Любой договор, в том числе и договор ренты, можно оспорить. Как показывает судебная практика, большое значение для этого будет иметь доказательство наличия основания для оспаривания. Как показывает практика, оспорить договор ренты получается чаще, чем иные виды договоров.

Многим людям кажется очевидным, что пожилого человека легко ввести в заблуждение, однако для суда все не так.

Суду нужно показать, аргументировать и, в конце концов, доказать, что факты нарушения, перечисленные в законе, имели место быть.

Большое значение, безусловно, имеет и внутреннее убеждение судьи, так как именно он оценивает приведенные доказательства.

Конечно, мы не будем останавливаться на том, что рента бывает трех видов: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением.

основания расторжения договора ренты

1. общие основания признания договора ренты недействительным

Общими основаниями считаются такие основания, которые применяются ко всем сделкам (договорам).

Такие основания перечисляются в общей части (1 части) Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Среди них:
— сделка РЅРµ соответствует закону (например, РЅРµ зарегистрирована, нотариально РЅРµ оформлена Рё С‚.Рґ.

, конечно, при условии, что форма сделки прямо установлена законом);
— мнимые Рё притворные сделки (РїСЂРё отсутствии сторон или стороны сделки реально ее совершить Рё РїСЂ.

);
— обман стороны или введение ее РІ заблуждение;
— РґРѕРіРѕРІРѕСЂ, заключенный РїРѕРґ влиянием обмана, насилия, СѓРіСЂРѕР·С‹;
— кабальная сделка;
— сделка СЃ недееспособными (даже если РѕРЅРё РЅРµ состоят РЅР° учете РІ психоневрологическом диспансере);

— сделка, совершенная СЃ превышением полномочий Рё РїСЂ.

В основном, договор ренты можно оспорить по общим основаниям. Но у договора ренты есть и специальные основания оспаривания. О них ниже.

2. специальные основания расторжения договора ренты

Среди специальных оснований для расторжения договора закон предусматривает только одно: существенное нарушение условий договора ренты.

Для постоянной ренты существуют нюансы, связанные с обеспечением право выкупа ренты, просрочка ренты на год и пр.

К пожизненной же ренте и пожизненному содержанию применяется только одно основание для расторжение: существенное нарушение его условий.

Что же является существенным нарушением условий договора ренты?

Сами нормы о ренте это раскрывают не до конца.

Если в постоянной ренте это неоплата ренты в течение года, то в пожизненном содержании и иждивении и пожизненной ренте такое четкое определение существенного нарушения условий договора отсутствует вовсе.

Это значит, что стоит применять общий порядок признания нарушений условий договора существенным: т.е.

существенные условия договора, это те условия, нарушение которых очень сильно лишает другую сторону того, на что она рассчитывала при подписании договора.

Будет ли существенным нарушением условий договора ренты однократное или даже двукратное нарушение ее оплаты? Вполне возможно. А возможно, и нет.

Прямого трактования в законе нет, а значит, суд будет в каждом конкретном случае разбирать конкретную ситуацию.

В общем, чтобы оспорить договор ренты, необходимо тщательно проанализировать как сам договор, так и обстоятельства, которые будут предложены в качестве аргументов в суде.

Наши юристы по вопросам ренты имеют большой опыт работы по подобного рода договорам и будут рады помочь определиться с возможностью расторжения либо признания договора ренты недействительным.

Расторжение договора ренты: помощь адвоката

   Расторжение договора ренты – проблема из проблем. Договор пожизненной ренты – соглашение между двумя лицами, одно из которых передает недвижимое имущество другому лицу, взамен на обязательство содержать его на постоянной основе. Этот договор можно оспорить в суде.

   Наш адвокат поможет провести оспаривание договора ренты правильно от составления иска до получения желаемого результата.

Особенности договора пожизненной ренты

   Основная особенность договора ренты – его бессрочный характер. Нередко такое соглашение предлагается пожилыми людьми, у которых в собственности есть недвижимость, но нет близких родственников, которые могут за ними ухаживать.

Вторая сторона договора обязуется до самой смерти рентополучателя содержать собственника недвижимости, выплачивать определенную сумму денежных средств, взамен на владение квартирой или домом в будущем.

Доверьте разработку договора профессионалу, чтобы избежать в будущем спорных ситуаций.

   Проблемы начинаются, когда после смерти рентополучателя выясняется, что у него есть родственники, являющиеся прямыми наследниками. До недавнего времени оспорить условия договора ренты могли лишь участники этого соглашения. Сегодня родственники в рамках процедуры оспаривание сделок могут доказать, что этот документ был подписан под влиянием угроз, обмана, насилия.

Порядок расторжение договора ренты в суде

   Важно использовать услуги опытного юриста. Он разработает четкую стратегию, по которой осуществляется оспаривание договора ренты. До судебных заседаний проводятся следующие мероприятия:

• судебно-психиатрическая экспертиза участников процесса;
• взятие показаний у соседей, знакомых, дальних родственников;
• поиск вещественных доказательств.

   Подобные споры рассматриваются в суде. Истец может потребовать полное расторжение договора ренты и возмещение морального ущерба. Сумма компенсации определяется индивидуально.

Судебный процесс может затянуться надолго, потому что подобные споры всегда отличаются сложностью, неоднозначностью.

Доказать, что рентное соглашение было подписано под влиянием насилия и угроз, после смерти рентополучателя сложно.

ПОЛЕЗНО: смотрите также ВИДЕО с советами адвоката по гражданским делам по ведению дел в суде

Оспаривание договора пожизненной ренты при жизни рентополучателя

   Договор ренты можно оспорить и при жизни рентополучателя. Если условия его не выполняются, и это можно доказать, следует подать исковое заявление в суд. В столь непростой ситуации без услуг юриста не обойтись.

Желательно в соглашении закрепить условие о предоставлении регулярных актов о выполнении условий содержания. На основе этих документов в суде принимается решение о расторжении договора ренты или истцу отказывают в этом праве.

Чтобы повысить шансы на успех, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся на таких делах.

Как расторгнуть договор ренты по соглашению сторон?

   Различные жизненные обстоятельства служат причиной прекращения отношений по ренте. Если это желание обоюдное и соблюдены условия, что:

• вся денежная сумма не передана получателю (в том числе и при рассрочке);
• акт передачи имущества не подписан сторонами;
• переход права собственности не прошел регистрацию,

   то участники могут прекратить правоотношения без обращения в судебные инстанции. Казалось бы, обычная ситуация. Но как расторгнуть договор ренты по соглашению сторон и правильно все оформить? Намерения сторон оформляются письменным соглашением, которое должно содержать:

• персональные и паспортные сведения участников намерения;
• срок прекращения обязательств;
• указание на отсутствие неблагоприятных обстоятельств, насилия и угрозы, послуживших основанием прекращения правоотношений;
• условие о возврате имущества;
• об отсутствии запретов и обременений имущества

ВАЖНО: соглашение составляется в трех экземплярах и удостоверяется нотариально.

Могут ли родственники оспорить договор ренты?

   Как правило, получатели ренты – это пожилые и одинокие люди, которые нуждаются во внимании и заботе. Плательщики содержания перед подписанием договора часто обращаются к адвокату с вопросом – а могут ли родственники оспорить договор ренты? Желая завладеть имуществом, нечистые на руку близкие люди подбивают получателей ренты на судебный возврат имущества, аргументируя основания отсутствием надлежащего ухода. Риски можно свести к нулю, если составление соглашения и судебную защиту доверить адвокату по спорам по договору ренты.

   Судебная практика. Е. обратилась в суд с требованием к Л. о возврате жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания с ежемесячными выплатами. Соглашение было зарегистрировано в Росреестре и удостоверено нотариально.

Сама истица и ее свидетели (родственники) показали суду, что основной целью сделки являлся уход за Е., а не содержание и что он осуществлялся ненадлежащим образом. Адвокат на стороне ответчика доказал, что соглашение устанавливает конкретный перечень обязательств (уход за Е. не предусмотрен). Кроме того, Л.

осуществляла уход за Е. по своей инициативе, что подтвердили в заседании соседи. В иске было отказано.

Полезно: смотрите ВИДЕО по вопросу оспаривания договора и оспаривание сделок с помощью адвоката, пишите свой вопрос в х ролика прямо сейчас

Исковое заявление о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием

   Перед подачей иска в суд закон требует направить стороне досудебную претензию, в которой предлагается определенное время для ответа.

Если сторона в назначенный срок не направит истцу документальный отказ, то необходимо составить и подать в суд исковое заявление о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием.

Оно передается в суд по месту пребывания ответчика либо расположения переданного имущества. К иску приобщаются:

• чек об оплате пошлины;
• копии заявления для лиц, участвующих в разбирательстве;
• соглашение;
• письменный подсчет суммы к взысканию;
• документальные подтверждения нарушений ответчиком соглашения;
• копии досудебной претензии либо письменный отказа;
• акт приема-передачи имущества

Последствия расторжения договора ренты

   Последствия расторжения договора ренты по обоюдному согласию сторон и в судебном порядке не имеют особых отличий. Они различаются в сроках расторжения и материальных затратах. Если сделка расторгается по соглашению, то обязанность плательщика по содержанию (выплатам и др.) прекращается. Обычно получатель содержания освобождается от возврата полученных платежей.

   Судебное решение, вступившее в законную силу, аннулирует обязательство по содержанию и платежам. Зарегистрированное право собственности плательщика прекращается. Судебный акт передается в регистрирующий орган для исключения записи о праве из реестра, а имущественное право переходит к прежнему собственнику.

Образец иска о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием

• В Октябрьский районный суд
• г. Екатеринбурга
• ИСТЕЦ:
• Л.
• ОТВЕТЧИК:
• К.
• ТРЕТЬЕ ЛИЦО:
• Нотариус

Исковое заявление о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием

   02 апреля 1998 года я и моя жена Л. заключили договор пожизненного содержания с иждивением с К.

Согласно данному договору мы передали принадлежащую нам на праве совместной собственности квартиру, а ответчица обязалась осуществлять пожизненное содержание с иждивением. Причем К.

обязана была выплачивать ежемесячно содержание в размере 2 МРОТ, обеспечивать уход за нами, производить уборку квартиры.

   В 2000 году умерла моя жена, поэтому согласно п. 6 договора право на получение пожизненного содержания с иждивением перешло ко мне. Но до сегодняшнего дня ответчица ни разу не выплатила ни мне, ни моей жене содержание, не производила никаких действий по уходу за нами, ни каким образом не помогала мне с похоронами жены, не несла текущих расходов по содержанию квартиры.

   Также необходимо отметить, что я являюсь инвалидом и остро нуждаюсь в постороннем уходе. Не смотря на это, ответчица ни разу не предложила своей помощи, хотя такое обязательство было возложено на нее договором. 24.11.

2005 года в моей квартире произошел пожар, которым было уничтожено почти все мое имущество, сама квартира стала не пригодной для проживания.

Ответчица, зная о произошедшем, ни разу не предложила мне какую-либо помощь, не предпринимала попыток к восстановлению квартиры в ее первоначальное состояние.

   В соответствии с ст.

601 ГК РФ: «по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте».

   Согласно ст. 599 ГК РФ: «в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, либо расторжения договора и возмещения убытков».

   К. с момента заключения договора не выполняла никаких обязательств, принятых на себя согласно договору пожизненного содержания с иждивением, в отношении меня и моей жены, этим самым она существенно нарушает его условия.

Но за период, после заключения договора по настоящее время, ответчица зарегистрировала в квартире К. То есть заключением договора преследовала только достижение своих целей, не выполняя принятых на себя договором обязанностей.

    На основании изложенного и руководствуясь параграфами 3-4 гл. 33 ГК РФ

ПРОШУ:

• расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением;
• аннулировать свидетельство о праве собственности на квартиру по адресу

Приложение:

1. Договор от 02.04.1998 г.
2. Выписка из домовой книги.
3. Свидетельство о смерти.
4. Выписка из технического паспорта.
5. Квитанция об уплате госпошлины.

1. Дата, подпись
2. Читайте еще о работе нашего гражданского адвоката в рамках оспаривания сделок:
3. Найдем основания для оспаривания договора купли продажи профессионально
4. С нами срок оспаривания договора дарения не будет пропущен

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Можно ли оспорить договор ренты? | Право Групп

Договор ренты — это соглашение, по условиям которого подразумевается передача прав на владение недвижимостью от рентополучателя к рентодателю, в обмен на периодические денежные выплаты, содержание или помощь в быту для первого. Но не всегда рентодатель (лицо, которое обязуется предоставить посмертное содержание) соблюдает свои обязанности. Часто в этой сфере договоров встречаются мошенники, которые просто заключают договор с целью получить недвижимость, а самого рентополучателя оставляют на произвол. В этой связи совершенно справедливо возникает вопрос — можно ли оспорить договор ренты?

Если вы хотите получить консультацию и поддержку по данному вопросу, обращайтесь в юридическую компанию Право Групп! Наши специалисты помогут вам оспорить договор ренты!

Кто может оспорить договор ренты?

Согласно действующим законам, оспаривать договор ренты могут ближайшие родственники лица, которое владеет имуществом и обязалось передать его стороннему гражданину, в обмен на полученный уход и содержание.

Однако стоит заметить, что при оспаривании договора ренты, вам придется предоставлять объективные факты его недействительности, различные доказательства. Ведь суд, как правило, в подобных делах рассматривает заявителя (родственников рентополучателя), как заинтересованных лиц, желающих предотвратить передачу недвижимого имущества посторонним лицам.

Поэтому вам обязательно потребуется помощь адвоката, который будет отстаивать ваши интересы и поможет в сборе доказательной базы по возникшему вопросу.

Оспаривание договора пожизненной ренты — пошаговый процесс

1. Необходимо тщательно изучить договор ренты, найти в нем несоответствия или ошибки, в связи с которыми соглашение может быть оспорено.
2. В зависимости от основания, необходимо собрать доказательства того, почему договор должен быть признан недействительным.

3. Составить и подать заявление в суд.
4. Непосредственное участие в судебном процессе, отстаивание своих интересов.
5. Получение желаемого результата.

Процедура оспаривания должна строго соблюдаться норм и сроков, отведенных под ее проведение.

Об этом вы можете подробнее узнать у юристов Право Групп!

Еще раз подчеркнем, что опровержение действительности договора пожизненного содержания, договора ренты — это крайне сложный юридический процесс, который требует наличия поддержки опытного юриста. Именно поэтому вам стоит прямо сейчас обратиться в юридическую компанию Право Групп, получить бесплатную консультацию по данному вопросу и решить, как действовать дальше!

Нужен юрист? Мы перезвоним!

Договор пожизненной ренты на квартиру и наследники

Договор пожизненной ренты предполагает только пожизненные периодические выплаты, тогда как договор пожизненного содержания предполагает только постоянное материальное содержание в натуре, т.е. обеспечение питанием, одеждой, уходом, иной необходимой помощью, какую стороны договора определяют при его заключении. Содержание можно заменить денежными выплатами по требованию получателя ренты.

В целом договор пожизненного содержания выгоднее для получателя ренты, чем договор пожизненной ренты. В частности, возможностью заменить содержание платежами и более высоким минимальным размером содержания.

Однако очень многое зависит от конкретных условий конкретного договора.

С другой стороны, несколько проще доказать неисполнение обязанностей по выплате денег, чем по обеспечению одеждой и питанием, если возникают проблемы с плательщиком ренты.

В любом случае надо смотреть, что вам нужно: ежемесячный денежный платеж или содержание в натуре. При пожизненной ренте необходимо особо оговорить право проживания, особенно если под выплату ренты передано единственное жилье.

При пожизненном содержании плательщик обязан обеспечить получателя ренты жильем, но лучше точно оговорить, каким именно.

Что касается дарения, то этот договор мало подходит для случаев, когда есть хоть малейшее опасение возможных проблем со стороны приобретателя квартиры.

А завещание, напротив, не дает никаких гарантий наследнику, так как его всегда можно отменить, да и могут быть претензии от законных наследников даже на завещанное имущество. Итого: рента и пожизненное содержание лучше дарения и завещания, когда обеим сторонам нужны гарантии соблюдения их интересов.

Наследуется ли квартира, переданная по договору ренты?

По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту — определенную денежную сумму — либо предоставить средства на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

При этом рента может выплачиваться бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).

Таким образом, если гражданин при жизни заключил договор ренты с обязательством передать плательщику ренты свою квартиру, то плательщик ренты становится собственником данной квартиры еще при жизни получателя ренты.

Порядок наследования квартиры, если наследодателем является получатель ренты

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Квартира, переданная гражданином по договору ренты, на момент его смерти уже не находится в его собственности и, следовательно, не входит в наследственную массу и не наследуется его наследниками.

Однако после смерти наследодателя — получателя ренты договор ренты может быть признан судом недействительной сделкой (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Так, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, то наследники вправе обратиться после его смерти с иском в суд о признании сделки недействительной, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. ст. 177, 178 и 179 ГК РФ (п. 2 ст. 166 ГК РФ; п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9).

Как расторгнуть договор ренты?

Договор ренты — это соглашение, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество в обмен на периодические денежные выплаты либо предоставление средств на содержание в иной форме. Рента может быть постоянной или пожизненной. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ)

Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида.

Так, расторгнуть договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением, можно только по требованию получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Расторгнуть договор постоянной ренты можно и по требованию плательщика ренты, если имущество, переданное под выплату ренты, случайно погибло (п. 2 ст. 595, п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Кроме расторжения договора ренты закон предусматривает также возможность выкупа ренты. При постоянной ренте требовать выкупа ренты вправе как получатель ренты, так и ее плательщик, при пожизненной ренте — только получатель (ст. ст. 592, 593, п. 1 ст. 599 ГК РФ).

• Для расторжения договора ренты (выкупа ренты) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
• Шаг 1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора ренты (выкупа ренты)
• Есть определенные основания для расторжения договора ренты, а также для выкупа ренты плательщиком.
• Основания для расторжения договора ренты

Получатель ренты вправе требовать расторжения договора ренты в следующих случаях (ст. ст. 587, 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ):

1) плательщик ренты не выполняет обязанности по обеспечению своих обязательств или по страхованию риска ответственности за невыполнение этих обязательств или утратил обеспечение по своим обязательствам — если под выплату ренты была передана денежная сумма или иное движимое имущество. В этом случае помимо расторжения договора можно потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора;

2) плательщик ренты существенно нарушил условия договора пожизненной ренты. В этом случае получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, а если имущество было передано бесплатно, то он может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты;

3) плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением.

В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя.

Право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, за плату или бесплатно оно передавалось плательщику ренты при заключении договора.

1. Основания для выкупа ренты
2. Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях (ст. 593 ГК РФ):
3. 1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
4. 2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
5. 3) плательщик ренты признан неплатежеспособным;
6. 4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
7. В договоре ренты могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).

Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивением, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Шаг 2. Направьте другой стороне предложение о расторжении договора (выкупе ренты)

При наличии оснований для расторжения договора или выкупа ренты направьте другой стороне соответствующее предложение.

Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты (п. 2 ст. 592 ГК РФ).

Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).

Шаг 3. Заключите соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты)

Соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 452, ст. 584 ГК РФ).

Одностороннее расторжение договора ренты по требованию стороны договора или принудительный выкуп ренты возможны только в судебном порядке.

Если другая сторона отказалась расторгнуть договор (выкупить ренту) или если вы не получили от нее ответ в срок, указанный в предложении или установленный в договоре, а при отсутствии такового — в 30-дневный срок, вы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (выкупе ренты) (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Шаг 4. Обратитесь в суд с исковым заявлением о расторжении договора ренты (выкупе ренты) и дождитесь решения суда

Подайте исковое заявление в районный суд по месту жительства ответчика. Если в иске заявлено требование о возврате переданного плательщику ренты недвижимого имущества, то исковое заявление предъявляется в районный суд по месту нахождения этого имущества (ст. ст. 24, 28, 30 ГПК РФ).

Уплатите госпошлину исходя из цены иска (п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Шаг 5. В случае возврата недвижимого имущества зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре

Если стороны договора ренты заключили соглашение о расторжении договора, предусматривающего возврат недвижимого имущества получателю ренты, или если соответствующее решение принял суд, переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ст. 9, ч. 1 ст. 14, ст. 15 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Для этого необходимо представить заявление о государственной регистрации, соглашение сторон либо решение суда и уплатить госпошлину.

Расторжение договора ренты

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Расторжение договора ренты

По мнению аналитиков российского рынка недвижимости, отчуждение недвижимого имущества на основании договоров ренты в последние годы набирает значительные обороты. Несмотря на детальную регламентацию рентных обязательств в Гражданском кодексе РФ, а также наработанную судебную практику, вопросы, связанные с расторжением договора ренты, сегодня актуальны как никогда.

Содержание

В соответствии с договором ренты, одно лицо (получатель ренты) передает другому (плательщику ренты) в собственность определенное имущество, а взамен получает периодически выплачиваемую денежную сумму либо средства на свое содержание в другой форме.

Не стоит забывать о том, что договор ренты относится к числу алеаторных (или рисковых) договоров. Его достаточно просто заключить, но очень непросто расторгнуть. Кроме того, риски случайной гибели либо повреждения имущества, выступающего предметом ренты, всегда лежат на ее плательщике. Эти обстоятельства необходимо учитывать при заключении договора ренты.

Расторжение договора ренты может быть произведено по общим и специальным основаниям, предусмотренным в законе.

Оперативное расторжение договора ренты

Решаем самые сложные дела в пользу клиента!

Общие основания для расторжения договора ренты

К договорам ренты в полной мере применяются положения гл. 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о недействительности сделок.

Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным следующие:

• сделка совершена лицом, не понимающим значение своих действий и не способным руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
• если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
• сделка совершена под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

При признании договора ренты недействительным по этим основаниям, стороны будут обязаны возвратить все полученное по сделке либо возместить его стоимость.

Специальные основания расторжения договора ренты

Специальные основания для расторжения договора ренты изложены в гл. 33 ГК РФ.

Независимо от вида ренты, ее плательщик обязан представить обеспечение исполнения своих обязательств или застраховать риск ответственности за их неисполнение (ненадлежащее исполнение). Это является существенным условием заключения договора.

• При неисполнении плательщиком ренты этой обязанности, а также при утрате обеспечения либо ухудшения его условий по независящим от получателя ренты обстоятельствам, последний имеет право расторгнуть договор и поставить вопрос о возмещении убытков.
• Остальные специальные основания расторжения этого договора зависят от вида ренты, используемой сторонами.
• Виды ренты по ГК РФ
• Законодатель выделяет три вида ренты:

• постоянная рента, при которой конечный срок ее выплаты не фиксируется. Такая рента может устанавливаться в денежной форме либо реализовываться путем передачи вещей, производства работ, оказания каких-либо услуг, эквивалентных денежной выплате;
• пожизненная рента – денежная сумма, выплачиваемая до смерти получателя ренты;
• пожизненное содержание с иждивением. Выбирая такую форму ренты, ее плательщик, получая недвижимость в собственность, обязан пожизненно содержать с иждивением получателя ренты или указанного последним другого лица.

Расторжение договора постоянной ренты 

Расторгнуть договор постоянной ренты имеет право ее плательщик при наличии двух условий:

• имущество, выступающее предметом договора, было получено им возмездно, то есть за плату;
• имеет место факт случайной гибели этого имущества.

Если имущество было передано бесплатно (под выплату ренты), все риски его случайной гибели или повреждения несет плательщика ренты. Утрата такого имущества либо его существенное повреждение не освобождает плательщика от исполнения обязательств по договору ренты.

Иных специальных оснований для расторжения договора постоянной ренты законом не предусмотрено.

Расторжение договора пожизненной ренты 

Такое расторжение возможно по требованию получателя ренты при существенном нарушении ее плательщиком условий договора (ч. 1 ст. 599 ГК РФ). 

1. Из толкований закона, а также сложившейся судебной практики следует, что существенным признается такое нарушение условий договора, при котором сторона не получает значительной части того, на что она могла рассчитывать при надлежащем исполнении обязательств.
2. Прекращение договора о пожизненном содержании с иждивением
3. По общему правилу, действие такого обязательства прекращается со смертью получателя ренты (или указанного им лица).

Если же плательщиком ренты существенно нарушены его обязательства, рентополучатель может потребовать возврата переданной недвижимости или уплаты выкупной цены по общим правилам ст. 594 ГК РФ.

• В такой ситуации плательщик ренты не получает никакой компенсации расходов, понесенных им в связи с предыдущим исполнением договора.
• От расторжения договора ренты необходимо отличать процедуру ее выкупа, которая влечет прекращение договора.
• Вне зависимости от особенностей производства выкупа ренты по таким обязательствам, смысл этого действия в том, что договор ренты прекращается посредством уплаты ее плательщиком выкупной цены рентополучателю.
• Основания выкупа постоянной ренты
• Постоянная рента – это единственный вид ренты, предоставляющий возможность ее выкупа не только получателю ренты, но и плательщику.

В соответствии со ст. 592 ГК РФ, реализуя свое право на отказ от дальнейшей уплаты ренты посредством ее выкупа, плательщик обязан заявить об этом в письменном виде не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Общее правило, закрепленное в ч. 1 ст. 592 ГК РФ, имеет одно исключение, специально оговоренное в законе. В договоре постоянной ренты может быть указано, что ее выкуп невозможен при жизни получателя ренты либо в течение срока до 30 лет со времени заключения договора.

Если такое положение в договоре отсутствует, соблюдения иных условий для реализации плательщиком постоянной ренты права на ее выкуп не требуется.

Основания для постановки требования о выкупе постоянной ренты со стороны ее получателя (ст. 593 ГК РФ):

• выплата рентных платежей просрочена более чем на год;
• плательщиком ренты нарушены его обязательства по обеспечению ее выплаты;
• признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, объективно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться в установленном договором порядке;
• недвижимость, переданная в этом договоре, перешла в общую собственность либо поделена между различными лицами;
• иные случаи, предусмотренные договором.

Основания выкупа пожизненной ренты и ренты, выплачиваемой по договору о пожизненном содержании с иждивением 

Законом предусмотрено единственное основание, при котором получатели этих видов ренты могут поставить вопрос об ее выкупе плательщиком ренты. Это основание – существенное нарушение условий договора, рассмотренное выше.

Прекращение договора ренты в данном случае происходит после полной уплаты плательщиком ренты выкупной цены.

Договор ренты может быть расторгнут сторонами добровольно, а при наличии спора – в судебном порядке.

Расторжение договора ренты по соглашению сторон

Договор ренты, независимо от ее вида, может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

Для исключения в дальнейшем спорных ситуаций, в соглашении о расторжении ренты целесообразно прописывать основные моменты, такие как форма, способ и размер выкупной цены ренты, а также решение вопроса об убытках (их возмещении или отсутствии).

Поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, должно быть нотариально удостоверено и соглашение об его расторжении (ст. ст.  452, 584 ГК РФ). Договор будет считаться расторгнутым с момента такого удостоверения соглашения сторон.

Если соглашение о расторжении договора ренты между сторонами не достигнуто, он может быть расторгнут в судебном порядке.

Расторжение договора ренты в судебном порядке

1. В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
2. Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.

3. Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.

   ), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:

• в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
• обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
• доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).

Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.

Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.

К исковому заявлению, направляемому в суд, обязательно прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины. В противном случае, оно будет оставлено без движения (ст. 136 ГПК РФ).

Договор ренты считается расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения об этом.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.