Узнаете, как проходит региональная программа капитального ремонта, что в нее входит, как начисляют плату за капремонт и кто может получить льготы.

Все дома на территории Московской области, кроме:

• признанных аварийными*;
• подлежащих сносу или реконструкции;
• домов, в которых меньше пяти квартир;
• домов на территории населенных пунктов, которые признаны закрывающимися.

* Если физический износ основных конструктивных элементов превышает 70% или совокупная стоимость работ по капитальному ремонту в расчете на 1 м² превышает стоимость, определенную в Московской области.

Не реже одного раза в год на основании сведений органов местного самоуправления муниципальных образований, которые собирают актуальную информацию об МКД и передают ее в Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области.

От состояния общего имущества напрямую зависит цена вашей квартиры – вкладывая деньги в капитальный ремонт, можно инвестировать в свое благосостояние.

• Ремонт и обновление кровли и чердачных помещений

• Ремонт и утепление фасада, балконных плит и подъездов
• Укрепление несущих конструкций
• Установка новых дверей и окон в подъезде

• Отбивка старого покрытия
• Грунтование поверхности фундамента
• Укладка строительной сетки
• Покрытие цементным раствором
• Декоративные работы – будут зависеть от выбранного жителями дизайна (плитка, цементная «шуба»)

• Замена стояков центрального отопления с радиаторами
• Замена стояков горячего и холодного водоснабжения в квартирах с изоляцией и запорной арматурой, а также на чердаке и в подвале
• Замена системы канализации
• Замена системы водоотведения
• Замена магистралей электроснабжения, этажных распределительных щитов, вводно-распределительного устройства, общедомовой системы освещения МКД

• Ремонт или замена лифтовых шахт и сопутствующего оборудования

• Межпанельные швы (ремонт трещин и дыр)

• Косметический ремонт подъезда

• Ремонт разбитых окон, двери, крыльца и козырька

• 1
• Утверждение реестра домов и перечня работ
• В рамках региональной программы каждые три года утверждается краткосрочный план капитального ремонта, который может редактироваться.

2

Выбор подрядчиков на конкурсной основе

3

Выполнение ремонта выбранным подрядчиком по договору*

4

Приемка работ

Составляется акт выполненных работ, проверяется качество ремонта и наличие жалоб. На все виды ремонта установлен гарантийный срок 5 лет.

За график капитального ремонта и его очередность отвечает Министерство жилищно-коммунальных услуг Московской области.

Соблюдение графика капитального ремонта в процессе выполнения работ контролируется региональным оператором (Фондом капитального ремонта Московской области).

Год ввода МКД в эксплуатацию

Дата последнего капремонта

Техническое состояние

Процент собираемости взносов за капремонт

* В зависимости от показателей домам присваивается сумма баллов.

• дома, которые требовали капремонта на дату приватизации первой квартиры, но так его и не дождались;
• дома, набравшие максимальный итоговый балл.

№ п/п Наименование критерия Количество баллов Коэффициент весомости

1.1	До 1954	10	0,70
1.2	С 1954 по 1965	8	0,70
1.3	С 1966 по 1976	6	0,70
1.4	С 1977 по 1987	4	0,70
1.5	С 1988 по 2004	2	0,70
1.6	После 2004	0	0,70

2.1	До 1973 или не проводился*	4	0,30
2.2	С 1973 по 1998	2	0,30
2.3	После 1998	0	0,30

2.4	До 1989 или не проводился*	2	0,30
2.5	После 1989	0	0,30

2.6	До 1983 или не проводился*	4	0,30
2.7	С 1983 по 2004	2	0,30
2.8	После 2004	0	0,30

2.9	До 1954 или не проводился*	6	0,30
2.10	С 1954 по 1964	4	0,30
2.11	С 1965 по 1974	2	0,30
2.12	После 1974	0	0,30

2.13	До 1954 или не проводился*	6	0,30
2.14	С 1954 по 1964	4	0,30
2.15	С 1965 по 1974	2	0,30
2.16	После 1974	0	0,30

2.17	До 1964 или не проводился*	4	0,30
2.18	С 1964 по 1984	2	0,30
2.19	После 1984	0	0,30

2.20	До 1984 или не устанавливались*	4	0,30
2.21	С 1984 по 1996	2	0,30
2.22	После 1996	0	0,30

* Домам, в которых нормативно установленный межремонтный срок конструктивного элемента общего имущества дома не превышен, присваивается 0 баллов.

3.1	70% и более	3	0,30
3.2	40-69%	2	0,30
3.3	10-39%	1	0,30
3.4	0-9%	0	0,30

** Физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) МКД определяется на основании справки о техническом состоянии строения, выданной органами технической инвентаризации.

4.1	100%	4	0,50
4.2	99-95%	3	0,50
4.3	94-90%	2	0,50
4.4	89% и менее	1	0,50

1. На сайте Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области.
2. На сайте ЕИАС ЖКХ.
3. Провести общее собрание собственников и обратиться в администрацию муниципалитета, где рассмотрят вопрос и в случае реальной необходимости внесут дом в программу капремонта.

Взносов на капитальный ремонт, которые платят собственники помещений в МКД

Процентов за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете или счетах регионального оператора

Средств государственной и муниципальной

поддержки

В этом случае открывается специальный счет в банке, куда поступают взносы собственников помещений в МКД.

Специальным счетом могут владеть:

• ТСЖ;
• жилищный кооператив;
• управляющая организация;
• региональный оператор.

• Когда и что ремонтировать, решает общее собрание жильцов.
• Платежи поступают в общий фонд на счет регионального оператора – специализированной некоммерческой организации, которая занимается проведением капремонта в МКД.
• Средства могут распределяться на ремонт всех домов региона на возвратной основе.
• Когда и что ремонтировать, решает администрация региона.
• В Подмосковье плата за капремонт появилась в платежках в 2014 году.

Минимальный размер взноса за капремонт определяется в рублях на один квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего собственнику. Он ежегодно устанавливается областным правительством.

Зачем нужен увеличенный взнос на капремонт

Собственники помещений в МКД, выбравшие накопление средств на индивидуальном счете, могут увеличить размер ежемесячного взноса на капремонт.

Это дает преимущества:

• можно дополнить перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
• можно провести капитальный ремонт раньше, чем это предусмотрено региональной программой.

Ряд льготных категорий граждан имеют право на компенсацию взносов на капремонт.

Компенсация 50%

Граждане, достигшие возраста 70 лет:

• одиноко проживающие неработающие собственники жилых помещений;
• собственники из семьи, состоящей из совместно проживающих неработающих пенсионеров.

Компенсация 100%

Граждане, достигшие возраста 80 лет:

• одиноко проживающие неработающие собственники жилых помещений;
• собственники из семьи, состоящей из совместно проживающих неработающих пенсионеров.

А также:

• ветераны ВОВ;
• инвалиды войны;
• родители детей-инвалидов.

Как получить компенсацию

Нужно предоставить в территориальные органы социальной защиты следующие документы:

• паспорт гражданина Российской Федерации;
• страховое свидетельство (СНИЛС);
• документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
• справка о совместно зарегистрированных членах семьи;
• квитанция на оплату взноса на капремонт за предшествующий месяц;
• заявление.

Не платить взносы могут:

• жильцы дома, признанного аварийным;
• жильцы дома, расположенного на участке, который изымается для государственных или муниципальных нужд.

Над проектом работали: Александра Томей, Василий Евстигнеев, Антон Иванов, Дарья Саливон, Дарья Смирнова

Порядок проведения капитального ремонта

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом.

Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда.

Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер.

Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту.

Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта.

 Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения.

 Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона.

Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД.

Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России.

Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта.

Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК).

И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД.

Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497.

На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК».

Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома.

Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты.

По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор.

Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта.

В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Выводы

1. Капремонт – это отдельный вид деятельности по обслуживанию МКД, который финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта дома.
2. Фонд капремонта МКД формируется одним из способов, выбранных собственниками: накопление средств на спецсчёте МКД или на счёте регионального оператора капремонта.
3. Виды работ, которые проводятся в рамках капремонта определяет жилищный кодекс РФ и ряд законодательных актов.
4. Качество работ в ходе капитального ремонта контролирует региональный фонд капремонта или управляющая компания, в зависимости от выбранного способа накопления средств на капремонт.

Что важно знать о капремонте многоквартирного дома?

При любом способе накопления средств на капремонт в приемке работ участвуют представители собственников, уполномоченные общим собранием.

Важно к выбору такого лица не подходить формально, лучше, чтобы у него было техническое или строительное образование, возможно опыт работы в строительной сфере.

Технические особенности приёмки работ проверят специалисты строительного контроля в ходе выполнения работ, собственники же могут оценить визуальное исполнение (например, отсутствие щелей и сколов после ремонта фасада, просветов при ремонте кровли, все инженерные сети убраны в короба или зафиксированы, а не болтаются по подъезду).

В случае, если фонд капитального ремонта формировался на счете регионального оператора, то осуществлять приемку работ обязан региональный оператор в рамках возложенных на него законодательством функций, при этом он создает специальную комиссию с участием представителей органов власти, управляющей данным многоквартирным домом организации либо ТСЖ/ЖСК, а также представителей собственников, уполномоченных общим собранием.

В любом случае следует высказать все свои замечания, настоять на том, чтобы представитель регионального оператора (либо подрядной организации) зафиксировал их письменно. После фиксации замечаний (если они обоснованы) необходимо определить срок их устранения и затем назначить повторную приёмку работ.

Гарантийный срок на все выполненные работы по капитальному ремонту должен составлять не менее пяти лет с момента подписания акта приемки.  

Материал подготовлен при участии начальник жилищного отдела управляющей организации «ВК Комфорт» Заремы Аблямитовой и пресс-секретаря Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многокартирных домов (АРОКР).

• В случае формирования фонда капитального ремонта на спецсчете все решения по проведению капитального ремонта, выбору и привлечению подрядных организаций, порядку расходования средств со спецсчета, созданию различных комиссий, выбору уполномоченных лиц на приемку работ принимаются самими собственниками на их общем собрании.
• В данном случае управляющая организация может давать какие-либо рекомендации и предложения, но окончательное решение принимают сами собственники, они же являются заказчиками работ по договорам с подрядными организациями.
• Владелец спецсчета и банк, в котором он открыт, предоставляют полную информацию об операциях по спецсчету любому обратившемуся с запросом собственнику помещения в доме.

В жилищном кодексе, которым регулируются вопросы проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, такая обязанность не оговорена, но так как все работы выполняются подрядными организациями на договорной основе. Затраты на восстановление квартир после капитального ремонта не входят в работы, оплачиваемые за счет взносов на капитальный ремонт.

Вместе с тем, в случае причинения вредя имуществу по вине подрядной организации (пролив квартиры после ремонта кровли) возмещение вреда является обязанностью подрядчиков. Также на выполненные работы действует гарантийный срок (5 лет) в ходе которого выявленные дефекты должны быть устранены силами подрядной организации за их счет.  

Так как капитальный ремонт проводится в отношении общего имущества всех собственников дома, а оно состоит, в том числе, и из инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, доступ к которым в некоторых случаях возможен только из помещения собственника, то конечно собственник обязан предоставить его (имеется уже и положительная судебная практика по данному вопросу).

Но так как законодательно не установлены сроки предоставления такого доступа при проведении капитального ремонта, то разумно данный вопрос обсудить на общем собрании собственников, возможно составление и утверждение на общем собрании графика предоставления собственниками доступа в свои помещения.

Да, такая обязанность у регионального оператора есть. Вместе с предложением о проведении капитального ремонта собственникам направляется дефектная ведомость и (или) смета на планируемые к проведению работы, которые подлежат согласованию. Указанные документы в дальнейшем являются основанием проведения торговых процедур и заключения договора с подрядной организацией.

Однако стоит отметить, что стоимость договора может измениться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Указанное обстоятельство связано с «падением» в цене во время аукциона, с необходимостью проведения дополнительных работ, которые были выявлены только при выходе на объект.

График выполнения работ обычно является приложением к договору между региональным оператором (собственниками в случае спецсчета) и подрядной организацией.

Такая обязанность предусмотрена законом, соответственно, в случае уклонения Регионального оператора от предоставления запрашиваемой информации можно обратиться в прокуратуру.

Также по запросу либо собственника, либо управляющей организации/ТСЖ/ЖСК в адрес Регионального оператора.

Он обязан предоставить исчерпывающую информацию о размере начислений и оплате взносов на капитальный ремонт как по помещению отдельно, так и по многоквартирному дому в целом (в зависимости от запроса).

Кроме того такая информация размещается Региональным оператором и на его сайте. По городу Москве ее можно получить на портале городских услуг pgu.mos.ru в разделе «Получить сведения Фонда капитального ремонта».

У большинства региональных операторов на сайтах реализована функция предоставления информации о платежах через услуги личного кабинете. Вместе с тем, всегда можно обратиться через уполномоченное лицо по дому в региональный фонд капитального ремонта для получения указанной информации.

Также стоит отметить, что к банкам, в которых хранятся взносы на капитальный ремонт, применяют определенные требования, призванные обеспечить безопасность накоплений. Например, величина собственных средств кредитной организации, не может быть менее чем 20 млрд. рублей; кредитная организация должна участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц.

1. При выборе спесчета в качестве способа формирования фонда капитального ремонта деньги собственников копятся на специальном счете в банке, определенном на общем собрании собственников дома.
2. Владельцем специального счета согласно ЖК РФ могут выступать 1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах; 2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив; 3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
4. Не стоит забывать о том, что ЖК РФ предусматривает обязанность владельца специального счета представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета, сведения о размере остатка средств на специальном счете, сведения о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров.
5. Жилищным законодательством также установлено, что владелец спецсчета дома, а также банк, в котором он открыт, обязаны по требованию любого собственника помещения в данном доме предоставить информацию о состоянии счета, об остатке средств на счете, о поступивших взносах на КР, обо всех операциях по счету.

Согласно ЖК РФ размер взноса на капремонт (так называемый минимальный размер) устанавливается органами государственной власти субъекта РФ и изменяется на основании их нормативно-правовых актов. Единой ставки для всех регионов нет, то есть собственники в каждом регионе платят разные суммы.

Так, например, наиболее низкий размер взноса установлен в республике Коми — 2,45 рублей и в Санкт-Петербурге — 2,97 рубля.

В Москве на текущий момент минимальный размер взноса составляет 15 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц, а уже с 01.07.2017 года он увеличится до 17 рублей на основании постановления Правительства Москвы.

Существует определенный перечень работ по капремонту, который выполняется за счет средств, накопленных исходя из этого минимального размера взноса.

Если собственники хотят выполнить работы сверх данного перечня либо ранее установленных региональной программой сроков, то законом предусмотрено, что они могут принять решение на общем собрании о б увеличении взноса на капремонт.

Нет, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт лежит исключительно на собственнике помещения, которое в данном случае относится к государственной собственности (ведомственной или других категорий). Наниматель в конкретной ситуации ничего не платит.  

Однако наниматель при этом обязан платить за содержание и ремонт дома (речь идет о текущем ремонте).

Все идет по плану: как проконтролировать капитальный ремонт своего дома

Капитальный ремонт многоквартирного дома его жители зачастую воспринимают как стихийное бедствие, которое нужно просто пережить, не особо вникая в детали. Однако пассивная позиция чревата не только тем, что работы могут выполнить некачественно.

Если проведению капремонта не содействует совет дома, это может привести к конфликтам подрядчика с жильцами и даже краху добрососедских отношений. Специально для активистов московский Институт экономики города разработал дорожную карту капитального ремонта.

В ней пошагово расписан алгоритм действий, который поможет заинтересованным жильцам контролировать ход работ на объекте. С разрешения создателей мы подготовили текстовую версию этой схемы.  

На этом этапе нужно подтвердить необходимость проведения капитального ремонта дома в сроки, определенные региональной программой, а также понять, готовы ли его жители расширить перечень работ и увеличить для этого денежные взносы.

Шаг 1. Сбор и оценка информации, необходимой для принятия решения о проведении капитального ремонта

Первым делом необходимо узнать, какие работы по капитальному ремонту запланированы в региональной программе для вашего дома и какие из них будут проводить в ближайшие три года. Эту информацию можно получить на сайте оператора капитального ремонта (фонда капремонта — Ред.) вашего региона — обычно на таких ресурсах есть кнопка «Найти свой дом».  

Далее нужно будет сравнить эти планы с реальным состоянием многоквартирного дома. Программа программой, но все же вы знаете свой дом лучше, и может оказаться, что в намеченных работах он нуждается не так остро, как в чем-нибудь еще.

Запросите у управляющей компании или ТСЖ несколько документов, которые помогут это установить: 

• выписку из технического паспорта дома; 
• акты осмотра, проверки (испытаний) состояния оборудования и конструкций на крайнюю дату; 
• выписку из журнала осмотра. 

Если управляющая организация откажет в помощи, осмотр можно провести силами актива дома. Право на ревизию общего имущества собственникам помещений, совету дома, правлению ТСЖ или ЖСК дает п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства № 491 от 13.08.2006). 

Вы можете скачать нормативные документы и стандарты, используемые для проведения технического осмотра многоквартирного дома, а также примеры актов осмотра, подготовленные Институтом экономики города.  

Второй вариант действий — привлечение к осмотру специализированной экспертной организации. Найти надежного подрядчика поможет сайт Национального объединения строителей.   

Актуализировав данные о состоянии дома, обсудите со специалистами управляющей организации возможность изменения сроков и перечня запланированных работ по капитальному ремонту. По итогам этой беседы нужно будет составить новый перечень с обоснованием внесенных изменений. 

Помните, что не все работы могут быть оплачены за счет средств фонда капитального ремонта. Перечень того, на что могут пойти установленные взносы (кроме работ, указанных непосредственно в Жилищном кодексе), каждый регион дополняет самостоятельно. Обязательно ознакомьтесь с таким перечнем перед тем, как что-то планировать

Следующий шаг — проведение опроса собственников жилья, в ходе которого нужно выяснить, поддерживают ли они выдвинутые активом предложения.

Узнайте у соседей, согласны ли они на изменение сроков и/или перечня работ по капремонту и готовы ли увеличить размер взносов для оплаты дополнительных работ или закупки более качественных материалов.

Примеры документов, информационных материалов для проведения опроса собственников помещений и оформления его результатов также можно найти на сайте Института экономики города.  

Если в опросе приняли участие менее 25% собственников жилья или они отвергли предложение актива, значит, оно, скорее всего, не получит поддержку на общем собрании, поэтому переходите к шагу 3.

Шаг 2. Оценка финансовой стороны предстоящего капитального ремонта

Если деньги на проведение капитального ремонта вашего дома аккумулируются на счете Фонда капитального ремонта (ФКР), то в стандартной ситуации вам нет нужды волноваться о том, что что-то пойдет не так.

По закону региональный оператор должен полностью финансировать проведение работ по намеченному плану. Однако, если вы собираетесь внести в него коррективы, заглянуть в финансовую документацию все же понадобится.

   

На сайте любого регионального фонда капремонта можно найти ежеквартальную отчетность о формировании фондов капитального ремонта по каждому дому, из которой видно, сколько денег есть «на счете» дома, когда и на какие работы они расходовались.

Имеющиеся накопления очень важно оценить, если: 

• предполагается выполнение дополнительных видов работ; 
• общее собрание решило провести капремонт раньше намеченного срока; 
• при ремонте планируется использовать более дорогие и качественные материалы.   

В этих случаях активу дома необходимо просчитать потенциальное превышение максимальной стоимости работ, установленной региональными властями для регионального оператора, и поставить перед собственниками вопрос о соответствующем повышении взносов. Как уже было сказано, это требует обсуждения на общем собрании. 

Возможность сдвинуть срок капитального ремонта закреплена законодательно.

Проще всего сделать это, если деньги дома хранятся на отдельном спецсчете — тогда капремонт проводится на основании решения общего собрания собственников жилья.

В случае, когда взносы аккумулирует регоператор, процедура становится более сложной — изменения нужно будет обосновать и добиться внесения изменений в региональную программу

В любом случае первый шаг к ускорению капитального ремонта — это решение общего собрания собственников.

Далее алгоритм действий может быть разным в зависимости от того, хотят ли собственники выйти из «общего котла» и провести ремонт досрочно своими силами или они хотят, чтобы региональный оператор провел ремонт дома в более ранние сроки.

Возможность реализации первого решения зависит от региона.. Обычно власти просят сообщать о таком заблаговременно (примерно за год), чтобы деньги дома можно было перевести из «общего котла» на специальный счет. 

Если же собственники хотят, чтобы ремонт провел региональный оператор, то решение об изменении перечня или сроков работ нужно довести до уполномоченного регионального органа (регионального министерства ЖКХ) и регионального оператора.

Если необходимость проведения ремонта досрочно признают обоснованной, то уполномоченный орган внесет изменения в региональную программу, а региональный оператор будет проводить ремонт в соответствии с новым сроком и перечнем работ.

Разумеется, решение собственников воплотить в жизнь проще, если сумма на счете достаточна для проведения работ. Если же новая смета капремонта превышает накопления или установленный для регионального оператора  лимит, дому нужно будет определить дополнительные источники финансирования (это может быть повышение взносов, привлечение кредитов и другие варианты).

Шаг 3. Предотвращение возможных конфликтных ситуаций внутри дома, связанных с проведением капитального ремонта  

Не стоит думать, что проведению капитального ремонта дома будут безоговорочно рады все его жильцы, особенно, если он будет проходить внутри квартир.

У части собственников могут найтись причины, по которым они, возможно, будут не только высказывать возмущение относительно работ, но и мешать им.

К таким ситуациям лучше подготовиться заранее — в этом случае у актива будет намного больше шансов конструктивно решить все конфликты. 

Основная проблема при проведении капремонта связана с тем, что бригады рабочих не могут попасть в некоторые квартиры, а ведь в них тоже есть элементы общедомового имущества, например, стояки отопления. Причины здесь могут быть разными, и о них мы поговорим чуть ниже.

Начать же эту часть подготовительного этапа лучше с профилактической агитации. На информационных стендах у подъездов нужно разместить памятки о том, что пускать сотрудников подрядной организации к себе домой жильцов обязывает закон (пп. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ).

Пример такой памятки можно скачать здесь. 

Также при каждом удобном случае активу дома нужно проводить личные беседы на эту тему со всеми соседями, а затем организовать опрос или поквартирный обход (примерная форма для их проведения — здесь). Это позволит очертить круг потенциально проблемных квартир, в которых либо никто не живет, либо владельцы настроены категорически против.

Возможные проблемы:

• в квартире никто не живет; 
• собственник сдал квартиру нанимателям; 
• владельцы не могут присутствовать при ремонте; 
• хозяева установили новые трубы, радиаторы и т.п. и не хотят их менять; 
• доступ к инженерным сетям в квартире перекрыт (например, после самовольной перепланировки); 
• собственники не могут самостоятельно демонтировать внутреннюю отделку, кондиционеры, антенны на наружной стене и другие помехи. 

Проанализируйте полученные результаты (примерная форма сводного анализа — здесь). Если проблемных квартир не оказалось, вам очень повезло.

Если же трудности с доступом все-таки выявились, для каждого отдельного случая нужно разработать свой план действий: разыскать владельца квартиры, договориться с ним, обеспечить помощь в демонтаже мешающих конструкций и т.д.

(рекомендации по выявлению, предотвращению и разрешению конфликтов можно найти здесь; примерная форма плана действий — здесь). 

Будьте готовы к тому, что в доме могут остаться «проблемные» квартиры, в отношении которых актив не добьется никаких положительных результатов. Информацию о них нужно будет передать в региональный Фонд капремонта и попросить у его сотрудников помощи.

Действия на этом этапе зависят от того, какое решение относительно сроков и объема работ по капремонту приняло общее собрание собственников.

Если жильцы решили придерживаться плана, который предлагает региональный Фонд, ничего в нем не менять и не доплачивать, то решение о проведении капитального ремонта принимается после получения соответствующего предложения от регионального оператора — в течение 1-3 месяцев с момента его поступления.

Программа капитального ремонта

Что такое новая система капитального ремонта многоквартирных домов? Москва в 2015 году переходит на новую систему финансирования капитального ремонта.

Теперь собственники квартир при помощи взносов будут сами формировать фонд, за счет которого и будет впоследствии ремонтироваться их дом.

Ведь в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома (в т.ч. его капитальный ремонт) несут собственники помещений в доме.

Новая система капитального ремонта позволит обеспечить безопасность и комфортность проживания граждан, поддержать достойный уровень эксплуатационных характеристик многоквартирных домов, а главное гарантировано получить капитальный ремонт дома, не позже сроков установленных региональной программой.

Что такое фонд капитального ремонта? Ежемесячные взносы собственников помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта дома, своего рода «копилку».

В нее, по решению общего собрания также могут поступать доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования общего имущества.

Например, деньги, вырученные от размещения в подъездах рекламной информации.

Сколько предстоит платить? Размер взносов на капремонт определяется для каждого региона индивидуально. В Москве установлен минимальный размер взноса на капремонт — 15 руб. с 1 кв.м. общей площади помещения в месяц. (п. 2 Постановления Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы»).Кто должен платить за капитальный ремонт? Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт лежит на всех собственниках помещений в многоквартирном доме. Такая обязанность возникает с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.Платят:– собственники жилых и нежилых помещений. При этом год постройки дома значения не имеет.Не платят:– собственники домов, признанных аварийными;– собственники многоквартирных домов, в которых имеется менее чем три квартиры;– собственники домов, в отношении которых определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов;– наниматели жилья.

Какие виды работ могут выполняться в доме за счет накопленных средств? В обязательный перечень работ (услуг) по капитальному ремонту с учетом особенностей конкретного дома входят (постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 г. № 833-ПП):

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения.2. Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения.3. Ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения.4. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения (горячее и холодное водоснабжение).5. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения (канализация).6. Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт.7. Ремонт крыши.8. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.9. Ремонт фасада.10. Ремонт фундамента.11. Ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода.12. Ремонт или замена мусоропровода.13. Ремонт или замена внутреннего водостока.14. Разработка и проведение экспертизы проектной документации, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011).Обратите внимание! Обязательный перечень работ (услуг) по капитальному ремонту домов в Москве расширен, в отличие от перечня предложенного Жилищным кодексом РФ.

Что такое региональная программа капитального ремонта? Региональная программа капитального ремонта общего имущества – это программа проведения капитального ремонта всех многоквартирных домов, расположенных на территории города Москвы. Программа рассчитана на 30 лет (с 2015 – 2044 гг.) и подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Данная программа включает в себя:1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными, домов, в отношении которых определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов, а также домов, количество квартир в которых менее трех.2) перечень работ по капитальному ремонту;3) плановый период проведения капитального ремонта;Региональная программа капитального ремонта утверждена постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы». Программа доступна для ознакомления на сайте Департамента капитального ремонта города Москвы ( www.dkr.mos.ru).

Как определяется очередность проведения капитального ремонта МКД?

Очередность проведения капитального ремонта в конкретных домах определяется исходя из следующих критериев:– продолжительность эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов дома с момента ввода в эксплуатацию или предыдущего ремонта;– оценка технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов дома, получаемой по результатам мониторинга и с учётом установленных межремонтных сроков.

Какие предусмотрены способы накопления средств на капитальный ремонт? Предусмотрено два варианта накопления:

1) На счете Фонда капитального ремонта – специально созданной Правительством Москвы организации для накопления средств собственников и организации капитального ремонта2) На специальном счете в банке, открытом для конкретного дома.Хотя часто первый способ накопления называют «общий котел», учет платежей собственников ведется в Фонде по каждой квартире. Собственникам не нужно заниматься организацией ремонта: Фонд берет на себя в полном объеме организацию проведения капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки работ, принимает выполненные работы, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств подрядными организациями. Поступления в Фонд расходуются на капитальный ремонт одних домов за счет других по принципу «кассы взаимопомощи», в порядке очередности, установленной региональной программой капитального ремонта.При выборе второго способа накопления, собственники могут открыть специальный счет в российском банке из списка опубликованного на сайте Центробанка РФ (http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp). Перечень операций с деньгами на специальном банковском счете строго регламентирован. При накоплении средств на спецсчете в банке собственники самостоятельно выбирают исполнителя работ по капитальному ремонту и заключают с ним договор. Капитальный ремонт при таком способе накопления проводится либо в сроки, установленные региональной программой, либо если это необходимо – досрочно, при достаточности средств на счете или с привлечением кредита.ВАЖНО! Независимо от способа накопления:1) капитальный ремонт должен быть выполнен не позднее сроков, установленных в региональной программе.2) учет внесенных средств на капитальный ремонт и задолженности ведется по каждому лицевому счету жителя.Владельцы специального счета.Собственники должны выбрать владельца спецсчета. Им может быть УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК или Фонд капитального ремонта (региональный оператор).

Что необходимо знать о специальном счете? – право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение (ч. 3 ст. 36.1 ЖК РФ);

– собственник помещения в многоквартирном доме не вправе тре­бовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете (ч. 5 ст. 36.1 ЖК РФ);– при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (ч. 4 ст. 36.1 ЖК РФ).– денежные средства специального счета не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов;– на денежные средства специального счета не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (кроме обязательств по договорам выполнения работ при проведении капитального ремонта в доме);– денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.– права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД.– контроль за целевым использование средств, находящихся на специальном счете, регламентируется Жилищным кодексом РФ и возложен на банк-держатель специального счета, орган государственного жилищного надзора.

Что предстоит собственникам решить на общем собрании в случаи выбора ими специального счета в качестве способа формирования фонда капитального ремонта?