Ранее я уже писал про сложности определения размера платы за услуги отопления и ГВС при самостоятельном приготовлении данных услуг с помощью оборудования входящего в состав общего имущества МКД. В этой статье я продолжу «ковырять» п.54 Правил предоставления коммунальных услуг, но уже для домов с крышными газовыми котельными. Итак, поехали…

Порядок расчета стоимости коммунальных услуг определяется Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (далее по тексту – Правила).

Обращаем Ваше внимание, что порядок расчета стоимости услуги горячего водоснабжения и отопления при самостоятельном приготовлении данных услуг с использованием входящей в состав общего имущества МКД газовой котельной Правилами не урегулирован.

Пункт 54 Правил регулирует лишь вопросы определения размера платы в случае, если «на вводе» в МКД имеется холодная вода, которая впоследствии будет подогрета до состояния горячей, и тепловая энергия, которая поставлена ресурсоснабжающей организацией в теплоносителе.

В первом абзаце п.54 Правил указано, что в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) ГВС с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества МКД, расчет стоимости коммунальной услуги отопления и (или) ГВС производится исходя из объема, потребленного при производстве вышеуказанных коммунальных услуг коммунального ресурса.

С учетом того, что согласно п.37 Правил расчетным периодом признается месяц, то для расчета стоимости услуги отопления и ГВС необходимо брать объемы коммунальных ресурсов, потребленных в течение месяца.

Ниже описанный порядок мы разработали по аналогии с расчетом при использовании индивидуального теплового пункта, однако не исключены споры с надзорными органами.

Согласно абзацу 5 п.54 Правил размер платы потребителя за коммунальную услугу по ГВС (при отсутствии централизованного горячего водоснабжения) определяется в соответствии с формулами 20 и 20(1) приложения №2 к Правилам, как сумма 2 составляющих:

1. произведение объема потребленной потребителем горячей воды, приготовленной исполнителем, и тарифа на холодную воду;

2. произведение объема (количества) коммунального ресурса, использованного для подогрева холодной воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, и тарифа на коммунальный ресурс.

В качестве вышеуказанного ресурса в газовых котельных используется природный газ, объем которого выражается в кубических метрах и для использования его в расчетах необходимо его либо переводить в Гкал, что проблематично, либо отражать его в стоимостном эквиваленте. То есть для расчетов мы будем брать не объемы природного газа, а его стоимость.

Расчет стоимости одного кубического метра горячей воды согласно формуле 20 приложения №2 к Правилам и следующий:

Данную формулу можно разделить на 2 части:

Первая часть – стоимость холодной воды в составе горячей. Тут вопросов, как правило, не возникает, так как объем потребленной услуги в конкретном помещении известен, а тариф на холодную воду установлен на уровне субъекта РФ.

Вторая часть – стоимость коммунальных ресурсов, необходимых для подогрева кубометра холодной воды до температуры, необходимой для предоставления ГВС.

Для расчета стоимости горячей воды необходимо определить показатель удельного расхода на подогрев воды (далее по тексту — удельный расход).

Данный удельный расход в Правилах описывается как «удельный расход v-го коммунального ресурса на подогрев воды, утвержденный в соответствии с законодательством Российской Федерации уполномоченным органом, норматив расхода v-го коммунального ресурса на подогрев воды, в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению».

В Правилах отдельно описан порядок определения размера удельного расхода в ситуации, когда МКД оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета коммунального ресурса, который использован на подогрев горячей воды для целей ГВС и предоставления коммунальной услуги по отоплению. В такой ситуации удельный расход определяется по формуле 20.1 Правил:

Определение показателя удельного расхода в ситуации, когда МКД оборудован газовой котельной будет иметь свои особенности, которые обусловлены отсутствием четкого законодательного регулирования.

В числителе мы видим показатель V, который в Правилах обозначен как «объем коммунального ресурса, использованного за расчетный период на производство тепловой энергии в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, потребленной в жилых и нежилых помещениях и на общедомовые нужды многоквартирного дома». В рассматриваемом случае в числителе необходимо отображать объем природного газа, израсходованный в течение месяца в крышной газовой котельной.

Знаменатель состоит из суммы показателей Qгв и Qо, которые определяются как «количество произведенной тепловой энергии в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, потребленной в жилых и нежилых помещениях и на общедомовые нужды многоквартирного дома, определяемое в соответствии с пунктом 54 Правил»;

Общий объем (количество) произведенной исполнителем за расчетный период тепловой энергии, используемой в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и (или) в целях предоставления коммунальной услуги по ГВС, определяется (п.54 Правил):

1. по показаниям приборов учета, установленных на оборудовании, с использованием которого исполнителем была произведена коммунальная услуга по отоплению и (или) горячему водоснабжению;

2. при отсутствии вышеуказанных приборов учета — как сумма объемов (количества) тепловой энергии, используемой в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и (или) в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, определенных по:

• показаниям индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии, которыми оборудованы жилые и нежилые помещения потребителей;
• объемов (количества) потребления тепловой энергии, используемой в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и (или) предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, определенных в порядке, установленном настоящими Правилами для потребителей, жилые и нежилые помещения которых не оборудованы такими приборами учета;
• объемов (количества) потребления тепловой энергии, используемой в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению на общедомовые нужды, определенных исходя из нормативов потребления горячей воды в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме и нормативов расхода тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях горячего водоснабжения.

Обратите внимание, что приборы учета по ГВС не определяют объем тепловой энергии, которая была потрачена на подогрев холодной воды до необходимой температуры, а лишь определяют объем потребленной горячей воды. Следовательно, для определения объема произведенной тепловой энергии для нужд ГВС и отопления необходимо просуммировать:

1. объем потребленной тепловой энергии в помещениях, которые оборудованы ИПУ по отоплению;

2. объем потребленной тепловой энергии в помещениях, которые не оборудованы ИПУ по отоплению, рассчитанной, исходя из норматива потребления тепловой энергии на нужды отопления (с учетом абзаца 4 п.42.1 Правил с учетом правовой позиции КС РФ); 

3. объем тепловой энергии, используемой на подогрев холодной воды на цели горячего водоснабжения.

   Указанный объем определяется «в порядке, установленном настоящими Правилами для потребителей, жилые и нежилые помещения которых не оборудованы такими приборами учета», а именно как произведение объема потребленной услуги на величину норматива на подогрев холодной воды (по формуле 23 приложения №2 к Правилам);

4. объем тепловой энергии, используемой в целях представления ГВС на КРСОИ, определяемый путем умножения норматива потребления ГВС на КРСОИ на площадь помещений, входящих в состав общего имущества. 

Как видно из рисунка ниже, формула 20.1 Правил №354 фактически вводит некий «корректирующий коэффициент» к нормативу на подогрев.

С учетом того, что в числителе не Гкал тепловой энергии, а кубические метры природного газа, формулу необходимо «доработать», а именно:

1.   в числителе указывать не объем приобретенного ресурса, а его стоимость, то есть необходимо объем потребленного газа умножить на установленный субъектом РФ тариф на газ;

2.   в знаменателе полученные объемы произведенной тепловой энергии необходимо умножить на тариф на тепловую энергию, установленный субъектом РФ.

Таким образом, будут делиться на Гкал на кубические метры, а рубли на рубли.

Пример №1:

МКД потребил в течение месяца (в отопительный период) 40 000 кубометров газа. Стоимость 1 кубометра — 7 рублей.

Объем потребленной горячей воды на индивидуальное потребление и КРСОИ – 600 кубических метров.

Норматив на подогрев 1 кубометра горячей воды – 0,06 Гкал/куб.метр.

Стоимость 1 Гкал тепловой энергии – 2000 руб./Гкал

Расчет стоимости отопления и ГВС:

Стоимость приобретенного природного газа =40 000 куб.метров * 7 руб./куб.метр = 280 000 руб.

Объем произведенной тепловой энергии на ГВС и КРСОИ по ГВС = 600 куб.метров * 0,06 Гкал/куб.метр. = 36 Гкал.

Стоимость тепловой энергии на ГВС и КРСОИ по ГВС = 36 Гкал * 2000 руб./Гкал = 72 000 руб.

Объем произведенной тепловой энергии на нужды отопления (стоимость газа – стоимость тепловой энергии в ГВС и КРСОИ на ГВС) = 280 000 руб. — 72 000 руб. = 208 000 руб.

Удельный расход по формуле 20.1 Правил = (280 000 руб. / (72 000 руб. + 208 000 руб.)) * 0,06 Гкал/куб.метр. = 0,06 Гкал/куб.метр.

Стоимость 1 кубического метра горячей воды будет определяться суммированием стоимости 1 кубического метра холодной воды и произведения удельного расхода и тарифа на тепловую энергию. Если стоимость 1 кубического метра холодной воды составит 30 рублей, то цена 1 кубометра горячей воды составит (формула 20 Правил):

30 + (0,06 Гкал/куб.метр. * 2000 руб./Гкал) = 30 + 120 = 150 рублей.

Пример №2:

МКД потребил в течение месяца (услуга отопления в течение месяца ни дня не оказывалась) 20 000 кубометров газа. Стоимость 1 кубометра — 7 рублей.

Объем потребленной горячей воды на индивидуальное потребление и КРСОИ – 600 кубических метров.

Норматив на подогрев 1 кубометра горячей воды – 0,06 Гкал/куб.метр.

Стоимость 1 Гкал тепловой энергии – 2000 руб./Гкал

Расчет стоимости отопления и ГВС:

Стоимость приобретенного природного газа =20 000 куб.метров * 7 руб./куб.метр = 140 000 руб.

Объем произведенной тепловой энергии на ГВС и КРСОИ по ГВС = 600 куб.метров * 0,06 Гкал/куб.метр. = 36 Гкал.

Стоимость тепловой энергии на ГВС и КРСОИ по ГВС = 36 Гкал * 2000 руб./Гкал = 72 000 руб.

Объем произведенной тепловой энергии на нужды отопления берем равными нулю, так как услуга отопления не оказывалась.

В дальнейшем стоимость ГВС может определяться двумя способами:согласно формуле 20.1 Правил = (140 000 руб. / (72 000 руб. + 0 руб.)) * 0,06 Гкал/куб.метр. = 0,117 Гкал/куб.метр. Стоимость

1. кубического метра горячей воды будет определяться суммированием стоимости 1 кубического метра холодной воды и произведения удельного расхода и тарифа на тепловую энергию. Если стоимость 1 кубического метра холодной воды составит 30 рублей, то цена 1 кубометра горячей воды составит (формула 20 Правил)
2.  30 + (0,117 Гкал/куб.метр. * 2000 руб./Гкал) = 30 + 234 = 264 рубля.2)  согласно Письму Минстроя от 22.03.2017 №9268-ОО/04 исходя из норматива на подогрев.

Стоимость 1 кубического метра горячей воды будет определяться суммированием стоимости 1 кубического метра холодной воды и произведения удельного расхода и тарифа на тепловую энергию. Если стоимость 1 кубического метра холодной воды составит 30 рублей, то цена 1 кубометра горячей воды составит:

30 + (0,006 Гкал/куб.метр. * 2000 руб./Гкал) = 30 + 120 = 150 рублей.

Вариант 2 будет приводить либо к излишнему начислению, либо к убыткам управляющей организации, но, скорее всего, не вызовет споров с проверяющими.

Напомним, что компания «Бурмистр.ру» разработала уникальный сервис по взаимодействию управляющих организаций и абонентов. Более подробную информацию читайте по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Расчет платы за отопление: новшества законодательства и регулирования

           

            В конце июня 2021 года Правительством РФ были внесены отдельные изменения в порядок начисления коммунальной услуги по отоплению (Постановление № 1018 от 25.06.2021 г.). Уточнены механизмы расчета при наличии в доме теплосчетчиков (индивидуальных приборов учета), а также особенности оплаты содержания мест общего пользования в части отопления.

            Общие моменты по оплате отопления

            Принципы оплаты за отопление, которые существовали ранее, остаются неизменными:

— расчетный период для оплаты коммунальных услуг устанавливается равным календарному месяцу, а плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания (п. 1 ст. 155 ЖК РФ);

— размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации (п. 36, 37 и 38 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, далее – Правила № 354));

— в случае если коммунальная услуга по горячему водоснабжению и отоплению готовится внутри дома с помощью ИТП (или крышной котельной), то потребитель оплачивает весь объем потребленного коммунального ресурса в виде тепловой энергии и холодной воды – по факту потребленного ресурса (абз. 3 п. 40 и п. 54 Правил № 354);

— оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из 2 способов:в течение отопительного периода, либо равномерно в течение календарного года (конечное решение принимается в каждом субъекте отдельно (абз. 1 п. 42(1) и абз. 1 п. 42(2) Правил № 354).

            Варианты оплаты отопления: старое и новое

            Особенности оплаты отопления зависят от наличия или отсутствия приборов учета, позволяющих агрегировать объем потребленных услуг.

            Все установленные в законе варианты оплаты отопления раскрываются в п. 42(1) Правил № 354.

1.Если в многоквартирном доме нет общедомового прибора учета тепловой энергии (ОДПУ), то размер платы за тепловую энергию и отопление определяется исходя из норматива, который устанавливает тарифный орган субъекта. В настоящее время все подобные нормативы имеют повышающие коэффициенты (абз. 2 п. 42(1) Правил № 354).

1. Если в многоквартирном доме есть ОДПУ, но ни в одном жилом или нежилом помещении нет индивидуального теплосчетчика (ИПУ), то размер платы за коммунальную услугу по отоплению распределяется по площади каждого жилого или нежилого помещения, исходя из общего объема гигакалорий, которые потребил дом (абз. 3 п. 42(1) Правил № 354). В случае оплаты за отопление равномерно в течение календарного года, эти объемы корректируются исходя из прошлогоднего годового объема потребления.
2. Если в многоквартирном доме есть ОДПУ, но хотя бы одно жилое или нежилое помещение имеет ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется:

— на основании показаний ИПУ данного помещения;

— к плате по показаниям ИПУ добавляется плата за коммунальнуюуслугу на содержание общего имущества, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом потребления объема (количества) тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещения (абз. 4 п. 42(1) Правил № 354).

            Таким образом, установка ИПУ не означает, что потребители перестают оплачивать общедомовое потребление.

            Важно подчеркнуть, что установка теплосчетчиков не допускается в домах, имеющих вертикальную разводку. Это следует из п. 3 Критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, утвержденных Приложением № 1 к приказу Минстроя России от 28.08.2020 г. N 485/пр.

1. Если в многоквартирном доме есть ОДПУ и одновременно все жилые или нежилые помещения имеют ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется:

— по показаниям ИПУ;

— к плате по показаниям ИПУ добавляется плата за коммунальную услугу на содержание общего имущества, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом потребления объема (количества) тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещения (абз. 5 п. 42(1) Правил № 354).

•             В Правилах № 354 введено условие, при котором можно не оплачивать отопление на содержание общего имущества:
• — если все помещения общего пользования не оснащены отопительными приборами или иными теплопотребляющими элементами внутридомовой инженерной системы отопления;
• — этот факт подтверждается технической документацией на многоквартирный дом.

            В таком случае норматив потребления коммунальной услуги по отоплению принимается равным нулю (абз. 6 п. 42(1) Правил № 354).

1.             Одновременно в Правила № 354 введены особенности оплаты за отопление при наличии в многоквартирном доме распределителей, устанавливаемых на радиаторах отопления. Для того, чтобы применять порядок оплаты с учетом распределителей, необходимо:
2. — чтобы многоквартирный дом был оборудован ОДПУ;
3. — чтобы общая площадь помещений, где установлены распределители, была не менее чем в 50% от общей площади всех жилых и нежилых помещений.

            В таком случае размер платы за отопление будет рассчитываться по принципу, указанному в п. 2 и 3 подраздела данной статьи.

А именно: к показаниям распределителя будет добавляться плата за содержание мест общего пользования, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом потребления объема (количества) тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещения (абз. 10 п. 42(1) Правил № 354).

            В дальнейшем размер платы за отопление корректируется один раз в год, если решением общего собрания собственников помещений или членов ТСЖ не установлена иная периодичность для корректировки.

            Слабые места регулирования платы за отопление

            Регулирование платы за отопление все более усложняется: добавляются новые формулы и ситуации, которые направлены на устранение пробелов в законодательстве. Например, теплосчетчики нельзя устанавливать при вертикальной разводке инженерных коммуникаций по отоплению.

Однако распределители можно (при условии, что эти действия осуществляет одновременно не менее 50% собственников от общей площади помещений в доме).

Общая тенденция регулирования – постоянное оприборивание и надлежащий коммерческий учет, сочетаемый со штрафными санкциями за отсутствие приборов учета в доме или помещении.

            Вместе с тем, в нашей практике продолжают встречаться ситуации, которые не охватываются существующим регулированием. Например, в одном из домов застройщик построил двухуровневые квартиры.

При этом трубы отопления в этих квартирах были замурованы глубоко в стену, а для отопления и горячего водоснабжения застройщик установил в отдельной группе помещений индивидуальное газовое отопление. Изменения в проектную документацию были внесены, а вот в технический паспорт на помещение – нет.

В таком случае управляющая организация выставляет потребителю плату за централизованное отопление и горячую воду, которой он не пользуется при наличии автономной газовой системы. То есть, услуга оплачивается дважды.

            Кроме того, на уровне формул расчета не урегулированы ситуации, при которых потребитель может в принципе отказаться от оплаты за отопление.

Например, в случае организации (путем надлежащего согласования переустройства) собственного индивидуального отопления (с помощью газа).

Согласование переустройства и демонтаж радиаторов отопления в этом случае не является гарантией отсутствия начисления платы за отопление.

            Наконец, в Правилах № 354 не прописан порядок расчета и оплаты потерь тепловой энергии за внешние сети теплоснабжения, в случае, если они являются общим имуществом.

В случае закрытой системы отопления тепловые потери уйдут в тепловой компонент и будут выставлены потребителю по факту (п. 54 Правил № 354).

А вот при централизованной системе теплоснабжения тепловые потери могут уйти только в общедомовое тепловое потребление с неустановленным порядком расчета, что создает дополнительные сложности и путаницу с учетом.

             Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/

Установление регулируемого тарифа на крышные котельные: присвоение общего имущества собственников застройщиком и незаконные действия тарифного органа

0

09.08.2021 09:35 9 Августа 2021 в 9:35

В декабре 2020 г. на нашем сайте мы рассматривали тему распродажи (увода) общего имущества собственников застройщиком. Теперь мы проанализируем следующую ситуацию: в многоквартирный дом застройщиком ставится крышная котельная (которая обслуживает только данный дом). Данная котельная не передается собственникам, поскольку застройщик уводит ее специально созданную им организацию, которая обращается в тарифный орган и защищает государственно-регулируемый тариф. В результате принадлежащая собственникам крышная котельная искусственно изымается, на нее устанавливается завышенный тариф, а жители оплачивают по регулируемому тарифу то, что фактически не должно подлежать тарифному регулированию. В этом материале разберем основные доводы, почему действия застройщика и тарифного органа являются незаконными, поскольку такие мошеннические действия становятся все более массовыми.

Почему крышная котельная всегда является общим имуществом собственников, а действия застройщика по ее выводу из состава общего имущества являются незаконными

Как обслуживать крышные газовые котельные, мы разбирали на нашем сайте в январе 2021 года. Крышная газовая котельная является частью сети газпотребления.

От источника газа по внешней стене многоквартирного дома (фасадной части) прокладывается газопровод на крышно-чердачное помещение, в котором находятся составные элементы оборудования котельной.

Типовой состав элементов такой котельной включает:

— водогрейный газовый котел;- автоматическую двухступенчатую газовую горелку (одну или несколько);- насос котловой циркуляции (один или несколько);- насос циркуляции контура (один или несколько);- термогидравлическй распределитель;- газорегуляторный пункт шкафной (ГРПШ) с указанием на газопровод (среднего или низкого давления).Крышная котельная – всегда является общим имуществом. Зарегистрировать право собственности застройщика или третьих лиц на крышную котельную – нельзя. Строя многоквартирный дом, застройщик руководствуется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214).Объектом долевого строительства по Закону № 214 может быть только жилое или нежилое помещение или машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пп. 2 ст. 2 Закона № 214). Таким образом, построить отдельную крышную котельную в многоквартирном доме как отдельный объект долевого строительства – нельзя, т.к. это противоречит Закону № 214.Закон не допускает отнесения к объектам долевого строительства отдельных конструктивных элементов дома (ИТП, частей крыши, подвала, земельного участка и иных объектов, являющихся общим имуществом). Право собственности подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Когда застройщик хочет увести из состава общего имущества крышную котельную, он регистрирует право собственности не на котельную, а не отдельное помещение, в котором эта котельная расположена. Затем (обычно) делается несколько уступок права требования (уже зарегистрированного объекта), и в одном из договоров цессии «всплывают» технико-эксплуатационные характеристики самой котельной.В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).Помещение, в котором располагается крышная котельная обслуживает только данный многоквартирный дом и является общим имуществом собственников. Однако застройщик стремится заработать не только на строительстве домов, но и последующем управлении. Это было бы нормальной историей, если бы у собственников не уводилось общее имущество, которое по праву принадлежит им. Чаще всего эта схема реализуется застройщиком следующим образом:- застройщик регистрирует право собственности на нежилое помещение, в котором располагается крышная котельная;- затем застройщик делает уступку права требования связанной с ним организации, в которой прописывается спецификация котельной;- все данные документы регистрируются в Росреестре (часто в нарушении процедуры);- и после этого новый бенефициар крышной котельной подает документы в тарифный орган для того, чтобы защитить государственно регулируемый тариф.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

В ситуации, когда котельная является общим имуществом собственников, государственно регулируемый тариф не устанавливается. Собственники лишь оплачивают по факту тот объем коммунального ресурса, который они потребляют для приготовления тепловой энергии. Однако в случае регулирования включаются дополнительные издержки (налоги, зарплата, амортизация и пр.), в результате чего тариф за горячую воду и отопление для собственников становится существенно выше.

• Почему действия тарифного органа по утверждению тарифа на крышные котельные являются незаконными
• Что делать собственникам, которые желают вернуть свое имущество себе и хотят не переплачивать за тепловую энергию
• Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наукСайт: pavelkuznetzov.ru

Эксперты предупреждают о мнимой экономии от собственной котельной на крыше дома

Несколько лет назад многие застройщики предлагали, впрочем, и предлагают сейчас, приобретать жилье в домах с собственными котельными на крыше. Такой способ обогрева дома, по словам застройщиков, более выгодный. Это так, но только на первый взгляд.

«Наш город» опросил экспертов в сфере ЖКХ, и они уверены, что крышные котельные выгодны и удовлетворяют потребителей только первые несколько лет, после этого котельная вместо экономии принесет только одни убытки.

В сентябре 2020 года заместитель губернатора Вячеслав Вахрин, говоря о развитии централизованного ресурсоснабжения, обратил внимание на то, что компании должны вкладываться в энергоэффективность предоставляемых услуг населению и «сами бегать за клиентами».

Здесь он обратил внимание на ценообразование тарифов. Так, для Тюменской области рост тарифов на услуги централизованного теплоснабжения и водоснабжения ограничен индексом 4%. Этого нельзя сказать об устройствах, которые принадлежат самим жителям домов.

«Мы должны уйти от всех этих крышных котельных, которые становятся огромной заморочкой для потребителей уже через некоторое время эксплуатации.

Потому что, когда вдруг приходит понимание, что через несколько лет нужно скинуться всем владельцам помещений в доме и купить новую крышную котельную, да еще и установить, вот тут наступает огромное разочарование», — говорит заместитель губернатора Вячеслав Вахрин.

Яркий пример, когда жильцы столкнулись с такой проблемой, элитный ЖК в центре города.

В 2019 году председатель ТСЖ «Зеленый дом» Наталья Яковлева обратилась в УСТЭК за консультацией.

«Нашей крышной котельной уже двенадцать лет, через три года подходит к окончанию срок ее эксплуатации, и мы начали задумываться, как нам быть дальше. Чем старше котельная, тем чаще надо промывать теплообменники, иначе они забиваются и хуже отдают тепло.

Сами мы свою котельную не обслуживаем, даже стараемся не приближаться к ее кипящим газовым котлам, наняли обслуживающую организацию, отдаем им по 80 тысяч ежемесячно. Но это только на сервис, за реагенты надо платить отдельно.

Где столько денег взять? Приходится экономить», — рассказывала тогда Наталья Яковлева.

Подробнее о состоянии котельной рассказал в своем отчете технический директор УСТЭК.

Так он вместе с мастером управляющей компании и слесарем-сантехником осмотрел котельную на крыше. Как они пояснили, ни документов, ни данных об оборудовании у них нет, поскольку всем занимается подрядная организация.

«Крышная котельная состоит из двух котлов иностранного производства, табличек с паспортными данными на котлах нет. Определить название и мощность не представляется возможным (ориентировочная мощность 1,5-2 МВт)», — говорится в отчете.

Выяснилось, что котлы находились в эксплуатации на тот момент уже 11 лет.

Так же, со слов мастера, водоподготовка, которая существенно удлиняет срок эксплуатации, в котельной смонтирована, но не эксплуатируется.

Установка дозирования химических реагентов в котельной имеется, но она не подключена к котлам и, судя по внешнему виду, или никогда не работала, или давно находится в нерабочем состоянии.

Для резервирования электроснабжения когда-то был смонтирован генератор, но в данный момент его нет. Без генератора котельная полностью зависит от внешнего электроснабжения, и при его отключении котлы перестанут работать, а включить их смогут только специалисты обслуживающей компании.

Вот так некачественно обслуживалось серьезное оборудование в элитном доме. Если бы произошла авария, то кипяток из котлов залил бы квартиру снизу.

Тюменцам снова будут начисляться пени за коммунальные долги

Свое мнение о том, какие сложности возникают при обслуживании котлов на крышах, рассказал гендиректор управляющей компании «Тюменьдорцентр» Алексей Логачев.

Он отметил, что пока котельная новая, все будет хорошо и даже отлично, ведь она действительно приносит экономию в сравнении с центральным отоплением.

«Проходит 7-10 лет, и так как котельная является общедомовым имуществом, расходы за нее несут сами собственники, а она стоит несколько миллионов рублей. Для ремонта или замены жителям необходимо собрать целевой сбор, а жители не могут, да и не хотят скидываться», — говорит Алексей Логачев.

По его мнению, сейчас как раз подходят сроки для многих домов с газовыми котельными на крышах, которые массово строились 7-10 лет назад.

И замена или капитальный ремонт будет особенно затратным для жителей малоэтажных домов. В них количество квартир невелико, соответственно, сумма на обслуживание крышных котельных будет делиться на меньшее количество собственников и будет выше.

Алексей Логачев привел пример дома, который обслуживала его УК.

«Котлам было более 10 лет, их нужно было менять. Мы несколько раз проводили собрания жильцов. Но они говорили, что это ваши проблемы, вы же управляющая компания. Но это их имущество, а управляющая компания сегодня — наемная организация, а завтра — нет.

Мы им предлагали с помощью целевого сбора через фонд капитального ремонта компенсировать затраты на замену котлов… но люди не соглашаются. И мы с ними не продлили договор управления.

Люди теперь пишут во все инстанции, что остались с неисправным котлом», — говорит гендиректор УК.

Поэтому, управляющей компании к моменту износа котла или когда надо проводить капитальный ремонт котельной, выгодней будет расторгнуть договор с домом, чем ремонтировать или заменять оборудование за свой счет.

Более того, по словам эксперта, тех денег, которые УК может собирать по тарифу, установленному городской администрацией в 2017 году, не всегда хватает на обслуживание котельных. Хорошо, если дом имеет большую площадь, а если это небольшой «одноподъездник»?

Он также обратил внимание, что современные крышные котельные в домах, достигающих 20 и более этажей, вмонтированы в здание, и их демонтаж — очень сложное дело. Придется разбирать надстройки и доставать элементы котельной краном или вертолетом.

Алексе Логачев привел еще один пример. После ремонта одной такой котельной, который управляющая компания сделала за счет собственных средств, жители этого дома сразу выбрали новую управляющую компанию. Теперь у новой УК с отремонтированными котлами проблем нет.

Больше у Алексея нет желания идти навстречу жильцам в таких вопросах. Поскольку, по закону содержание и ремонт крышных котельных в перспективе экономически не выгоден компании.

Также здесь несут ответственность и застройщики, которые предлагают жильцам заманчивое предложение, но не говорят о подводных камнях такого решения.

УСТЭК напоминает тюменцам о способах оплаты за коммунальные услуги

В единой теплоснабжающей организации «УСТЭК» с этим согласны.

«Дома уходят из централизованного теплоснабжения на газ. В связи с этим, реальный прирост потребления за последние 3-4 года при существующих объемах строительства — не более 1-1,5%. Теоретически, мы могли бы обеспечить сетями весь объем новостроек при наличии платы за техприсоединение, однако многие компании подают заявки на техусловия сразу и нам, и в „Газпром“.

Там, где для них оказывается дешевле, туда они в итоге и идут. Но при создании проекта крышной котельной девелоперы закладывают значительно меньшие мощности, что влияет на конечную стоимость. Для нас важно понимать, что застройщик не перейдет на газ.

Тогда энергетики смогут создать инвестпрограмму и планово развивать сети в сторону новой застройки», — резюмировал генеральный директор АО «УСТЭК» Марат Царгасов.

Дом с собственной котельной: источник тепла или расходов? — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

Нередко в рекламе своих новостроек застройщики рассказывают о собственных котельных в домах, преподнося это как несомненное преимущество. В реальности оказывается, что за «собственное» тепло и горячую воду зачастую приходится платить больше, чем платят соседи.

Но даже сегодняшние «раздутые» квитанции могут показаться цветочками по сравнению с теми счетами, которые получат собственники, когда настанет пора капремонтов таких котельных.

Марина (имя женщины изменено по ее просьбе) купила квартиру в Кудрово, в ЖК «Капитал» и переехала в нее в 2015 году, после сдачи дома.

Одним из достоинств квартиры, по ее словам, стало наличие собственной котельной на крыше. «Это возможность несколько раньше запускать отопительный сезон, вне зависимости от постановления администрации… Котельная независима от центрального отопления, тебе не страшны катаклизмы, происходящие на общих сетях», — рассказывает Марина.

Читая новости о том, как каждую зиму по всему городу рвутся трубы и сотни домов остаются без тепла, женщина чувствует, что она сделала правильный выбор.

Еще одним бонусом для нее стал тариф на тепло и горячую воду. Он в два раза ниже, чем в соседних домах. Горячая вода стоит 107 рублей за кубометр. За отопление квартиры площадью 40 кв. м Марина в мае заплатила 153 рубля (около 900 рублей за гигакалорию).

Недалеко от Марины, в том же Кудрово, только в ЖК «Прогресс» живет Виктория Шапиро. Она тоже покупала квартиру в доме с собственной котельной. «Застройщик подавал это как плюс, что собственная котельная, соответственно, это экономно и всегда есть горячая вода», — рассказывает Виктория.

Перебоев с горячей водой действительно нет, вот только цифры в квитанциях в один прекрасный момент внезапно выросли вдвое. «Горячая вода была 80 рублей, а тут бац – 160», — вспоминает Виктория. Отопление стало стоить более 2 тыс. рублей за гигакалорию. За 38 кв.

м в зимние месяцы теперь начисляют порядка 1,5 тыс. рублей.

Незадолго до этого жители «Прогресса» выяснили, что собственником их котельной стала некая частная организация. Она подала документы в областную администрацию, где ей утвердили тариф.

«Они подали свою калькуляцию на обоснование тарифа и включили туда все свои затраты: два вида охраны на крыше, аудиторские расходы, канцелярские расходы, и прочие услуги на пару миллионов рублей…

Я пришла в Комитет по тарифам, говорю: зачем два вида охраны на крышной котельной, кто там ее украдет? Что за юридические услуги на 600 тыс. в год и прочие услуги на 400 в год? А мне отвечают: а почему нет?», — вспоминает Виктория.

Жители обратились к компании-застройщику с просьбой предоставить документы о продаже котельной, но получили отказ. Не ответили в компании «Мавис» и на запрос LIVING. Люди не намерены оставлять это так и привлекли на свою сторону Жилищную инспекцию, которая проводит проверку законности продажи котельной.

Куда ведут трубы?

Дома с собственными котельными не редкость ни для Петербурга, ни для Ленобласти. Около 10 лет назад их активно строили в Приморском районе города. Сейчас активность сместилась в соседний регион.

«Дома с собственными встроенными котельными в основном строятся в Ленобласти, в районах, отдаленных от общих городских инженерных сетей – наверное, каждый четвертый комплекс.

По большей части это малоэтажное строительство, но есть такие проекты и в Мурино (у «ЦДС» и Setl City).

Встроенная котельная – несомненный плюс для будущих жильцов, так как она гарантирует бесперебойную подачу горячей воды без сезонных отключений, а отапливается газом, соответственно затраты на коммунальные услуги существенно ниже», — рассказывает управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.

«В силу Жилищного кодекса, Градостроительного кодекса и всего остального, данное оборудование, например, крышные котельные, должно переходить в состав общего имущества собственников жилья», — говорит генеральный директор СРО «Межрегионразвитие» Владислав Воронков.

Вот только в реальности зачастую все происходит не так. Председатель СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных компаний в сфере ЖКХ» Евгений Пургин вспоминает, как несколько лет назад в частные руки попал целый ряд котельных в Курортном районе. «Их там просто отжимали», — рассказывает он.

Кстати, Марина и ее соседи тоже чуть было не лишились своей котельной.

«В нашем доме была ситуация, когда котельная точно так же могла оказаться в частных руках, но жители, своевременно посмотрев контракт на управление домом, заметили, что котельная неким образом оказалась не включена в договор управления, и ее вернули», — говорит Марина.

Схемы «увода» котельных могут быть самыми разными. Например, застройщик может продать ее еще на этапе строительства, и к моменту ввода дома в эксплуатацию она будет числиться в частной, а не общедомовой собственности.

Кто оплатит ремонт

Но если вы сумели отстоять свою котельную, не спешите радоваться. Как известно, владение собственностью предполагает не только права, но и обязанности. Одна из таких обязанностей – поддержание жизненно важного оборудования в рабочем состоянии. А для этого котельные должны проходить периодические капитальные ремонты.

Если собственником является третье лицо, то расходы на ремонт ложатся на него. Более того, в этом случае он начинает работать в режиме ресурсоснабжающей организации, и на него распространяются те же требования, то и на гигантов вроде ГУП ТЭК или «Водоканала».

Такие компании включают затраты на капремонт своего оборудования в тарифы.

Что же касается общедомового имущества, то его капитальный ремонт с недавних пор осуществляют региональные операторы капремонта за счет взносов собственников жилья.

В Петербурге и Ленобласти взносы начисляются с квадратного метра жилплощади и складываются в «общие котлы», откуда берутся средства в первую очередь на самые проблемные дома.

При этом существует закрытый перечень видов работ, на которые Региональные операторы имеют право эти деньги тратить. Так вот, ремонта котельных в этом списке нет, подтверждают и в петербургском и в областном операторах.

В областном правительстве говорят, что жители с собственной котельной могут пойти двумя путями: дать своей управляющей организации (или специальному оператору котельной) право точно также включить будущий капремонт в тариф и копить на него постепенно; либо скидываться на ремонт, когда подойдет срок. На практике, как правило, это означает следующее: если в доме нет достаточного числа активных жителей, то управляющая компания соберет нужное количество подписей под договором, в котором будут прописаны те условия, которые выгодны ей.

Сроки первого капремонта у разных типов котельных разные. Обычно это 10 – 20 лет, максимум – 25. Цена вопроса тоже отличается. Сами котельные стоят, как правило, 5 — 10 млн рублей. Капремонт будет дешевле, но в сопоставимом порядке.

Таким образом, котельные должны массово пойти на капремонт уже в ближайшее время. Это значит, что жители начнут получать солидные счета и это чревато социальным взрывом. Власти города в курсе ситуации, недавно ее озвучил глава Комитета по энергетике Санкт-Петербурга Андрей Бондарчук в эфире телеканала 78. Его эмоциональное выступление заслуживает того, чтобы привести его полностью.

«Сейчас возникла тема, что нужно проводить капитальный ремонт этого оборудования. А это что означает? Котельная находится в собственности, соответственно, собственники должны скинуться или профинансировать этот ремонт. А это не тысячи рублей, а большая сумма. Соответственно тут встает проблема: а с какой стати и т.

д.? Отдайте ее городу, пусть город этим занимается. Это первый аспект, с которым мы сейчас сталкиваемся и занимаемся. А вторая тема, что в случае выхода из строя такой котельной не надо звонить ни в Комитет по энергетике, ни в другие ресурсоснабжающие организации. Занимайтесь этим самостоятельно», — заявил чиновник.