос. Процедура сделки соответствует процессу получения денежного возмещения: в месячный срок с получения проекта договора, написать заявление на получение равноценного жилья.

Условия для жителей коммунальных квартир

Согласно Закону о реновации, собственникам комнаты в коммунальной квартире полагается отдельная жилплощадь (квартира), в отличие от стандартных условий при аварийном сносе домов.

Условия для жителей муниципальных квартир

Для жильцов неприватизированных квартир есть выбор: по умолчанию предполагается проживание на основании аналогичного договора соцнайма в новой квартире, либо написать заявление на получение жилья в собственность.

Условия для претендующих на лучшие жилищные условия

Интересы семей, претендующих на улучшенное жилье согласно нормативам, будут учтены при реновации. Но за жильцами остается право взять равнозначную, равноценную квартиру или денежное возмещение, и продолжить стоять в очереди на улучшение.

Условия для владельцев заложенных квартир

Собственникам заложенного жилья также полагается равнозначная квартира. При этом залог, ипотека или арест будут автоматически переоформлены на новую недвижимость (бесплатно для должника). Сроки, ставки и прочие условия будут соответствовать предшествующему договору. Предварительное согласие участников сделки (заемщика и финансовой организации) не требуется.

Если старое жилье было застраховано, договор страхования по заявлению клиента перезаключается на новый адрес, сохраняя все прежние условия.

При нежелании жильца такой недвижимости (заемщика) выезжать и переоформлять документы – суд принудит его к этому на законном основании.

Условия для семей с нетрудоспособными и несовершеннолетними

Если в составе семьи, владеющей квартирой в аварийном доме, находятся несовершеннолетние дети и/или нетрудоспособные граждане, то им полагается взамен жилье (равноценное или равнозначное). Получить денежную компенсацию – невозможно.

Возможность получения лучшего жилья

При желании, можно претендовать на квартиру большей, чем была, площади. Но такая процедура предполагает доплату за разницу в квадратуре желаемой жилплощади (если, например, вместо однокомнатной получить двух- или трехкомнатную). Тогда как обмен на равнозначное и равноценное жилье никакой доплаты не предусматривает. В противном случае, необходимо обращаться с жалобой в прокуратуру.

Условия для собственников нежилой недвижимости

Собственникам нежилых помещений будет выплачена денежная компенсация. Если недвижимость в доме, предусмотренном к сносу, арендовалась у государства, арендатору будет предложено на таких же условиях аналогичное помещение в том же районе (минуя участие в торгах).

Если имеет место окончание срока действия государственной аренды с правом на заключение нового договора, предусмотрено подписание его сроком на 10 лет. Также сохранится право преимущественного (первоочередного) выкупа.

Условия переезда

Власти прописали в городском законодательстве, а затем утвердили в федеральном, возможность помощи жителям при переезде в новое жилье. Она полагается не всем и не во всех случаях, а условия ее предоставления определят в отдельных документах, которые будут приняты позже.

Если не предпринимать никаких шагов

Как увеличить площадь жилья за доплату по программе реновации в Москве

Право на покупку дополнительных квадратных метров при реновации есть не только у собственников жилья, но и у тех, кто снимал жилье по договору социального найма. Каковы для них условия сделки?

Те, кто заключил с городом договоры социального найма жилья в доме, попавшем в программу реновации, имеют право получить в собственность равнозначную квартиру в новостройке. Если социальный наниматель хочет, чтобы новая квартира была больше, то он доплатит лишь за дополнительные квадратные метры. Социальный наниматель благодаря программе реновации станет собственником квартиры.

Докупить площадь по программе реновации: как приобрести квартиру побольше

Новоселы домов, сданных по программе реновации, могут доплатить и приобрести дополнительные квадратные метры. Новострой-М разобрался, как это можно сделать и на каких условиях.

Покупка дополнительных метров в новостройках, сданных по программе реновации, регламентируется Постановлением правительства Москвы от 01.02.2021 г. № ПП-45. Переселенцы могут приобрести квартиру большей площади или с большим числом комнат, если в доме останется резерв таких вариантов.

На данный момент опубликованы списки квартир, которые доступны для покупки в первых пяти домах:

1. 5-я Парковая, 62Б 2. проспект Вернадского, 61, корп. 3 3. проспект Вернадского, 69 4. улица Красных Зорь, 59Б

5. улица Гжатская, 16, корп. 1

Чтобы осуществить сделку, необходимо выбрать из списка понравившуюся квартиру и произвести ее осмотр. Если вариант устраивает, необходимо написать заявление в Фонд реновации о том, что вместо приобретения в собственность равнозначного жилого помещения будет произведена покупка другого (выбранного).

Заявление должны подать все собственники/наниматели квартиры в доме, который был включен в программу реновации. Также потребуется приложить квитанцию об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей. В случае отказа от приобретения жилого помещения обеспечительный платеж возвращается.

Перечень документов, которые необходимо предоставить собственникам:

• Копии всех страниц паспортов всех заявителей (для несовершеннолетних детей – копия свидетельства о рождении или всех страниц паспорта и копии всех страниц паспортов родителей).
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности заявителя на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации.
• Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации.
• Нотариально заверенное согласие супруга(и) на приобретение жилого помещения, а также на отчуждение жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, или нотариально заверенное заявление о том, что лицо в браке не состоит.
• Согласие заявителей на обработку их персональных данных.
• Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
• Реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения (расчетный счет заявителя; наименование банка, в котором у заявителя открыт счет; кор. счет банка, в котором у заявителя открыт счет; БИК банка, в котором у заявителя открыт счет; ИНН заявителя).

Срок рассмотрения заявления — пять рабочих дней. Если иных претендентов не будет, подписывается договор на выбранную квартиру, оплачивается разница в стоимости.

«Я полагаю, что данный пункт власти предусмотрели на тот период, когда программа реновации выйдет на «проектную мощность», то есть число расселяемых будет очень высоко.

• Чтобы предотвратить дефицит площадей для переселяемых из-за тех, кто хочет докупить лишние метры, власти вводят пункт, позволяющий отменить сделку, если обычным переселенцам не будет хватать положенного им жилья», — комментирует управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
• Доплата за дополнительные квадратные метры рассчитывается по специальной формуле:
• Р = (П1 — П2) x Ц — Скидка 10%

• Р — размер доплаты по договору мены/цена договора купли-продажи,
• П1 — общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником/нанимателем по договору мены/договору купли-продажи;
• П2 — средняя общая площадь соответствующего равнозначного жилого помещения в многоквартирном доме, в котором собственнику/нанимателю предоставляется новое жилье;
• Ц — стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, приобретаемого собственником/нанимателем по договору мены/договору купли-продажи

«По сути, схема позволяет переселенцам улучшить свои жилищные условия со скидкой 10%. Это далеко не маленький дисконт для столичного рынка новостроек массового сегмента.

1. По нашим данным, в I квартале 2021 года средняя скидка по постоянно действующим акциям на квартиры в ЖК комфорт-класса составила 5%.
2. Дисконты от 10% и больше также встречаются в предложениях коммерческих застройщиков, однако они распространяются на ограниченное число квартир и носят временный характер», — отмечает Мария Литинецкая.
3. При этом стоит оговориться, что по своим качественным характеристикам дома для первых переселенцев скорее соответствуют современным представлениям о жилье эконом-класса.

«Очевидно, что почти все эти дома построены по проектам конца 2000-х – начала 2021-х годов и едва ли составят качественную конкуренцию современным проектам комфорт-класса. Что касается средних цен, то они вполне соответствуют расценкам на готовые новостройки схожего класса в данных сегментах.

• Проще говоря, очевидно, что власти не пытаются демпинговать, и выкуп дополнительных метров переселенцами будет проходить на рыночных условиях», — говорит Мария Литинецкая.
• Цены реализации в домах для переселенцев соответствуют рыночному уровню, соглашается председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

1. «В отдельных районах цены ниже на 3-5% с учетом класса предоставляемого жилья и особенностей местоположения.
2. В случае покупки дополнительных метров предоставляется скидка в размере 10%, таким образом, в любом случае дополнительная площадь предлагается с дисконтом 10-15% от рыночной стоимости», — говорит эксперт.

Она также отмечает, что в новых домах планировочные решения предусматривают более просторные квартиры по сравнению с квартирами в «хрущевках». Так, например, площадь трехкомнатных квартир в пятиэтажном фонде варьируется от 52 до 66 кв. м, а в построенных домах для переселения такие квартиры представлены в диапазоне 74–79 кв. м.

Ирина Доброхотова подчеркивает, что предложение достаточно разнообразно по расположению квартир, то есть можно выбрать понравившуюся квартиру на разных этажах.

Однако по большинству адресов представлены только однокомнатные и трехкомнатные квартиры, а для желающих переехать в двухкомнатную квартиру вариантов очень мало (только по адресу: Гжатская ул., 16, корп. 1).

Руководитель департамента аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» Елена Чегодаева отмечает, что на первых площадках в программе реновации участвуют блочные дома серий I-511, I-515, II-32, и средние площади там составляют 30 кв. м для однокомнатных квартир, 42 кв.

м для двухкомнатных, 56 кв. м для трехкомнатных. В новых домах средние площади выше — 40 кв. м для однокомнатных квартир, 52 кв. м для двухкомнатных, 76 кв. м для трехкомнатных.

 Таким образом, площади квартир, получаемых по программе реновации, с учетом равнозначности увеличиваются в среднем на 10 кв. м без доплаты.

Если участнику реновации потребуется еще больше увеличить площадь получаемой квартиры — например, с двухкомнатной площадью 54 кв. м до трехкомнатной площадью 77 кв. м, то ему в таком случае потребуется осуществить доплату за 23 кв. м по рыночной цене, установленной в этом доме на текущий момент, с учетом скидки.

Например, на 5-й Парковой средняя стоимость квадратного метра в сегменте трекомнатных квартир составляет 161 тыс. руб. Таким образом, оплата дополнительных метров со скидкой 10% составит 3,3 млн руб. А на проспекте Вернадского средняя стоимость трехкомнатных квартир составляет 200 тыс. руб. за кв. м, и доплата со скидкой 10% составит 3,8 млн руб.

• По данным компании «Бон Тон», рыночные цены квадратного метра в рассматриваемых районах выше на 14–18%.
• По мнению Марии Литинецкой, схема со скидкой на допметры призвана стимулировать выкупать квартиры у города тех участников программы реновации, у которых есть деньги.

1. То есть несмотря на то, что продажи на «открытом» рынке начнутся через три года, власти стремятся запустить самоокупаемость программы за счет платежеспособных переселенцев уже сейчас.
2. «С экономической точки зрения этот шаг вполне рационален», — считает Литинецкая.

Отчасти власти также хотят предотвратить перепродажу нового жилья переселенцами, полагает эксперт. К примеру, если семья претендует на квартиру площадью 30 кв. м, но хотела бы переехать в трехкомнатную квартиру площадью 80 кв.

м, то такие участники могут купить «трешку» по цене «двушки» (им придется доплатить за 50 кв. м), к тому же с 10%-й скидкой.

«Если бы такой возможности не было, то после переселения люди скорее всего попытались бы перепродать полученную однушку, чтобы вырученные средства пустить на покупку трехкомнатной квартиры, но уже у коммерческих застройщиков», — полагает спикер.  

Стоит отметить, что в первом доме, который был сдан по программе реновации, 10% переселенцев уже воспользовались опцией покупки дополнительных метров. По мнению экспертов, покупка дополнительных «квадратов» частью переселенцев вполне ожидаема. «Квартиры в хрущевках не отличались простором, нередко в них проживает несколько поколений семьи.

Я думаю, что немало переселенцев заинтересованы в увеличении не только площади, но и числа комнат в новых квартирах. Однако не следует забывать, что в панельных пятиэтажках проживает много небогатых людей, поэтому желания будут очень часто расходиться с их возможностями», — говорит Мария Литинецкая.

По ее словам, пока что речь идет о небольшом числе людей, покупающих дополнительное жилье, однако впоследствии их доля в общем числе переселенцев может достигнуть 20%.

В дальнейшем все будет зависеть от районов, где будет проходить реновация: в более благополучных локациях Москвы доля переселенцев, докупающих комнаты, может оказаться выше, чем среди выходцев из «депрессивных округов».

• «Для регионов реновация в Москве является предметом непонимания и даже зависти»
• Программе реновации исполнился 1 год – как изменилась Москва
• Реновация увеличит стоимость жилья и положительно повлияет на коммерческий потенциал районов

Дата публикации 06 июня 2021

Доплата за увеличение площади по программе реновация: стоимость квадратного метра за расширение

Доплата за лишнюю комнату по программе Реновация – это отличный шанс для переселенцев обменять свои старые тесные жилища в «хрущевках» на более просторные современные квартиры в новостройках. Несколько месяцев назад мэрия Москвы утвердила основные принципы осуществления доплаты и приобретения лишних квадратов жилплощади в рамках программы «Реновация».

Содержимое страницы

Правительство гарантирует москвичам, которые пользуясь случаем, решат улучшить свои жилищные условия:

• предоставление скидки на квадратные метры – переселенцы смогут расшить свою жилплощадь по цене ниже рыночной;
• прозрачность осуществляемых расчетов по доплате – никаких скрытых комиссий и дополнительных платежей;
• возможность выбрать жилье большей площадью или с большим количеством комнат в непосредственной близости от прежнего места проживания.

Как обстоят дела на практике

Гладко было на бумаге, а на практике оврагов оказалось достаточно. На старте программы многие жильцы согласились на включение домов программу реновации именно из-за возможности в льготном порядке расширить свою жилплощадь. Так в Управе района жильцам была анонсирована цена, основанная на нормативах Министерства строительства.

На практике все оказалось иначе. Цены регулируются в аукционном порядке, и ни о каких нормативах Минстроя речь уже не идет. В лучшем случае стоимость оказывается на уровне рыночной без учета даже 10% скидки. Фактически они варьируются в районе 150-170 тысяч за метр.

Конечно, можно поискать варианты побюджетнее, но и квартира будет соответствующая. Лучшие варианты уходят даже дороже рынка. При этом право на участие в аукционах на свободные квартиры есть не только у жильцов сносимых домов, но и у любого жителя страны, что подхлестывает ажиотаж.

В итоге докупить квадратные метры можно, но на практике стоимость их будет вполне сопоставима с рыночной. В качестве альтернативы можно поискать более бюджетный район или использовать программы господдержки по ипотечному кредитованию.

Как рассчитать сумму доплаты?

• Для того чтобы рассчитать, какая будет доплата по условиям проекта, надо произвести вычисления по формуле:
• Д = (П1 – П2) * Ц – 10%, где
• Д – сумма доплаты по договору обмена или купли-продажи.

П1 – суммарная площадь приобретаемой квартиры с учетом доп. метров.

1. П2 – средняя площадь выдаваемого по программе равнозначного жилья.
2. Ц – средняя стоимость одного квадратного метра*.
3. 10% – скидка, предоставляемая участникам программы.

*Цена квадратного метра определяется путем деления стоимости объекта на его площадь. Например, стоимость однокомнатной кв. 6,4 млн рублей, а ее площадь равна 38,8 кв. м. Значит один кв. метр стоит 162 тысячи рублей. В некоторых случая цена определяется как средняя коммерческая по району.

Если в доме, куда переезжает семья, средняя площадь равнозначной квартиры равна 54 кв. м. Они хотят приобрести помещение площадью 76 кв. м., то им придется доплачивать за 22 кв. м.

Какой порядок реализации у программы реновации

Изучив техническое состояние домов, проконсультировавшись с депутатами местного самоуправления и старшими по домам, проведя телефонные опросы жителей, Правительство Москвы в 2021 году составило список домов — претендентов на снос. 

В него вошли в основном находящиеся в ветхом состоянии многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, возведенные по типовым проектам с использованием типовых стен и перекрытий, а также дома, построенные раньше 1957 года, но имеющие сходные характеристики с домами первого периода индустриального домостроения, и некоторые девятиэтажки.

Добротные комфортные дома в удовлетворительном состоянии в список не вошли. Проблемы таких домов сейчас решаются в рамках программы капитального ремонта.

Что можно получить при сносе дома по реновации и возможно ли снова встать на очередь на улучшение жилищных условий??

1. В Семейном кодексе состав семьи не уточняется. Но согласно
ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса, к членам семьи собственника
жилого помещения относятся проживающие совместно с ним супруг, дети и родители
данного собственника. Но этот список не закрытый: членами семьи могут быть
признаны и другие люди (причем не только родственники).

О порядке признания членами семьи говорится
в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14. Для этого
требуется:

– установить юридический факт вселения их собственником в
жилое помещение;

– выяснить, вселялись ли они изначально как
члены семьи или как стороны договора найма.

Для характеристики семейных отношений учитывают
факт ведения общего хозяйства, взаимную заботу и уважение, ответственность друг
перед другом. Доказательствами служат как документальные доказательства, так и
объяснения третьих или показания свидетелей. Для нанимателей отдельной нормы
нет, но названная норма может быть применена по аналогии.

Если через суд Вы докажете, что часть
зарегистрированных лиц не являются членами семьи нанимателя, на основании этого
Вы сможете и оспорить решение о снятии семьи с очереди на улучшение жилищных
условий.

2. Согласно ч. 2 ст. 51 Жилищного кодекса,
при наличии у гражданина или членов его семьи нескольких жилых помещений (как в
собственности, так и занимаемых по договорам соцнайма), уровень обеспеченности
жилплощадью определяется из суммарной площади этих жилых помещений.

Нуждающимися признаются граждане, либо не
являющиеся нанимателями или собственниками жилых помещений вовсе, либо если на одного
члена семьи приходится площадь меньше учетной нормы. Для Москвы, согласно п. 3
и 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. №29, учетная норма составляет 10 кв.
м для отдельных квартир и 15 кв. м – с подселением.

3. В программу реновации включаются дома, а
не конкретные граждане, однако, согласно ч. 1 ст. 6 Закона г. Москвы от 17 мая
2017 г.

№14, гражданину, с которым заключен договор социального найма жилого
помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, членам его семьи,
состоящим на жилищном учете, улучшаются жилищные условия путем предоставления
жилого помещения по норме предоставления на одного человека, установленной
Законом г. Москвы от 14 июня 2006 г.

№29. В случае отказа граждан от улучшения
жилищных условий или при несоблюдении условий этого закона, им предоставляется
равнозначное жилое помещение в соответствии с федеральным законодательством.

При этом сохраняется право состоять на
жилищном учете до получения ими жилых помещений или до выявления предусмотренных
жилищным законодательством оснований для снятия их с жилищного учета.

4. Под гражданином в указанной Вами правовой
норме понимается наниматель.

Разбираем Федеральный Закон № 494-ФЗ, который называют «Законом о всероссийской реновации»

В конце прошлого года вышел Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Принят он был быстро. 18 сентября он был еще только внесен в Государственную думу, а уже 30 декабря он был подписан президентом и опубликован.

Закон этот объемный. Официально опубликованная редакция насчитывает 118 страниц, состоит из 19 статей и вносит изменения в 17 федеральных законов и кодексов, доступна она по [ссылке].

Мы его прочитали (трижды прочитали, а некоторые положения и вовсе по пять-шесть раз), два месяца разбирали его с экспертами, и готовы дать ответы на наиболее важные вопросы, касающиеся этого Федерального закона.

Вопрос 1. А правда, что этот закон фактически отменяет право собственности на помещения в многоквартирных домах?

Я очень хотел бы написать, что «нет, не правда», но, к сожалению, данный закон действительно весьма привольно обходится с правом собственности на помещения в многоквартирных домах, и в особенности с правом собственности на нежилые помещения. Также закон, опять же, весьма своеобразно обходится с правом собственности на индивидуальные жилые дома и садовые домики.

Впрочем, чтобы составить полное впечатление, прочитайте ответы на другие вопросы.

Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?

Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

• В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
• По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями — об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
• При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
• Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации — когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.

Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.

Вопрос 3. Какие виды комплексного развития территории придумали законодатели?

Законодатели придумали четыре вида комплексного развития территории, которые зависят от того, что собственно находится на данной территории.

Это (согласно ч.1 ст. 65 ГрК РФ):

1. комплексное развитие территорий жилой застройки,
2. комплексное развитие территорий нежилой застройки,
3. комплексное развитие незастроенной территории,
4. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

По понятным причинам, далее я буду писать только о комплексном развитии территорий жилой застройки, чтобы не укрупнять и без того большой текст и не вносить в него ненужной путаницы.

Вопрос 4. Кто решает какие территории будут «комплексно развиты»?

В зависимости от того, какие территории попадают в проект комплексного развития территорий, решение о комплексном развитии принимают (согласно ч. 2 ст. 66 ГрК РФ):

1. Правительство РФ – для земли и недвижимости, находящихся в федеральной собственности; либо если решение реализуется в рамках инвест-проекта за счет федерального бюджета (кроме расселений авариного жилья); либо если решение о комплексном развитии территорий будет реализовываться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.
2. Высший орган исполнительной власти субъекта РФ – если реализация проекта будет происходить с привлечением средств бюджета субьекта РФ; или же если решение будет реализовываться юридическим лицом, определенным субъектом РФ, или же если комплексно развиваемая территория расположена на территории двух или более муниципальных образований.
3. Главой местной администрации во всех остальных случаях.

Вопрос 5. А в каком порядке принимается решение о комплексном развитии территорий?

Требования к порядку принятия решения о комплексном развитии территории прописаны во все той же статье 66 Градостроительного кодекса РФ. А сам порядок должен быть установлен нормативным актом субъекта РФ. Поэтому для окончательной ясности ждите принятия своих местных законов и постановлений.

Сама процедура принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки выглядит вот так:

1. подготовка проекта решения и его согласование, если оно необходимо,
2. опубликование проекта решения,
3. проведение общих собраний в многоквартирных домах, не признанных аварийными, но включенных в проект решения (предельный срок проведения таких собраний не менее месяца) по вопросу включения домов в проект,
4. принятие решения и его опубликование – решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем 30 дней со дня окончания срока, установленного для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ),
5. проведение торгов (не всегда обязательно, подробнее в ответе к вопросу 7),
6. заключение договора о комплексном развитии территории (в случае если проводились торги),
7. подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки,
8. определение этапов реализации решения, с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение,
9. непосредственно проектирование, снос и строительство на комплексно развиваемой территории.

Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?

Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).

Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).

Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ).

Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч.

2 ст. 33 ГрК РФ).

То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

Вопрос 7. Почему проведение торгов не всегда обязательно?

Все просто: по замыслу законодателей комплексное развитие территории может производить как стороннее юридическое лицо, так и непосредственно администрация района или органы власти субъекта РФ, или даже непосредственно Российская Федерация (ч. 1 ст. 66 и другие положения ГрК РФ).

Так вот, если решение о комплексном развитии территорий органы власти реализуют не сами, то они на торгах определяют того, кому в итоге достанется право комплексно развивать территорию (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

Порядок проведения таких торгов устанавливается Правительством РФ в соответствии с требованиями статьи 69 Градостроительного кодекса РФ. Проект соответствующего Постановления Правительства РФ опубликован (ссылка), но пока еще не принят.

Вопрос 8. Какие многоквартирные дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки?

Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены (согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ):

1. многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2. многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
   • а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное властями региона значение;
   • б) совокупная стоимость капитального ремонта данных домов превышает стоимость, определенную властями региона;
   • в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный властями региона, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
   • г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии в соответствии с СП 454.1325800.2019;
   • д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные властями вашего региона.

Также в границы территории, попадающей под комплексное развитие территории жилой застройки, могут быть включены и другие земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что они расположены в границах одного квартала или микрорайона (элемента планировочной структуры) вместе с многоквартирными домами, попадающими под комплексное развитие территории (ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Вопрос 9. Если мой дом попадет в проект комплексного развития территории жилой застройки, то что будет с моей квартирой?

Во-первых, если ваш дом не признан аварийным, то вы можете провести собрание собственников и принять решение об исключении вашего дома из проекта комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Подробнее о нюансах проведения данного собрания описано в ответе на вопрос 10.

Во-вторых, если ваш дом все-таки попал в проект комплексного развития, то у вас есть два пути: или вы получите деньги за вашу квартиру (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ), или же вы получите другое жилье (ч. 4 и ч.7 ст. 32.1 ЖК РФ).

В случае с деньгами все просто. Если вы согласитесь на получение возмещения, то выплачиваемая вам сумма должны быть определена с учетом рыночной стоимости вашей квартиры, рыночной стоимости общего имущества в вашем многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом, ваших затрат на переезд и оформление нового жилья (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).

При этом эта сумма определяется на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 3 ст. 32.1 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Однако, если в изымаемой квартире или комнате проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения не допускается, и он может только получить другое жилье (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если же вы напишите заявление на предоставление другого жилья, то вы получите другую квартиру с зачетом его стоимости при выплате вам возмещения за старую квартиру (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Или вы можете получить жилье большей площади, доплатив при необходимости (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).

Но и это еще не все.

Власти вашего региона могут издать свой нормативный акт, согласно которому и собственники, и наниматели изымаемых квартир могут получить право на получение равнозначной квартиры – квартиры имеющей то же количество комнат и такую же или большую площадь, а также соответствующей стандартам, установленным властями региона и расположенной в том же поселении или городе (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).

То есть именно за властями региона оставили «последнее слово» решающее, насколько справедливо будут даваться новые квартиры взамен изымаемых.

В-третьих, если ваша квартира у вас не в собственности, а по соцнайму, вы все равно имеете право принять участие в собрании собственников по вопросу исключения вашего дома из проекта комплексного развития (п. 3.2 ст. 45 ЖК РФ).

Ну и если дом все равно попадет под комплексное развитие, то взамен освобождаемой вами квартиры вам предоставляется другая квартира, также по соцнайму, площадь и количество комнат в которой не меньше чем в старой квартире, а по письменному заявлению эта новая квартира может быть предоставлена вам в собственность (ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ).

К слову, недвижимость, попавшая в решение о комплексном развитии территории не обязательно должна быть снесена, а она может быть реконструирована. Например, многоквартирный дом может быть надстроен, в нем заменены все инженерные сети и изменены планировки.

Вопрос 10. Как многоквартирный дом попадает в проект комплексного развития территории жилой застройки, и как он может быть исключен из этого проекта?

Сначала дом включают в проект решения авторы и инициаторы этого решения (см. ответ на вопрос 4). А какие дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки описано в ответе на вопрос 8.

Затем этот проект подлежит официальному опубликованию (см. ответ на вопрос 5).

Далее наступает череда собраний собственников в многоквартирных домах, включенных в проекты решения и не являющихся аварийными.

Внеочередное общее собрание для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории, подлежащей комплексному развитию, может быть созвано по инициативе органов власти либо по инициативе определенного властями юридического лица, реализующего решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

Предельный срок проведения такого собрания устанавливается властями региона и должен быть не менее одного месяца (п. 3 ч. 6 ст. 66 ЖК РФ).