Находясь в зарегистрированном браке, один из супругов оформляет приобретенную квартиру в свою собственность. Какие подводные камни могут ожидать его при возможном разделе имущества? Как законодательство может защитить его интересы и интересы других членов семьи? О самых важных моментах, которые должен знать каждый собственник, расскажем в этом материале.

Оформление приобретенной недвижимости

Оформить покупку недвижимости в браке можно разными способами:

• на одного из супругов;
• в совместную собственность без выделения конкретной доли каждого;
• с выделением долей – в равных пропорциях или разделенных по согласованию супругов соответственно вложенным средствам.

Пока семья живет в браке, эти моменты не играют большой роли. Но если дело дошло до развода и раздела нажитого имущества, принцип оформления собственности сыграет решающую роль. Как будут решаться имущественные вопросы при распаде семьи?

Важно! Сразу оговоримся, речь идет о недвижимости, приобретенной в браке.

Если же квартира находилась во владении кого-либо из супругов до момента женитьбы (замужества), она считается добрачным имуществом и не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах.

Не считается совместной собственность также недвижимость, полученная в дар или унаследованная независимо от момента ее получения, в браке или ранее.

Оформление квартиры на одного из супругов

Чаще всего покупка квартиры или дома оформляется на одного из членов семьи, мужа или жену. Причиной становится более простой процесс оформления (нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам).

Независимо от того, чей именно доход являлся источником средств для покупки жилья, оно будет являться совместной собственностью, если приобретено в период законного брака. При этом нужно учитывать, что при регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади.

Важно! Такой документ не потребуется только при оформлении недвижимости, когда:

• квартира приобретается в долевую собственность;
• имеется брачный контракт, в котором подробно прописано, в каких ситуациях и как супруги имеют право распоряжаться имуществом;
• имеется доверенность второго супруга на оформление договора купли-продажи.

Оформить разрешение от мужа (жены) на покупку квартиры можно заранее. При этом допускается два варианта такого документа:

• с указанием конкретного жилья (адрес, прочие технические данные);
• согласие на приобретение недвижимости без конкретизации объекта.

Согласие от супруга необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы обезопасить продавца от расторжения сделки через суд, если муж (или жена) покупателя захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.

 

Особенности раздела квартиры, купленной в браке

Оформить приобретенную в браке квартиру можно на одного владельца. Однако нужно помнить, что в регистрации права собственности только на одного супруга есть свои подводные камни. Речь идет о возможном разделе совместно нажитого имущества.

Такая ситуация чаще всего возникает в процессе развода, но и при сохранении семьи вполне вероятно желание второго супруга зафиксировать свое право на недвижимость. И совершенно не обязательно, что квартира или дом будет поделена поровну.

Если супругам не удастся достичь договоренностей путем переговоров, то размер доли каждого будет определять суд. Учитываться при этом будут интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и прочие законодательно закрепленные нюансы.

Однако собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин таких решения несколько.

Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником

В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:

• зафиксировать факт дарения соглашением у нотариуса или сделать копии документов о банковском переводе средств от дарителя одариваемому. В ситуации наследования понадобится соответствующее нотариальное свидетельство;
• зафиксировать факт перечисления средств за приобретенное жилье с личного счета покупателя.

Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.

Квартира куплена полностью на доходы владельца

Нахождение второго супруга на полном содержании владельца недвижимости без уважительных причин может стать причиной того, что купленное во время брака жилье отойдет тому, кто его приобретал.

При этом нужно учитывать, что уважительными причинами отсутствия дохода суд может признать:

• необходимость ухода за больным родственником, подтвержденную заключением врача (справкой об инвалидности);
• наличие несовершеннолетних детей, воспитанием которых занимается неработающий супруг;
• серьезная болезнь, не позволяющая второму супругу трудиться и получать собственный доход.

Наличие брачного договора

Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.

Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.

Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.

Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.

Светлана Курылева

Как получить вычет, если квартира приобретается у родственников?

При покупке жилой недвижимости каждый человек может оформлять вычет. Он выдается только некоторым людям при удовлетворении определенных условий. К ним относится и то, что сделка не должна быть взаимозависимой. Она будет считаться таковой, если участниками являются люди, обладающие родственными связями.

Можно ли оформлять возврат, если покупается жилье у родных людей

Так как близкие люди являются взаимозависимыми, то при совершении межу ними сделки, предполагающей передачу жилья, не получится оформить возврат.

Кто может рассчитывать на вычет

Он может выдаваться только людям, соответствующим условиям:

• получение доходов, являющихся официальными, так как с них работодатель или сам гражданин должны уплачивать НДФЛ;
• ранее не был израсходован весь вычет;
• покупка квартиры была осуществлена за свои средства, а не с помощью государства или работодателя;
• совершена сделка с посторонними лицами, а не с родными людьми.

Можно ли оформить вычет на ребенка при покупке квартиры на его имя? Читайте по ссылке.

• Если не удовлетворяется хотя бы одно из вышеуказанных условий, то это становится основанием для отказа в предоставлении данного вычета.
• Получение налогового вычета при покупке жилья у родственников: законодательная база. Смотрите в этом видео:

Какие люди по закону являются взаимозависимыми

Важно! Взаимозависимые – это люди, обладающие родственными связями или заключившие официальный брак.

По ст. 105.1 НК к ним относятся граждане:

• супруги;
• родители или люди, усыновившие гражданина;
• дети, которые могут быть родными или официально усыновленными;
• братья и сестра, причем сюда входят даже не полнородные родственники;
• опекуны или подопечные.

Кроме сделки купли-продажи между этими людьми могут составляться и другие контракты, причем  в большинстве случаев они признаются недействительными. Исключением являются дарственные или завещание.

Какие льготы могут использоваться при дарении жилья

Если квартира дарится родственнику при официальном формировании дарственной, то одариваемый освобождается от необходимости уплачивать налог на доход.

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры? Смотрите тут.

Важно! По в ст. 572 ГК, дарственная представлена официальной безвозмездной сделкой, при которой даритель не получает какие-либо блага, а другой участник становится владельцем некоторых ценностей, поэтому обязан уплачивать налог, рассчитываемый в зависимости от стоимости предмета договора, для чего рассчитывается 13% от этого значения.

Статья 572. Договор дарения 1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Например, бабушка дарит внучке квартиру, стоимость которой равна 3,4 млн. руб. Внучка может принять дар без необходимости уплачивать с него 13%. Если же дарителем выступает тетя, то придется правильно рассчитать налог в зависимости от кадастровой цены объекта, после чего своевременно нужная сумма уплачивается государству.

Вычет при продаже квартиры

Каждый покупатель жилья при определенных условиях может оформить возврат НДФЛ, но исключением является ситуация, когда договор формируется между родственниками. Это обусловлено тем, что они являются взаимозависимыми гражданами.

Например, отец составляет договор купли-продажи с собственной дочерью. Даже если по этой сделке цена объекта не занижается и не завышается искусственным способом, все равно отсутствует возможность для оформления вычета.

Кто не может рассчитывать на имущественный вычет при покупке квартиры у родственников.

Как вернуть налог, если производится покупка жилья у родственника

У многих людей возникает данный вопрос. Хотя уже давно известно мнение законодателей об этом вопросе, все равно люди часто вынуждены приобретать жилье у родных людей.

Законным способом рассчитывать на возврат не получится, причем даже в ситуации, если участники соглашения обладают разными фамилиями. Работники ФНС обязательно проведут камеральную проверку, на основании которой будут выявлены родственные связи.

Единственным выходом из такой ситуации выступает продажа жилья через третьи лица.

Можно ли получить возврат, если квартира приобретается у тещи или свекрови

Свекровь и невестка, а также зять и теща не являются родственниками, поэтому если между ними формируется договор, на основании которого продается и покупается квартира, то возврат может быть получен покупателями.

Как вернуть налоговый вычет в размере 13% при покупке квартиры? Пошаговая инструкция тут.

Схема получения налогового вычета.

При этом учитываются некоторые особенности:

• между супругами имеются официальные отношения, а это приводит к тому, что независимо от того, покупается ли недвижимость мужем или женой, она принадлежит им на основании совместной собственности;
• может быть отказано по этой причине в вычете, так как свекровь состоит в близких отношениях с человеком, который станет совладельцем квартиры;
• избежать такой ситуации можно с помощью заблаговременного заключения брачного контракта, на основании которого супруг, покупающий недвижимость, получает ее в единоличное владение.

Например, муж с женой заключают соответствующий брачный контракт. Далее мать мужчины составляет договор купли-продажи с невесткой, которая может получить вычет в полном размере, так как у нее отсутствуют родственные отношения с продавцом, а также квартира становится ее личным имуществом.

Полагается ли вычет, если в договоре участвует мама или папа, сын или дочь

Под действие ст. 220 НК попадают разные сделки, связанные с покупкой жилья и осуществляемые родственниками.

1. Любые документы, подписываемые между вышеуказанными родственниками, обеспечивают формирование взаимозависимых сделок, поэтому по ним не предоставляется вычет.
2. Не относится это правило, если операция осуществляется между мачехой (отчимом) и падчерицей (пасынком).
3. Это обусловлено тем, что даже при официальном усыновлении (удочерении) граждане не являются родственниками.
4. Сделки по купле-продаже квартиры между родственниками: особенности. Смотрите в этом видео:

Какими способами ФНС узнает о нарушениях

Родственники могут обладать разными фамилиями, но даже это не является основанием для обмана инспекции.

Работники ФНС могут узнать о том, что участники сделки обладают родственными связями, на основании собственных баз данных. Поэтому обмануть их не получится.

Заключение

Таким образом, если осуществляется продажа квартиры родственникам, то рассчитывать покупателям на вычет не приходится.

Это обусловлено взаимозависимостью сделки. Не следует пользоваться разными мошенническими схемами, так как они легко раскрываются работниками ФНС.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Купили квартиру до брака – кто получит налоговый вычет?

Syda_Productions/Depositphotos

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «ИНКОМ-недвижимость» Айна Зайцева:

Имущественный вычет могут получить оба супруга, состоящие в зарегистрированном браке на момент покупки квартиры. Поскольку вы заключили брак уже после сделки, право на получение имущественного вычета имеет только Ваш супруг.

Могу ли я получить налоговый вычет за мужа?

Может ли жена получить налоговый вычет вместо меня?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

Имущественные же отношения регулируются Гражданским Кодексом РФ. Понятие собственность включает в себя три составляющие: право пользования, право владения и право распоряжения.

В Вашем случае собственность оформлена на мужа. Формально Вы не имеете прав на эту квартиру.

Регистрация по месту жительства не дает право на владение и распоряжение квартирой, только право пользования на период такой регистрации.

https://www.youtube.com/watch?v=ufpzcSvXpJc

Право на налоговый вычет имеет собственник. Когда квартира оформляется в общую долевую (или в совместную для супругов) собственность, оба собственника получают право на налоговый вычет.

В Вашей ситуации можно порекомендовать оформить долю в праве собственности на Вас. Сделать это можно двумя способами:

1. договор дарения;
2. брачный договор.

Но, учитывая, что квартира находится в залоге банка, выдавшего ипотечный кредит, любое распоряжение ей возможно только с письменного согласия банка. Поэтому первый шаг – это обращение в банк и согласование одного из вышеуказанных вариантов сделки.

А дальше договор дарения может быть составлен в простой письменной форме, а брачный – в нотариальной. После государственной регистрации права общедолевой собственности можно обращаться за получением налогового вычета.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Я могу вернуть налог, если ДДУ оформлен на жену до брака?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Имущество, приобретенное в период брака, признается общей совместной собственностью супругов. То, что приобретено ими до брака, является личной собственностью каждого из супругов.

В данном случае квартира была приобретена до брака, а право на нее зарегистрирована на мужа. Соответственно, собственником является супруг. Заявление о получении налогового вычета при покупке жилья может получить сам владелец.

Лица, прописанные в квартире, но обладающие правом собственности, этой возможностью воспользоваться не могут.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как на момент покупки вы с супругом не были зарегистрированы законным браком, то это единоличная собственность мужа. Поэтому Вы не можете оформить вычет на покупку квартиры и на проценты по ипотеке. На это имеет право только собственник – Ваш муж.

Отвечает налоговый юрист ООО «Лирио» Лилия Григорьева:

Получить имущественный налоговый вычет можно только на имущество, находящееся в собственности.

При этом имущество, приобретенное в браке, но оформленное на одного из супругов, все равно является общим имуществом, и вычет на него может получить как супруг, на которого оформлена собственность, так и второй супруг.

Но в данном случае квартира приобретена до регистрации брака и по общим правилам не является совместно нажитым имуществом, так что второй супруг не может оформить налоговый вычет по данной квартире на себя.

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Прописка в квартире юридического значения в данном вопросе не имеет и на право собственности не влияет. Однако поскольку за квартиру в период брака платится ипотека, возможно признание квартиры совместно нажитым имуществом по согласию с супругом или в судебном порядке.

Размер имущественного налогового вычета по общим правилам составляет 2 000 000 рублей, то есть налоговая база по налогу на доходы физических лиц уменьшается на данную сумму и налог в размере 260 000 рублей не оплачивается или возвращается налогоплательщику в зависимости от способа оформления вычета. При оплате ипотеки сумма вычета увеличивается до 3 000 000 рублей, а сумма налога к возврату составляет 390 000 рублей. Оба супруга вправе заявить вычет по одной квартире пропорционально своим долям или по договоренности между ними, если имущество находится в общей совместной собственности.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Как получить налоговый вычет, купив квартиру?
• Инструкция: как подать заявление на налоговый вычет
• Можно ли вернуть государству налоговый вычет и получить новый?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Если договор купли-продажи квартиры заключен между супругой и родителями мужа, оснований для отказа в предоставлении имущественного вычета нет

Если договор купли-продажи квартиры заключен между супругой и родителями мужа, оснований для отказа в предоставлении имущественного вычета нет

При приобретении в общую совместную собственность квартиры у родителей мужа жена вправе получить имущественный вычет по НДФЛ. Это правило действует и в том случае, если жилье приобретено за счет ипотечного кредита, основным заемщиков по которому является муж. Такой вывод следует из письма Минфина России от 23.06.15 № 03-04-05/36145.

В письме описан частный случай. Квартира была приобретена у отца мужа в общую совместную собственность. При этом для покупки жилья супруги взяли ипотечный кредит, по которому муж является основным заемщиком, а жена — созаемщиком. Может ли супруга заявить имущественный вычет по НДФЛ? Да, может, считают в Минфине.

Как известно, имущественный вычет по расходам на жилье не применяется, если сделка купли-продажи заключена между взаимозависимыми лицами  (п. 5 ст. 220 НК РФ). Взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Таким образом, жена и отец мужа (невестка и свекр), между которыми заключена сделки купли-продажи квартиры, не являются по отношению друг к другу взаимозависимыми лицами.

Исходя из этого, авторы письма приходят к следующему выводу. При покупке квартиры в общую совместную собственность у отца одного из супругов с привлечением ипотечного кредита, другой супруг (в данном случае жена) вправе получить имущественный вычет.

Он предоставляется исходя из величины оплаченных супругой расходов, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении расходов на приобретение жилья в пределах размеров, установленных статьей 220 НК РФ.

Напомним, согласно этой статье, при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение, в том числе, следующих имущественных налоговых вычетов: — в отношении фактически произведенных расходов на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них (до 2 млн. рублей);

— в отношении сумм процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них (до 3 млн. рублей).

Добавим, что Минфин и ранее заявлял: если договор купли-продажи заключен между супругой и родителями мужа, оснований для отказа в предоставлении имущественного вычета нет (см. письма Минфина России от 09.01.14 № 03-04-05/18 и от 29.06.

12 № 03-04-05/5-801). Если же сделка заключена между супругом и его матерью, то его жене вычет не предоставляется (см. «Минфин: если гражданин купил квартиру у родителей, то ни он, ни его жена получить имущественный вычет по НДФЛ не могут»).

Бесплатно заполнить и сдать 6‑НДФЛ через интернет

Налоговый вычет при покупке квартиры супругами: как мужу и жене вернуть 13 % за квартиру

Если квартира была приобретена в браке, как мужу и жене вернуть 13 %? Из нашей статьи Вы получите ответы на вопросы, касающиеся налогового вычета при покупке квартиры супругами: смогут ли они оба вернуть налог, может ли муж получить налоговый вычет за жену при покупке квартиры, можно ли жене возместить НДФЛ по квартире, оформленной на мужа, как получить имущественный вычет при общей совместной собственности супругов и общей долевой. Подробно расскажем о распределении имущественного вычета между супругами (распределении расходов на приобретение квартиры) при различных вариантах оформления собственности.

Что влияет на получение налогового вычета при покупке квартиры супругами?

Супруги вправе получить имущественный вычет по расходам на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат, приобретение земельных участков.

То, в каком размере супруги получат налоговый вычет за квартиру, зависит в том числе от даты приобретения недвижимости (с 1 января 2014 года в статью 220 Налогового кодекса РФ, посвященную имущественным налоговым вычетам, внесены существенные изменения).

В целях оформления имущественного вычета за покупку квартиры датой приобретения недвижимости считается дата:

• государственной регистрации права собственности согласно выписке из ЕГРН (при покупке квартиры по договору купли-продажи),
• акта приема-передачи квартиры (при покупке недвижимости по договору долевого участия).

• Именно начиная с года, в котором было получено право на вычет, супруги могут получить вычет (через налоговую инспекцию или через работодателя).
• Квартира, приобретенная в браке, может быть оформлена:

• в собственность одного из супругов (право собственности на объект недвижимости зарегистрировано только на одного супруга),
• в общую совместную собственность (право на объект недвижимости зарегистрировано на обоих супругов без определения долей),
• в общую долевую собственность (каждый супруг является собственником определенной доли в квартире).

1. При покупке квартиры в ипотеку супруги кроме вычета по расходам на приобретение жилья могут оформить вычет по расходам на погашение процентов ипотеки (в том числе при рефинансировании).
2. Имущественный вычет супругам не предоставляется, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.
3. Если квартиру купили до регистрации брака

Может ли муж получить налоговый вычет, если квартира куплена женой до брака? Если женщина приобрела квартиру, а потом вступила в брак, то приобретенная квартира считается собственностью жены. Поскольку квартира не находится в собственности мужа, оснований для получения имущественных налоговых вычетов у супруга не имеется (Письмо Минфина России от 12 мая 2017 г. N 03-04-05/28854).

Если квартира была приобретена в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве на личные средства одного супруга и акт приема-передачи квартиры подписан до заключения брака, то оснований полагать, что данная квартира является общей совместной собственностью супругов не имеется. Следовательно, второй супруг не сможет получить имущественный налоговый вычет по данной квартире (Письмо ФНС от 23 апреля 2015 г. N БС-4-11/7018@).

Можно ли и как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры за супруга?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Законодательные акты

Передача права получения имущества при приобретении жилья как совместно нажитого имущества, опирается на нижеследующие основные источники Гражданского, Налогового и Семейного кодексов, а также иные нормативные законодательные акты:

1. Глава 17 ГК РФ.
2. Статьи НК РФ: 105.1, 210, 220, 222, определяющие разрешительные и запретительные позиции законодательства при оформлении вычета.

   НК РФ Статья 222. Полномочия законодательных (представительных) органов субъектов Российской Федерации по установлению социальных и имущественных вычетов

   В пределах размеров социальных налоговых вычетов, установленных статьей 219 настоящего Кодекса, и имущественных налоговых вычетов, установленных статьей 220 настоящего Кодекса, законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации могут устанавливать иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей.

3. Статьи СК РФ: 35, 40 (при оформлении брачного контракта), статья 14 – перечень близких родственников.

   СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

   1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
   2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

      Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

   3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   • Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
   • СК РФ, Статья 40. Брачный договор
   • Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
   • СК РФ, Статья 14. Обстоятельства, препятствующие заключению брака
   • Не допускается заключение брака между:
   • лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке;
   • близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
   • усыновителями и усыновленными;
   • лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.

Как супругам получить налоговый вычет при покупке квартиры?

Государство стимулирует развитие экономики и решает социально значимые задачи разными способами. Один из них предусматривает стимулирование рынка недвижимости с одной стороны и помощь семьям (в т.ч. новосозданным) с другой.

Это налоговый вычет на приобретение недвижимости. Такой вид льгот дает возможность в значительной мере уменьшить базу налогообложения, тем самым снижая затраты на покупку жилья.

Особенности получения

Все условия по предоставлению налогового вычета и его расчету установлены законодательно (ст. 220 НК РФ).

С точки зрения покупателя, данные льготы – это возможность возместить часть затрат на приобретение недвижимости.

Т.е. государство возвращает определенную долю уплаченного налога с доходов физических лиц. При этом налогоплательщик волен решать, когда ему удобнее воспользоваться такой возможностью: непосредственно при покупке или же отсрочить получение материальной компенсации до будущей продажи жилища.

Семья, приобретающая недвижимое имущество, имеет право на возмещение части НДФЛ вне зависимости от способа оплаты (за наличные средства или при помощи займа).

При этом налоговый вычет рассчитывается либо из стоимости объекта продажи, либо из комиссии по ипотечному кредиту. Есть возможность и смешанного варианта оплаты.

Внимание! Количество денежных средств, возмещаемых государством, зависит от затрат на приобретение и на погашение банковской комиссии по ипотеке, но не более чем 2 млн руб (на каждого заявителя) и 3 млн руб соответственно.

К издержкам по покупке жилища кроме прямой оплаты стоимости объекта относятся траты, подкрепленные подтверждающими документами, а именно:

• на составление проектных материалов и смет;
• на стройматериалы;
• на строительные работы.

Возможность получить налоговый вычет есть не только во время продажи или приобретении жилья, но и при заключении соглашения долевого участия. Т.е. возмещение выплачивается даже собственникам квартир в новостройках.

Если имущество приобреталось до января 2014 года

Законодательство относительно предоставления имущественных вычетов было откорректировано с 01.01.2014 г (НК РФ, новые положения ст. 220).

До этого момента времени все покупатели квартир имели возможность воспользоваться правом на возмещение части затрат не более одного раза (вне зависимости от стоимости покупки).

Это правило касалось и ситуаций, когда в полной мере не была использована максимально допустимая сумма вычета (2 млн руб). Т.е. в случае приобретения второго объекта недвижимости налогоплательщик не мог вторично воспользоваться льготой данного вида.

Пример: Если стоимость дома по договору составила 1 000 000 руб, то размер налогового вычета (13%) составит 1 000 000 х 13% = 130 000 руб и не более!

До 1 января 2014 г. также было невозможно воспользоваться вычетом по издержкам на покупку одного жилья и на погашение ипотечного кредита за другое.

Справка. При оформлении сделки до указанного периода, вне зависимости от даты подачи заявления на вычет, используются нормы, действительные на момент заключения договора.

Ограничений по времени подачи заявления на возмещение НДФЛ нет, а это значит, что воспользоваться льготой можно в любой момент после оформления договора купли-продажи. Возврат уплаченной суммы государством может быть произведен в году, следующим за годом приобретения.

Это связано с окончанием предыдущего налогового периода. В соответствии со статьей 220 НК РФ п.3 пп.6, основанием для получения налогового вычета является получение имущественных прав на недвижимость жилищного фонда.

Как рассчитывается сумма после этой даты?

После внесения изменений в налоговое законодательство Российской Федерации в январе 2014 года порядок выплаты налогового вычета изменился. С указанного периода времени возмещение сумм НДФЛ, уплаченных супругами при купле домов или квартир, допускается по разным объектам недвижимости и ограничивается лишь предельно допустимой суммой возмещения (2 млн руб).

Т.е. остаток по вычету можно использовать сколько угодно раз, пока не будет исчерпан лимит. Кроме того, можно одновременно подать заявление на вычет по фактическим расходам на оплату новой квартиры и по погашению кредитных процентов.

Пример: Полученный налоговый вычет по затратам на приобретение квартиры в 2015 г. составил 1500000 руб. В следующем году той же семейной парой была куплена еще одна квартира стоимостью 5 000 000 руб. Сумма уплаченного подоходного налога во втором случае составит 5 000 000 х 13% = 650 000 руб.

Но лимит возмещения ограничен, в первом случае было выплачено 195 000 руб компенсации, поэтому на оставшуюся сумму 500 тыс. руб будет начислено возмещение 65 000 руб.

В случае с ипотекой налогоплательщики тоже могут вернуть затраты на оплату процентов по займу, причем они возмещаются в полной мере (в пределах лимитной суммы). Такая компенсация ограничена расходами в размере 3 млн руб.

Важно! Лимит возмещения погашения процентов по ипотечному кредитованию законодательно был закреплен с 01.01.2014 г. Лица, оформившие кредит до указанного срока, вправе получить компенсацию полной суммы стоимости займа без ограничений.

Налоговый вычет не всегда выплачивается в год подачи заявления. При невозможности возврата полной суммы затрат сразу, она может быть разбита на несколько налоговых периодов.

Возмещение НДФЛ невозможно, если:

• строительство или купля дома (квартиры) финансировалась третьими лицами (например, компанией, в которой работает один из супругов);
• был использован материнский капитал или другие средства государственного бюджета;
• покупатель и продавец состоят в родственных связях (муж и жена, отец, мать и ребенок, брат и сестра, а также приемные родители, опекуны и дети соответственно).

Всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?

В зависимости от статуса

Когда супружеская пара приобретает жилье, становится насущным правовой вопрос – определение прав собственности на недвижимость для каждого члена семьи.

Здесь решение остается за самими покупателями, но взвешенный и рациональный подход будет уместен, т.к. юридически оформленные имущественные права предоставляют возможность каждому супругу получить налоговый вычет.

Существуют такие варианты имущественных прав, влияющих на порядок и размер выплаты возмещения:

1. Владельцем недвижимого имущества является один из супругов.
2. Приобретением владеют оба супруга.
3. Муж и жена имеют имущественные права на приобретенное жилище в долевом соотношении.
4. В право владения включены дети. Все владельцы могут иметь равные права или в долевом соотношении.

На практике семьи чаще всего становятся равноправными собственниками дома или квартиры. Это разумно и для оформления возврата НДФЛ, т.к. на каждого заявителя полагается установленный лимит компенсации – 2 млн руб (в общей сумме 4 млн руб).

При приобретении жилья в общее долевое владение

Приобретая имущество в долевую собственность, муж и жена имеют четко определенные права на это имущество. В свидетельстве о регистрации права собственности, которое выдается Единым государственным реестром недвижимости, указано долевое участие каждого из супругов.

Важно чтобы понесенные расходы были подтверждены документально. При этом до 31.12.2013 действовало другое правило: распределение вычета соответствовало долевому праву на собственность.

Исходя из описанного принципа распределения налогового вычета могут возникнуть следующие обстоятельства:

1. Муж и жена по отдельности финансировали покупку, чему имеется документальное подкрепление. При таких обстоятельствах каждый получит свою долю возмещения.Пример: в 2015 г семья Ивановых приобрела квартиру общей стоимостью 3 400 000 руб, при этом Иванова С.А. внесла 1 700 000 руб, равно как и ее супруг Иванов Н.К. Затраты каждого собственника составили 50% от общей стоимости жилья. Значит, налоговый вычет будет разделен пополам и вернется по 130 000 руб каждому.
2. По документам все расходы взяла на себя одна сторона либо затраты обозначены одной суммой на двоих собственников. В такой ситуации органами государственной власти предоставляется возможность для членов семьи самостоятельно распределить вклад каждого участника в любом соотношении.Такое добровольное разделение оформляется специальным заявлением с указанием долевого участия. Представленный порядок соответствует принципу Семейного Кодекса, в соответствии с которым все расходы супругов считаются общими и делятся поровну (СК РФ, ст. 34, п. 2).Пример: Николаев К.А. и Николаева Е.К. купили дом, цена которого составила 4 000 000 руб. Оба они являются равноправными владельцами жилища. При этом все расходы согласно документам понес Николаев К.А. Тем не менее, после подачи заявления с приложением всех необходимых документов, каждый получил равную долю вычета (за расход размером в 2 000 000 руб), общая сумма составила 260 000 руб.

Распределение по ипотечным процентам

Согласно законодательству Российской Федерации семье, которая приобретает имущество жилищного фонда с использованием ипотечного кредитования, предоставляется возможность возместить затраты по стоимости займа.

Т.е. проценты, уплаченные банку по данному виду кредита, могут быть возвращены государством в виде налогового вычета. Данное право регулируется статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации (п.1, пп. 4).

При этом Семейный кодекс Российской Федерации гласит, что все затраты в семье являются общими и делятся поровну. Исходя из данного положения, расходы по обслуживанию кредита на приобретение жилья (оплата процентных взносов) принято считать совместными, даже если фактически финансовые траты взяла на себя одна сторона.

Это значит, что налоговым вычетом имеют одинаковое право воспользоваться как муж, так и жена. Разделить же сумму этого возмещения супруги могут на свое усмотрение в любом долевом соотношении. Технически данная процедура осуществляется заполнением заявления установленной формы (письмо Министерства финансов №03-04-05/31445 от 16 мая 2017г).

По закону в новом налоговом периоде семейная пара вправе изменить процентное соотношение выплаты налогового вычета каждому супругу. Т.е. если супруг получал в текущем году 70% возмещения, а супруга 30%, то в следующим эти доли можно изменить в любом удобном соотношении (например, 20% и 80%, 50% и 50% и т.д.).

В совместное владение

появление совместного права собственности на жилище у мужа и жены дают им возможность вернуть ндфл, уплаченный при покупке. при этом разделить долю вычета супруги могут на свое усмотрение: если не заявлено другого, то сумма возврата ндфл делится поровну на каждого владельца имущества (т.е. 50% получает муж, 50% – жена).

по желанию всю сумму возмещения можно оформить на одного из супругов. документально данная процедура также оформляется заполнением заявления с подписью обеих сторон.

моменты, которые стоит учесть:

• сумма возмещения имеет ограничение (лимит) и составляет 2 000 000 руб для каждой стороны;
• оформление распределения долей возмещения происходит единоразово, а значит в дальнейшем невозможно будет перераспределить размер вычета на каждого супруга или оформить полностью на одного.

важно! когда цена покупки превышает 4 000 000 руб, нет смысла оформлять заявление с распределением доли каждого супруга, т.к. возмещение в такой ситуации будет разделено поровну по умолчанию. это значит, что муж и жена воспользуются максимально допустимой суммой вычета в размере 2 000 000 руб.

распределение по ипотечным процентам

Возмещение расходов по оплате ипотечного кредита осуществляется несколькими способами. При получении права совместной собственности вследствие приобретения жилья до 2014 г распределение возмещаемых средств по оплате процента кредитования между мужем и женой возможно в той же пропорции, что и по основному счету.

Т.е. если вычет по стоимости недвижимости распределен в равных частях между супругами, то и возмещение процентов возможно только в равной степени каждому (50% на 50%). Нельзя будет получить возмещение стоимости имущества в соотношении 20% на 80%, а по оплате кредита 70% на 30%.

Получив совместные имущественные права с 01.01.2014 г, супруги могут регулировать долю кредитного вычета на свое усмотрение независимо от основного возмещения НДФЛ. Согласно письму Министерства финансов Российской федерации №03-04-05/31445 от 16.05.2017 г, вычет по процентам стал самостоятельным видом возмещения.

Сумма и пропорции выплаты налогового вычета указываются в заявлении, которое подается в налоговую службу Российской Федерации. Данное заявление составляется ежегодно, что дает возможность менять долю выплаты каждому из супругов на их усмотрение.

В случае оформления недвижимости единолично

при покупке квартиры имущественные права могут быть оформлены на одного из супругов. но это не значит, что второй не имеет права на налоговый вычет. здесь действуют положения семейного права рф, согласно которым все совместно нажитое имущество считается общим. кроме того, все расходы лиц, состоящих в браке, являются совместными.

именно поэтому налоговый вычет можно разделить между мужем и женой по договоренности. об этом говорится в письме министерства финансов рф №03-04-05/13204 от 26.03.2014г.

т.е. при получении имущественных прав только одним членом семьи имущественный вычет может:

• в полном объеме получить тот супруг, которой официально является собственником; при этом нет необходимости подавать заявление в налоговые органы, т.к. по умолчанию вся сумма перечисляется владельцу имущества;
• быть разделен между мужем и женой так, как они посчитают нужным; при этом нужно подать заявление с указанием доли каждой стороны; заявление подается даже тогда, когда стоимость жилья превышает лимит (т.е. более 4 000 000 руб).

если покупка выходит за рамки лимита, то оптимальным вариантом для получения налогового вычета станет разделение возмещения 50 на 50. это позволит каждому из супругов в полной мере использовать свое право на компенсацию и получить максимально допустимую сумму.

внимание! даже если процедура назначения возмещения уже закончена и в соответствии с ней вся сумма возврата налога назначена одному супругу, можно повторно обратиться с заявлением о перераспределении вычета на двоих членов семьи.

в общее распоряжение с детьми

при покупке дома или квартиры родители могут разделить право собственности на недвижимость не только между собой, но и с детьми. что же происходит с налоговым вычетом в такой ситуации?

вычет делится в долевом соотношении на родителей и на детей. при этом один из родителей имеет возможность получить долю возмещения детей.

долевая сумма компенсации может переходить от ребенка к родителям. опять же распределить в каком объеме увеличится вычет каждого из родителей они могут самостоятельно по договоренности.

такой же принцип распределения действует и тогда, когда кроме супругов и детей правом собственности владеют другие родственники. следует отметить, что оформление возмещения ндфл на ребенка не требует согласования с ним.

как получить возврат подоходного налога за жену?

Муж может получить налоговый вычет при покупке квартиры за жену . Это право ему дает Семейный кодекс Российской Федерации. Согласно статье 34 все имущество, приобретенное в браке, является общим. Соответственно, расходы, понесенные на его приобретение, также совместные.

Из этого следует, что даже если собственником купленного жилья по документам является жена, налоговый вычет полностью или частично может получить муж. Для этого необходимо лишь подать соответствующее заявление в налоговые органы. Если же заявление не будет подано, вся возмещаемая сумма будет зачислена на имя жены.

Заключение

Приобретение жилья – дело затратное и трудоемкое для покупателя. Государство на законодательном уровне создает условия и инструменты, помогающие справиться с этой задачей как на материальном, так и на организационном уровнях. Налоговый вычет – это прекрасная возможность снизить расходы на приобретение недвижимости, которой имеет право воспользоваться каждый член семьи.