Приобретая в собственность или в аренду объект недвижимого имущества в районе исторической застройки, необходимо учитывать, что потенциально такая недвижимость может оказаться реликвией, представляющей собой ценность, с точки зрения, истории, архитектуры, градостроительства и искусства. И тогда вместе с приобретаемым объектом есть риск дополнительно получить ряд обязанностей и ограничений. Такие обязанности и ограничения установлены на законодательном уровне для собственников и арендаторов таких объектов (подробнее о них ниже).

Поэтому если Вы собираетесь приобрести недвижимость в зоне исторической застройки, рекомендуем заранее получить сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (ЕГРОКН).

Официальные данные из реестра предоставляются в виде выписки всем заинтересованным лицам федеральными или региональными органами охраны объектов культуры (п. 1 ст. 26 Закона № 73-ФЗ).

Однако эти сведения также можно получить и из других источников: на сайте Министерства культуры Российской Федерации и из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости.

Если у Вас нет желания или возможности самостоятельно заниматься получением информации, воспользуйтесь нашим сервисом «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА».

«Паспорт объекта» – это юридический документ, в котором собрана вся информация об интересующем Вас объекте недвижимости. И если объект является объектом культурного наследия, то данная информация будет обязательно содержаться в данном документе.

2. Обязанности собственника или правообладателя объекта культурного наследия

Если Вы убедились, что приобретаемая Вами недвижимость является памятником истории и культуры, то пользоваться и владеть такой недвижимостью необходимо с учетом требований Федерального Закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а также иных законодательных актов.

В соответствии с нормами действующего законодательства предусмотрены следующие обязанности собственников объектов культуры:

• сохранение объекта культурного наследия (осуществлять расходы на его содержание и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; проводить работы по его сохранению);
• обеспечение доступ к нему третьих лиц в целях реализации права граждан на доступ к культурным ценностям, популяризации объекта культуры, использования его при осуществлении научной, культурно-просветительной, образовательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной деятельности.

Теперь об ограничениях в пользовании такой недвижимостью. Так её правообладатель не может:

• изменять предмет охраны, облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер;
• ухудшать условия, необходимые для сохранности памятника;
• использовать такую недвижимость в качестве складских помещений или для производства взрывчатых и огнеопасных веществ; под производственные объекты с оборудованием, которое может оказывать динамическое и вибрационное воздействие на его конструкции, вне зависимости от мощности этого оборудования; под производственные объекты и лаборатории, в которых должен соблюдаться неблагоприятный для здания температурно-влажностный режим, либо будут применяться химически активные вещества;
• размещать на ОКН наружную рекламу;
• использовать предметы и вещества, имеющие вредные парогазообразные и иные выделения и (или) загрязняющие его интерьер, фасад, территорию и водные объекты.

3. Тонкости распоряжения исторической реликвией.

По общему правилу, объектами культурного наследия и теми объектами недвижимости, которые включены в ЕГРОКН распоряжаться разрешается, но в соответствии с нормами Закона 73-ФЗ.

Существуют определенные требования при заключении сделки с историческим объектом, которые необходимо неукоснительно соблюдать. Давайте поговорим о них.

Если обязательство по охране на объект культуры оформлено, то в договор купли-продажи объекта в качестве существенного условия необходимо включить выполнение требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

При этом копия охранного обязательства является неотъемлемой частью соответствующего договора. При отсутствии в договоре упомянутых условий такая сделка является ничтожной.

• Охранное обязательство на нового собственника (пользователя) не оформляется!
• Переход права собственности на исторический объект недвижимости к другому лицу не прекращает охранного обязательства, а лишь влечет изменение его условий в части субъекта права собственности, к которому оно переходит.
• Если обязательство по охране на объект культуры на момент сделки не утверждено, то к договору прилагаются иные действующие охранные документы (охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника культуры и др.)

Если к моменту сделки не готово никаких охранных документов, то приобретатель этого объекта всё равно обязан выполнять предусмотренные законом обязанности в отношении ОКН. Данные требования необходимо зафиксировать в договоре.

Впоследствии, после того, как охранное обязательство на приобретенный объект будет оформлено, приобретатель обязан внести соответствующие изменения во все договоры, предусматривающие передачу третьим лицам прав владения и (или) пользования таким объектом.

Есть еще один важный нюанс оформления сделки в отношении памятников и ансамблей, а также земельных участков под ними, находящихся в общей собственности: разделять это общее имущество и выделять из него доли в натуре законом запрещается.

Объект культурного наследия как существенный риск при покупке земельного участка — блоги риэлторов | ЦИАН

Покажем, что объект культурного наследия (истории и культуры) может быть источником не только положительных эмоций, но и существенных ограничений и даже запрета на использование земельного участка по целевому назначению. Рассмотрим виды зон ограничений (обобщенно можно называть их охранными зонами), в чем могут заключаться ограничения, насколько они могут быть существенными, как выявлять и управлять рисками.

Территория объекта

Маловероятно, что на самой территории объекта культурного наследия может находиться индивидуальный земельный участок. Территория памятника будет интересовать нас в первую очередь для отсчета от его границы — охранной зоны.

Если границы территории памятника не описаны, например, в системе координат для ведения кадастровой деятельности, в первом приближении можно считать, что они проходят по линии внешней стены (ограждения) памятника либо по линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных его элементов, включая парковую территорию.

• Охранная зона
• Для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливается одна (единая) или несколько зон охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта /1/, /2/.
• Требование об установлении зон охраны объекта культурного наследия к выявленному объекту культурного наследия не предъявляется.
• В пределах охранной зоны хозяйственная деятельность запрещена, за исключением специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
• Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

В данной зоне устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Часто в зоне регулируемой застройки выделяются несколько подзон с индивидуальными градостроительными регламентами, при этом более строгие ограничения — в подзоне, ближней к объекту охраны.

В целом в этой зоне строить можно, степень приемлемости ограничений при строительстве и реконструкции домов будет зависеть от вкусовых предпочтений собственников.

Необходимо быть готовым: к снижению этажности и высотного габарита домов, использованию только натуральных материалов стен (камень, дерево, штукатурка), неброской кровле (оцинкованная фальцевая, пастельные цвета), неяркому нединамичному силуэту, деревяным окнам, кованным решеткам внешнего ограждения или деревянному штакетнику.

Порой доходит до курьезов. Например, в зоне регулируемой застройки Новоиерусалимского монастыря (г.

Истра Московской области) для строительства одноэтажного кирпичного гаража, находящегося на расстоянии нескольких километров от памятника, требуется согласование с органами охраны объектов культурного наследия, не принимая в расчет, что по линии от гаража до монастыря находятся многоэтажные дома и прочие высокие здания. Как в таких случаях не вспомнить слова одного из разработчиков соответствующей многокилометровой охранной зоны, сказанные в частной беседе: «Все это придумано не для охраны памятников, а для коррупции».

Зона охраняемого природного ландшафта

В пределах этой зоны запрещается или ограничивается строительство, реконструкция существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Важно помнить, что зона охраняемого природного ланшафта памятника может содержать больше ограничений, чем зона регулируемой застройки. Например, для района бывшей деревни Сычевка и части деревни Вельяминово (г.о.

Истра Московской области) реконструкция и строительство домов на земельных участках для индивидуального жилищного строительства с 2017 г. запрещены, и данные запреты не отражаются в сведениях ЕГРН.

Собственники таких участков продают их, как полноценные, хотя на них разрешено лишь выращивать травы и разводить пчел.

Памятник культуры может накладывать ограничения на строительство в связи с охраной природного ландшафта на расстоянии нескольких километров, без учета административных границ, в том числе, находясь в ином субъекте РФ (например, музей-заповедник В.Д. Поленова в с. Страхово Заокского р-на Тульской обл. — на часть Тарусского района Калужской обл.).

Защитная зона

Защитные зоны объектов культурного наследия можно назвать временными охранными зонами.

В соответствии со статьей 34.

1 /1/ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением: объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены предусмотренные статьей 56.4 /1/ требования и ограничения) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

1. Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются:
2. 1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 м от внешних границ территории памятника;
3. 2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 м от внешних границ территории ансамбля.

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 м от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 м от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от упомянутых выше, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта.

В некоторых случаях ограничения по строительству в защитной зоне прописаны в документах территориального планирования, запрета на строительство до разработки проекта зоны охраны — нет. Так, для памятника федерального значения » Храм Троицы Живоначальной, 1644 г.

» в селе Троицкое Одинцовского района Московской области строительство разрешено, хотя проект зон охраны для этого памятника не разработан уже 60 лет как. В то же время, формулировки «разрешения» для данного памятника весьма расплывчаты.

Например, запрещается строительство, «угрожающее сохранности сложившегося историко-культурного ландшафта или мешающие его визуальному восприятию».

Или:»протяжённость зданий, завершений объёмов, цветовое решение и материал стен не должны быть дисгармоничны по отношению к объекту охраны; проектное функциональное назначение участков строительства в зоне влияния объекта культурного наследия должно быть увязано с исторически сложившейся функционально-планировочной организацией территорий и исключало внедрение застройки с низкими эстетическими качествами в ценные ландшафтно-видовые раскрытия, связанные с памятником…». Поэтому, нет ответа, во сколько обойдется проект дома, организации участка и его благоустройства, которые могут быть согласованы в органах охраны объектов культуры, и не разыграются ли мозолистые пальцы профильных специалистов?

Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном статьей 34 /1/, проекта зон охраны такого объекта.

«Потайная» охранная зона

Эксперты разъяснили, как правильно распоряжаться находящимся в собственности объектом культурного наследия | Последние новости

• Специалисты Оренбургской кадастровой палаты разъясняют, как определить, относится ли объект недвижимости к культурному наследию, и какие ограничения накладывает на объект такой статус.
• Покупка или аренда здания, помещения в историческом районе города зачастую влечет за собой получение вместе с таким объектом недвижимости дополнительных обязательств и ограничений для собственников или арендаторов.
• Многие старинные здания относятся к объектам культурного наследия и представляют собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства и искусства.
• Владение, пользование и распоряжение такими объектами в связи с их особым статусом должно осуществляться с соблюдением специального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В частности, собственники объекта культурного наследия должны оформить отдельный документ – охранное обязательство, в котором для собственника устанавливаются требования к использованию такого объекта. Неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт объекта культурного наследия. 

Предоставление охранного обязательства и паспорта объекта культурного наследия (если они ранее оформлялись в отношении конкретного объекта) обязательно при государственной регистрации перехода права собственности, а также при регистрации договора аренды в отношении такого объекта.

Эксперты Оренбургской кадастровой палаты напоминают, что на сегодняшний день не установлены требования по оформлению собственных охранных обязательств для арендаторов объекта культурного наследия. При этом арендаторы также обязаны соблюдать ограничения, установленные законом и охранными документами собственника.

В случае если объектом культурного наследия или его частью является многоквартирный дом либо жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, требования, в зависимости от предмета охраны могут быть установлены в отношении такого дома в целом, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники и наниматели квартир в многоквартирных домах-объектах культурного наследия также обязаны выполнять требования по охранным обязательствам. 

Одним из основных обязательств собственников объектов культурного наследия является проведение работ по сохранению такого объекта, включающих в себя ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта для современного использования или консервацию. Необходимо отметить, что любые ремонтные работы на объекте требуют согласования с госорганом в области охраны объектов культурного наследия, даже если, по мнению собственника или арендатора, они никак не затрагивают и не изменяют предмет охраны.

1. За нарушение вышеуказанных требований Кодексом об административных правонарушениях предусмотрена ответственность в виде наложения административного штрафа. 
2. По действующему законодательству органы охраны объектов культурного наследия обязаны направлять в орган регистрации прав информацию об отнесении объекта недвижимости к объектам культурного наследия.
3. По информации Оренбургской кадастровой палаты, на сегодняшний день в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены отметки о включении в реестр объектов культурного наследия в отношении 962 объектов на территории Оренбургской области — 142 здания, 14 сооружений и 806 помещений.
4. Информация о том, является ли по сведениям ЕГРН принадлежащий Вам или арендуемый Вами объект недвижимости объектом культурного наследия, отображается в выписке из ЕГРН об объекте недвижимого имущества.
5. Для получения такой выписки необходимо подать запрос о предоставлении сведений ЕГРН в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, заполнить форму запроса, размещенную на сайте Росреестра, либо направить запрос по почте в кадастровую палату.

Парадоксы объектов культурного наследия: когда собственник не знает, чем владеет

Конфликты и судебные разбирательства, связанные со строительством на земельных участках, относящимся к охранным зонам памятников истории и культуры – не редкость. Однако далеко не всегда землевладельцы делают это умышленно.

Некоторые из них, приобретая землю и начиная строительство, могут даже не знать о том, что их участок относится к особой территории и имеет обременение.

Почему так происходит? Может ли покупатель или собственник земельного участка оградить себя от таких рисков? Получится ли выяснить это, получив выписки из ГКН и ЕГРП? Авторы статьи отвечают на эти и другие вопросы. 

На протяжении уже нескольких лет возникают конфликты в связи со строительством землепользователями объектов недвижимого имущества в охранных зонах объектов культурного наследия.

Некоторые из таких конфликтов получают широкое освещение в прессе, как, например, скандал со строительством в охранной зоне памятников культуры, расположенных в Московской области – Древнего города Радонеж в Загорском районе, музея-усадьбы «Архангельское» в Красногорском районе. Но большинство подобных конфликтов остается неизвестным широкой публике.

Причина нарушений далеко не всегда кроется в умысле.

Часто собственники земельных участков, осуществляя строительство в охранных зонах объектов культурного наследия, даже не знают о каких-либо обременениях принадлежащих им участков.

Нередко они узнают об этом только когда органы, уполномоченные в сфере охраны памятников культуры или органы местного самоуправления, обращаются в суды с исковыми заявлениями о сносе таких зданий как самовольных построек.

Одна из причин подобной неосведомленности заключается в том, что сведения об охранных зонах объектов культурного наследия не включены в государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Принимая во внимание большое количество охранных зон, для справедливого разрешения возможных конфликтов между землепользователями и органом, уполномоченным в сфере охраны памятников истории и культуры, необходимо квалифицировать правовую природу охранной зоны объекта культурного наследия, а также определить момент наступления правовых последствий установления такой охранной зоны.

Узнать об охранной зоне по сведениям из ГКН и ЕГРП практически невозможно

Охранная зона – это территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (п. 2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (далее – Закон о памятниках истории).

Действующее законодательство не содержит определения термина «регенерация» историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, либо каких-либо критериев отнесения к такой регенерации нового строительства. По смыслу Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв.

постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315) под регенерацией историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия понимается ее восстановление.

При этом правоприменительная практика складывается таким образом, что отнесение нового строительства к регенерации осуществляется органами государственной власти, местного самоуправления, уполномоченными в сфере охраны памятников истории и культуры.

По общему правилу собственник земельного участка вправе возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ). Однако установление режима охранной зоны в отношении земельного участка фактически лишает собственника права на осуществление строительства на таком земельном участке без получения дополнительного разрешения уполномоченного органа государственной власти либо местного самоуправления.

Земельный кодекс РФ (п. 1 ч. 2 ст. 56) признает установление в отношении земельного участка охранной зоны объекта культурного наследия обременением права собственника такого участка. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) под ограничением (обременением) права понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Таким образом, по своей правовой природе установление режима охранной зоны является ограничением прав собственника.

При рассмотрении споров важным является установление момента возникновения такого режима и сопутствующих ограничений. В соответствии с ч. 6 ст. 56 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до внесения в ЗК РФ изменений Федеральным законом от 21.07.

2011 № 257-ФЗ, далее – Закон № 257-ФЗ), ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации.

Согласно действующей в настоящее время редакции указанной нормы ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. В соответствии с ч. 3 ст.

2 Закона о регистрации датой госрегистрации прав является день внесения записей о правах в ЕГРП. Соответственно, ограничения права собственности собственника земельного участка, связанные с установлением в отношении Земельного участка режима охранной зоны, могут возникнуть только после этого момента.

Госрегистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости (ч. 2 ст. 13 Закона о регистрации).

Росреестр уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости в течение пяти рабочих дней со дня регистрации. Таким образом, до принятия Федерального закона от 21.07.

2011 № 257-ФЗ ограничения права собственности собственника земельного участка, связанные с установлением режима охранной зоны в отношении такого земельного участка, возникали только после внесения сведений о соответствующих ограничениях в ЕГРП.

К сожалению, после принятия Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ, ситуация вокруг установления ограничений прав собственников земельных участков в связи с распространением на такие земельные участки режима охранной зоны объекта культурного наследия стала более запутанной. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов РФ и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия. В отношении объектов культурного наследия федерального значения это делает орган государственной власти субъекта РФ по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения это происходит в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации (ч. 3 ст. 34 Закона о памятниках истории). При этом ни Закон о памятниках истории, ни иной федеральный закон не содержат требования о внесении сведений об установлении охранной зоны в ГКН и  (или) в ЕГРП.

Покупатели и собственники могут неожиданно узнать о принадлежности участка к охранной зоне

Порядок разработки проектов зон охраны объекта культурного наследия, требования к режиму использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон установлен Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315, далее – Положение). Этот документ предусматривает, что сведения о наличии зон охраны объекта культурного наследия вносятся в установленном порядке в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (ЕГРОКН) и представляются в кадастровую палату (ФБГУ «ФКП Росреестра»).  Ограничения (обременения) прав на земельные участки, возникающие на основании решения об установлении зон охраны объекта культурного наследия, подлежат государственной регистрации (п. 18 Положения).

Вместе с тем, необходимо обратить внимание на то, что указанная норма выходит за рамки отношений, регулируемых Положением.

Оно устанавливает порядок разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее — объекты культурного наследия), а также требования к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон (п. 1.1. Положения, ч. 4 ст. 34 Закона о памятниках культуры). Границы охранной зоны устанавливаются нормативно-правовым актом уполномоченного органа власти, принимаемым на основании разработанного в соответствии с Положением проекта зон охраны объекта культурного наследия. Следовательно, установление в Положении требований к процедуре принятия такого акта и регистрации обременений, установленных таким актом, неправомерно.

В настоящее время существует конфликт правовых норм. Действующее положение ЗК РФ предусматривает, что обременение прав собственников земельных участков подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Однако федеральные законы, регулирующие порядок установления охранных зон объектов культурного наследия, не содержат требования о регистрации обременений, возникающих в связи с установлением таких зон.

При этом такое требование устанавливается подзаконным актом – постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315.

Таким образом, формально действующее законодательство не содержит обязанности регистрировать обременения прав собственников земельных участков в связи с установлением в отношении таких земельных участков режима охранной зоны объекта культурного наследия. Неясным остается также вопрос о действительности соответствующих обременений, установленных еще до принятия Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ, но не прошедших государственную регистрацию в установленном порядке.

Правоприменительная практика, как правило, признает обременения прав собственников земельных участков в связи с установлением в отношении таких земельных участков режима охранной зоны возникшими с даты принятия нормативно-правового акта, утверждающего такие границы (например, апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-12985/2014, решение Щекинского районного суда Тульской области от 29.03.2013 по делу о признании возведенного строения самовольной постройкой и возложении обязанности снести ее.

Вместе с тем, по нашему мнению, госрегистрация обременений прав собственников земельных участков в связи с установлением в отношении таких участков режима охранной зоны является необходимым условием обеспечения прав таких собственников и поддержания нормального оборота земельных участков. Нередки случаи, когда устанавливаемые границы охранных зон объектов культурного наследия включают в себя целые поселения. При этом внесение в ЕГРП сведений о таких ограничениях является в настоящее время скорее исключением, а не правилом. Тем самым, лицо, приобретающее земельный участок, расположенный рядом с объектом культурного наследия несет риск невозможности застройки участка в связи с его нахождением в границах охранной зоны объекта культурного наследия. Более того, этот риск остается даже при отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях участка.

Несмотря на то, что в соответствии с Положением «О Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ», утвержденным Приказом Министерства культуры РФ от 03 октября 2011 г.

№ 954, сведения в том числе о наличии зон охраны объектов культурного наследия должны предоставляться по запросам физических и юридических лиц бесплатно, на практике очень немногие собственники земельных участков обращаются в Минкультуры России (как и в управления культуры соответствующих субъектов РФ или органы местного самоуправления) с подобными запросами при наличии правоустанавливающих документов на земельные участки, которые не содержат сведений о каких-либо обременениях таких участков.

На наш взгляд, норма, предусматривающая обязательность регистрации обременений в связи с установлением в отношении земельного участка режима охранной зоны, включена в Положение с целью ликвидации возникшего пробела законодательства. Но чтобы данное положение стало обязательным для исполнения, необходимо, чтобы такое правило появилось на уровне федерального закона.

В госдуму внесен законопроект, который должен решить проблему

Как проверить перед покупкой квартиру в историческом здании?

jenoche/Depositphotos

Отвечает руководитель бюро «КРАСС Практик» Антон Гусев:

Для того чтобы обезопасить себя и не потерять все инвестированные средства, необходимо провести проверку покупаемого объекта. Причем проверять нужно не только сам объект (здание), но и земельный участок, на котором он расположен.

В первую очередь необходимо выяснить, совпадает ли цель инвестора (в данном случае это посуточная аренда либо дальнейшая продажа) с реальными возможностями. Дальнейшая продажа объекта, скорее всего, юридических сложностей представлять не будет. А вот арендный бизнес может оказаться невозможным по ряду причин.

На этом этапе инвестор должен выяснить, какие виды разрешенного использования установлены для земельного участка, на котором стоит здание. Вполне реальна история, когда земельный участок может использоваться только для размещения музея и реализовывать на нем арендное жилье запрещено.

• Как правильно инвестировать в недвижимость?
• Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость
• Информацию о видах разрешенного использования участка можно получить в Росреестре, запросив выписку. 

Кроме того, целесообразно проверить, не расположены ли участок и здание в зоне с особыми условиями использования территории. Так, они могут оказаться в санитарно-защитной зоне какого-либо промышленного предприятия, в охранной зоне трубопровода и т. д. Разновидностей таких зон множество. Информацию о них можно получить в отделе архитектуры местной администрации.

Еще один возможный риск для инвестора — внесение здания в Реестр объектов культурного наследия. Проверить наличие такого риска можно на сайте Министерства культуры, а также на сайте местной администрации. 

Если здание числится в таком реестре, для него могут быть установлены охранные обязательства: возможно, объект необходимо сохранить в первозданном виде. Может быть запрещена перепланировка или даже использование определенных материалов при реставрации: часто существует запрет на установку кондиционеров или пластиковых окон для того, чтобы здание сохранило исторический вид. 

«Подводных камней» в подобных инвестиционных проектах бывает достаточно много. Проверка и подготовка такой сделки будут, скорее всего, более сложными, чем при сделке с квартирой или жилым домом. Поэтому инвестору для выявления и оценки рисков целесообразно воспользоваться услугами опытных специалистов.

Гостиницы в русских усадьбах

Бизнес в ЖК: что выгодно открывать и почему

Отвечает куратор проектов Alliance Legal CG Никита Роженцов:

Проверка юридической «чистоты» планируемой сделки — первое, на что традиционно обращается внимание. Необходимо убедиться в том, что продавец является законным правообладателем (собственником) объекта недвижимости и сведения об этом внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Особое внимание следует уделить проверке правоустанавливающих документов. Выписка из ЕГРН поможет узнать, имеются ли в отношении недвижимости действующие обременения правами третьих лиц, например залог, длительная аренда и т. д.

Если недвижимость является объектом культурного наследия, сведения об этом будут также указаны в выписке из ЕГРН, а более детально — в выписке из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.

Приобретение такого объекта накладывает на покупателя, а также иных пользователей (арендаторов) дополнительные обязательства и ограничения.

 Закон запрещает проведение работ, изменяющих предмет охраны культурного значения.

В этой связи такие действия, как перепланировка или ремонт, требуют обязательного согласования с уполномоченным государственным органом в области охраны объектов культурного наследия.

Целесообразно проанализировать сведения судебных картотек (Арбитражный суд Московского округа и ГАС РФ «Правосудие») на предмет участия в судебных спорах предыдущих правообладателей данного здания.

Там может содержаться информация о значимых судебных спорах в отношении недвижимости, обеспечительных мерах, иных судебных притязаниях, которые по каким-то причинам не были отражены в ЕГРН или же просто имеют значение для принятия решения при совершении сделки.

 К примеру, если в отношении правообладателя подано заявление о банкротстве, сделка по продаже им своей недвижимости будет потенциально оспорима.

Оценка объекта — еще один важнейший этап при совершении сделки. По данному вопросу целесообразно обратиться к независимому оценщику для получения отчета об определении рыночной стоимости.

Где лучше открыть гостиницу в России?

Хочу сдать квартиру – как найти арендаторов?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Инвестирование в объект старого фонда — прекрасная идея, но здесь есть необходимые этапы проверки. Помимо анализа качественных характеристик, есть важные нюансы, связанные с культурным наследием, на что вы правильно обратили внимание.

Существует реестр объектов, который можно найти на сайте департамента культуры Москвы (это касается московской недвижимости).

В данном реестре представлен перечень зданий, утвержденный постановлением правительства Москвы, которые являются особо охраняемыми. 

1. Кроме того, вам необходимо проверить сам объект, правоустанавливающие документы, его юридическую чистоту и права третьих лиц, право пользования; проверить субъектную часть — дееспособность правообладателя — и далее провести чистую сделку.
2. По поводу последующей сдачи в аренду либо перепродажи после ремонта: действуйте на ваше усмотрение, но имейте в виду, что, согласно законодательным нормам, сдача в аренду, в том числе и посуточно, должна осуществляться только на договорной основе.
3. Текст подготовила Мария Гуреева
4. Не пропустите:
5. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
6. Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
7. Сколько можно заработать на аренде недвижимости?
8. Как перевести жилое помещение в нежилое?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.