У любой квартиры есть рыночная и кадастровая стоимость. С первой все понятно — это цена, за которую в данный момент реально купить (продать) квартиру или дом. Рыночную стоимость своей квартиры легко узнать, например, на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир».

Две стоимости — две судьбы

Несмотря на то что в последнее время кадастровую стоимость пытаются привести к рыночной, никакого отношения она к ней не имеет — при ее определении используется другая методология, утверждает генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова.

«Четкой закономерности соотношения рыночной и кадастровой стоимости не существует. Кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рынка».

Валерия Борисова,генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия»

Зачем запутывать собственника жилья и зачем одной квартире две разных стоимости? Кадастровая стоимость стала активно использоваться около 15 лет назад.

Как рассказал партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов, основная задача при переходе от среднегодовой стоимости объектов капитального строительства к кадастровой заключалась в приближении налоговой базы на имущество к реальным экономическим показателям.

«Идеальным был бы переход к применению рыночной стоимости, но слишком долго и дорого установить ее за счет бюджета для всей недвижимости в России, — объясняет эксперт. — Именно потому сегодня существует компромиссный вариант: в кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели и не учитываются индивидуальные особенности конкретного объекта».

Кадастровая стоимость, поясняет оценщик из «Единой оценочной компании» Сергей Мажуков, устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога. Она опирается на Федеральный стандарт оценки № 4 и федеральный закон № 135-ФЗ. Используются методы массовой оценки, то есть стоимость устанавливает не индивидуально для каждой квартиры, а поквартально.

Кроме того, ряд показателей, таких как местоположение дома, планировка квартиры, отделка, которые играют важную роль при рыночной оценке жилья, просто не принимаются во внимание.

«Поэтому точность такой оценки плюс-минус 30% по сравнению с рыночной стоимостью жилья, но зачастую погрешность доходит и до 80%», — подчеркивает эксперт.

«Кадастровая стоимость определяется на конкретную дату в прошлом, например, на 1 января 2017 года. Эта дата указана в выписке ЕГРН, — отмечает Валерия Борисова. — Кадастровая стоимость объекта пересматривается каждые три–пять лет.

У нас был случай, когда после нашей оценки и пересмотра кадастровой стоимости объекта по суду она была изменена, а данные внесены в Росреестр. Подошло время новой переоценки, и в ее результате стоимость этого объекта снова вырастает.

Клиент вновь обращается к нам за оценкой, затем идет в суд — кадастровую стоимость объекта опять понижают».

Когда нужно знать кадастровую стоимость?

• Для расчета налога на имущество (собственникам невыгодно, чтобы ее размер был большим);
• при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;
• для приватизации квартиры;
• при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;
• при имущественных судебных спорах.

«Если в договоре купли-продажи указывается цена объекта ниже на 30%, чем кадастровая стоимость, налог будет взыскиваться с кадастровой стоимости, — комментирует Валерия Борисова.

Где узнать кадастровую стоимость?

• на сервисе сайта Росреестра: для этого нужно зайти в раздел «Электронный услуги и сервисы», выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», найти объект по адресу, на странице с данными по вашей квартире открыть раздел «Кадастровая стоимость»;
• по кадастровой карте;
• если необходима выписка в печатном виде, ее можно получить в офисах Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

Спорный вопрос

В случае если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон разрешает ее оспорить и установить рыночную стоимость взамен кадастровой, уточняет Сергей Мажуков.

Для этого владельцу квартиры необходим отчет об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из ЕГРН.

Пакет документов вместе с заявлением надо направить в специальную комиссию при Росреестре либо в суд. Закон не запрещает подать заявление сразу в обе инстанции.

По словам Валерии Борисовой, если правильно подготовить документы, процент оспаривания кадастровой стоимости достаточно высок.

Чаще всего после проведения судебной экспертизы кадастровая стоимость устанавливается где-то между прежней и той, которая была назначена процессе оценки. Чем крупнее объект, тем целесообразнее оспаривать кадастровую оценку.

Процедура оспаривания в судебном порядке несет соответствующие издержки, предупреждает Михаил Краснов. «Поэтому оспаривание кадастровой стоимости будет выгодно собственнику только в том случае, если издержки на судебную процедуру и экспертизу будут значительно ниже сэкономленных средств за счет снижения стоимости», — говорит он.

пример

Предположим, говорит эксперт, квартира в Москве стоит 45 млн руб. Налоговая ставка в данном случае составит 0,2%. Сумма налога в год равна 90 тыс. руб. (45 млн руб. × 0,2%).

Даже если предположить, что кадастровая стоимость такой квартиры завышена на 10 млн руб., оспорив ее, правообладатель уменьшит сумму налога на 20 тыс. руб. Но при этом ему придется потратиться на подготовку отчета о рыночной стоимости (от 50 тыс. руб.

), оплату судебной экспертизы (от 50 тыс. руб.) и услуги представителя.

«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, в приведенном примере оспаривание — это «процесс ради процесса» без существенного экономического эффекта», — считает Михаил Краснов.

Бывает ли кадастровая выше рыночной?

По словам Валерии Борисовой, ситуации, когда кадастровая стоимость небольшой квартиры значительно превышает рыночную редко, но встречаются. «В нашей практике был случай, когда мы делали оценку маленького загородного домика, кадастровая стоимость которого составляла 5 млн руб.

, — вспоминает эксперт. — После нашей оценки она снизилась до 650 тыс. руб. — очень значительно.

Оспаривание кадастровой стоимости было целесообразным для заказчика: его затраты на оценку, на адвоката и подачу иска в суд будут ниже, чем разница, которую удастся сэкономить при расчете и уплате налога».

Но есть и другие истории. Другой клиент компании, рассказывает Валерия Борисова, намеревался обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости своей квартиры в центре Москвы, которая составляет 53 млн руб., и попросил сделать оценку.

Предварительный анализ показал, что квартира клиента столько и стоит. Получилось, что кадастровая оценка полностью совпала с рыночной стоимостью жилья.

Следовательно, человеку нет никакого смысла оспаривать кадастровую оценку в судебном порядке.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Государственная кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая оценка

Тел.: +7 (495) 105-92-07

   Сегодня от того, насколько правильно проведена государственная кадастровая оценка земель и расположенных на ней объектов, зависит адекватность налога на недвижимость и другие привязанные к этому показателю выплаты.

Поэтому в случае, когда этот показатель значительно отличается от рыночного, имеет смысл обратиться в специальную комиссию при Росреестре по пересмотру стоимости.

Для этого вам понадобится отчет о независимой оценке объекта, подготовленный нами.

Важные подробности

   Дело в том, что кадастровая оценка недвижимости проводится укрупненными единицами – рассматриваются характеристики региона и уточняются в соответствии с введенными данными по объектам. Из-за «оптового» подхода в расчетах может сформироваться погрешность, и получается, что рыночная стоимость объекта отличается от кадастровой в несколько раз.

   Если кадастровая оценка земель и находящихся на них объектов завышена, то и все выплаты, привязанные к этому показателю, будут больше, чем нужно. В порядке очередности данный показатель пересматривается исполнительными органами 1 раз в 5 лет. Соответственно, до пересмотра налоги на недвижимость исчисляются по ошибочному параметру.

Наши услуги по кадастровой оценке помогут

• Получить предварительную консультацию специалиста. Наши сотрудники имеют большой опыт и могут сразу сориентировать вас – стоит оспаривать кадастровую стоимость объекта или затраты превысят разницу в выплатах;
• Заказать независимую оценку кадастровой стоимости недвижимости.  Мы имеем все необходимые лицензии, сертификаты и допуски, чтобы наш отчет об оценке был принят к рассмотрению в государственных инстанциях всех уровней;
• Обратиться в специальную комиссию при Росреестре для пересмотра кадастровой стоимости;

   Вы можете воспользоваться полным пакетом услуг, включающим сопровождение рассмотрения вопроса в комиссии или суде, или только получить отчет об оценке и пользоваться им на свое усмотрение.

   Мы уже имеем опыт положительного решения проблемы, когда кадастровая оценка земельных участков была скорректирована в соответствии с нашими отчетами, и стоимость была понижена в 2-8 раз.

   Есть ли ошибка в оценке ваших владений? Это вы можете узнать на предварительной консультации. Записаться на нее можно по указанному контактному телефону или через форму обратной связи. Мы обязательно перезвоним, чтобы согласовать удобное время встречи.

   В настоящее время в России повсеместно используется новый порядок расчета налогов на имущество юридических и физических лиц.

На сегодняшний день его уже применяют более чем в 50 регионах в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Калужской, Воронежской, Смоленской, Рязанской и многих других областях на территории России.

Оставшиеся регионы РФ должны будут обязательно перейти на обновленный порядок до начала 2020 года.

   Расчет налога на имущество относится к недвижимости находящейся в собственности как физических так и юридических лиц и применяется к следующем видам недвижимости:

• Жилой дом (жилое строение расположенное на земельном участке относящемуся к категории земель ЛПХ, ДНП, СНТ, а также ИЖС);
• Жилое помещение (жилье пригодное для проживания в виде комнаты, квартиры, дома);
• Граж, а также машино-место (находящиеся на территории паркинга или гаражно кооператива);
• Единый недвижимый комплекс;
• Объекты не завершенного строительства (объекты находящиеся на стадии возведения, отделки);
• Иные объекты находящиеся в собственности и указанные в п.1ст401 НК РФ;

    В соответствии с новыми правилами расчет налога будет производиться исходя из кадастровой (рыночной) стоимости объекта, а не из инвентаризационной как было раньше.

В связи с повальным переходом к новой системе расчета налоговых отчислений стали учащаться случаи когда кадастровая стоимость объекта оценки существенно завышена. В большей мере это связывают с большим объемом оцениваемых объектов.

Не редкими стали случаи когда при оценке во внимание не принимаются индивидуальные особенности объектов при оценке кадастровой стоимости особенно если вопрос касается загородной недвижимости. Не малую роль играет и колебание рынка недвижимости.

Не для кого не секрет, что в последнее время в условиях кризиса рынок недвижимости не остался в стороне и стоимость многих объектов существенно снизилась. В случае когда собственник не согласен с кадастровой оценкой стоимости объекта недвижимости оценку можно оспорить.

Стоит отметить, что провести переоценку кадастровой стоимость объекта можно с интервалами не чаще чем один раз в три года, а также не реже чем один раз в пять лет. Именно по этой причине данную процедуру необходимо доверять профессионалам своего дела имеющим достаточно опыта и специальное образование.

   В сложившейся ситуации не редко владельцам недвижимости приходится платить налоги из расчета увеличенной кадастровой стоимости объекта. С целью пересчета налога собственнику необходимо доказать реальную стоимость объекта недвижимости отличную от той которая указанна в кадастровой карте.

К сожалению, по законодательству вернуть сумму переплаты невозможно даже через суд, но это позволит уберечь себя от переплат в будущем. В соответствии с действующим законодательством сотрудники налоговой инспекции обязаны самостоятельно рассчитывать размер налога и направлять соответствующее уведомление собственнику для уплаты налогов.

Но и не стоит забывать о том, что в случае когда налогоплательщик не получил уведомление по како либо причине это не освобождает его от уплаты налогов. В случае не получения уведомления необходимо самостоятельно обратиться в налоговые органы и сообщить о наличии имущества в собственности.

Данное уведомление необходимо подкрепить документами подтверждающими право собственности на каждый объект недвижимости. В соответствии с п.2.1ст. 23 НК РФ сообщение должно быть направленно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Как определить кадастровую стоимость недвижимости

   Проблема уплаты налогов из расчета кадастровой стоимости все острее затрагивает собственников. многие не особо задумываясь о целесообразности переоценки стоимости объектов недвижимости обращаются в различный компании. Стоит понимать, что проведение переоценки кадастровой стоимости не всегда оказывается выгодной затеей.

Прежде чем заняться оспариванием кадастровой стоимости необходимо понимать в какую сумму на сегодняшний день уже оценен объект недвижимости. В интернете существует множество сервисов и сайтов на которых можно раздобыть такого рода информацию. Одним из самых достоверных и проверенных является официальный сайт Росреестра.

На данном сайте при наличии кадастрового номера или казав адрес объекта можно узнать стоимость оценки. Данная стоимость является базовой. Именно от этой стоимости и исчисляется налог при расчете.

Также в случае если жилой дом или объект недвижимости представляет собой отдельное строение его можно просто найти на кадастровой карте, которая также находится на сайте в свободном доступе.

   При выборе источника данных «Государственный Кадастр Недвижимости» или сокращенно «ГКН» вам будет доступна справочная информация по нужному объекту недвижимости в том числе кадастровая стоимость интересующего объекта и дата ее утверждения.

Полученную информацию легко можно сравнить с реальной рыночной стоимостью. Для примера на 10 января 2017 года реальная рыночная стоимость объекта составляла 15 млн рублей, а кадастровая стоимость данного объекта указанна 18 млн рублей.

В данном случае налог будет исчисляться  исходя из суммы указанной на сайте Росреестра по результатам ранее проведенной оценки.

   При расчете налога для квартиры не стоит забывать, что расчет налоговой ставки кадастровая стоимость уменьшается на м2 общей площади, следственно кадастровая стоимость будет меньше. Также в случае если доказать, что рыночная стоимость составляет не 18 млн а всего 15 млн рублей, то и размер налога будет меньше.

   Не стоит забывать и о том, что в первый год налог исчисляется с применением понижающего коэффициента 0,2. Правда в последующие пять лет налог будет все равно постепенно расти, а начиная с 2020 года понижающие коэффициенты просто будут отменены.

Какие основания для изменения кадастровой стоимости

   Оснований для внесения изменений в кадастровую стоимость на самом деле не так много как нам кажется. На сегодняшний день их остается всего два:

• недостоверность сведений используемых при определении кадастровой стоимости объекта на момент проведения оценки;
• установление в отношении объекта недвижимости его реальной рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установленна его кадастровая стоимость;

   К числу недостоверных сведений можно отнести допущенные специалистом  ошибки при оценке, не верно определенные характеристики оцениваемого объекта недвижимости, влияющие на определение размера кадастровой стоимости. Верховный суд РФ в п.

13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указал на то, что допущенные искажения данных об объекте при проведении кадастровой оценки включает следующие обстоятельства:

• Неверное указание сведений при составлении перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке кадастровой стоимости;
• Не верно определенные специалистом условий, влияющие на стоимость объекта оценки;
• Не верно указанное месторасположение объекта оценки;
• Целевое назначение оцениваемого объекта;
• Разрешенное использование земельного участка;
• Аварийное состояние объекта;
• Нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон с особыми условиями использования территорий;
• Не верно данные применяемые при расчете кадастровой стоимости;
• Игнорирование сведений об аварийном состоянии объекта оценки;
• А также иные условия игнорирование или применение которых могли повлиять на результаты оценки кадастровой стоимости оцениваемого объекта;

   Также помимо вышеизложенного к недостоверным сведениям, которые могли повлиять на стоимость объекта при проведение кадастровой оценки относятся технические ошибки из-за которых были внесены не верные сведенья в государственный кадастр недвижимости.

Для определения наличия и оснований для пересмотра кадастровой стоимости жилья собственник или его представитель может запросить имеющиеся сведения, об объекте которые использовались оценщиком или оценочной организацией при определении кадастровой стоимости.

Сведения об организации проводящей оценку можно уточнить в подразделении Росреестра к которому относится территория на которой расположен объект оценки. необходимые сведения обязаны предоставить в семидневный срок с момента получения запроса.

В случае если основанием для оспаривания кадастровой стоимости является увеличение рыночной стоимости объекта, то оценка производится на дату установления кадастровой стоимости. В результате даже при резком падении стоимости которое произошло позднее даты определения кадастровой стоимости не повлечет ее снижения.

Собственники живущие в регионах, где налог по прежнем начисляется исходя из инвентаризационной стоимости не могу претендовать на снижение налоговой ставки в связи с оспариванием кадастровой стоимости. По решению Верховного Суда Российской Федерации, если права и обязанности лиц не затрагиваются, то и нет оснований для оспаривания кадастровой стоимости.

Список документов для оспаривания кадастровой стоимости

   При изменении кадастровой стоимости каждой из сторон должны быть предъявлены доказательства, при которых требование провести изменение кадастровой стоимости обоснованно. В соответствии с ч.

5ст.247 КАС РФ сторона, которая обращается с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости должна доказать недостоверность сведений, используемых при определении кадастровой стоимости объекта оценки.

   В следствии чего заявителю необходимо предоставить документы, обосновывающие его позицию. Кроме того эти документы необходимо предоставить и в комиссию по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости и в суд. Список документов выглядит следующим образом:

• Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (в случае когда заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости (в случае когда заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• Отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (в случае когда заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• Документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (в случае когда заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости);

   К административному исковому заявлению в суд также дополнительно прикладываются документы:

• Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• Документ, подтверждающий уплату государственной пошлинны;
• Доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• Документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (в случаях когда в суд обращается юридическое лицо);

   В случае если не предоставить документы комиссия не будет рассматривать заявление, а су оставит дело без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

   Поданное заявление в комиссию для рассмотрения изменений в кадастровой стоимости должно быть рассмотрено комиссией в течении одного месяца с момента получения. Также в семидневный срок с момента получения заявления о внесении изменений в кадастровую стоимость комиссия обязана уведомить заявителя и органы местного самоуправления о дате и времени  рассмотрения заявления.

   Стоит отметить, что решение комиссии является законным в случае если при рассмотрении заявления присутствовало не менее половины членов комиссии.

После принятия решения комиссия обязана уведомить заявителя и органы местного самоуправления о своем решении в срок не позднее пяти дней.

В случае если доказан факт недостоверности информации при оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости комиссия имеет право принять следующее решение:

• Об отклонении решения о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
• О пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);

   В случаях, когда основаниями для изменения кадастровой стоимости было установление рыночной стоимости объекта недвижимости комиссия может принять следующее решение:

• Об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• Об отклонении заявления;

   Любое решение комиссии может быть оспорено в суде. В случае если заявителя устраивает решение комиссии, но он не согласен с выводами он в праве оспаривать результаты, вынесенные комиссией об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В таком случае решение комиссии не будет опротестовываться при рассмотрении дела в суде.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как она считается и почему может отличаться (сильно!) от рыночной

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильёГлавнаяЖурналВторичное жильё

У квартир есть реальная рыночная цена (по которой проводят сделки купли-продажи) и кадастровая — её устанавливает государство. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, быть меньше или больше. Обычно она нужна для расчёта налогов. Помните, раньше квартиры продавали за 1 млн рублей, чтобы уйти от налогов? Вот так теперь делать не получится: минимальный налог считается от кадастровой стоимости.

22 октября 2019

Это цена жилья, которую государство установило в результате массовой оценки по формальным признакам: району, типу дома, площади жилья и т. д. Особенности квартиры, например хороший ремонт, перепланировку, вид из окна, кадастровая стоимость не учитывает. Это цена, максимально близкая к рыночной, насколько это возможно без индивидуальной оценки каждой квартиры. 

До 2015 года для расчётов, связанных с квартирами, использовались, как правило, рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определялась государством с учётом износа квартиры. Инвентаризационная стоимость была небольшой и ещё постоянно уменьшалась из-за «износа», поэтому сильно отличалась от рыночной цены. Налог на имущество считался на основе именно этой суммы. 

В 2015 году в Налоговый кодекс внесли изменения, и налоги должны были начать считать от кадастровой стоимости недвижимости, а на переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость давалось 5 лет — до 2020 года. В некоторых регионах переход уже завершён, в остальных должен вот-вот завершиться. 

Данные обо всех жилых и нежилых помещениях — их адреса, площадь, дата постройки здания, кадастровая стоимость и другая информация — хранятся в Едином государственном реестре недвижимости.

Он появился в результате объединения двух реестров: государственного кадастра недвижимости с техническими характеристиками и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором была вся информация о правах на недвижимость. 

Информацию о кадастровой стоимости недвижимости любой может узнать бесплатно, заказав выписку о кадастровой стоимости объекта в многофункциональном центре. Легко посмотреть её и онлайн: на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Как кадастровая стоимость отличается от рыночной 

Государство вряд ли сможет точно определить цену вашего жилья, скорее всего, она будет ниже или выше реальной.

Кадастровая стоимость — это общая оценка квартиры: никто не приезжает ее смотреть, не оценивает дорогой ремонт, удобство планировки и другие важные при продаже характеристики.

Оценка делается по массовым методикам, поэтому может оказаться, что квартира соседа снизу, который уже 30 лет не делал ремонт, будет стоить столько же.

Рыночная стоимость квартиры — та, которую используют для сделок, — основана на индивидуальных характеристиках квартиры. В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна.

Что такое кадастровая оценка и как её проводят

Этим занимаются бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом регионе. Раньше оценка велась по правилам Закона «Об оценочной деятельности», но в 2016 году приняли Закон «О государственной кадастровой оценке», и теперь её выполняют по-новому. К 2020 году переходный период для проведения оценки должен завершиться во всех регионах.

Как выглядит процесс оценки по новым правилам:

1.     Исполнительный орган власти региона (орган, отвечающий за исполнение законов) принимает решение о необходимости оценки. Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает её и готовит оценку. 

2.     На сайте Росреестра публикуют предварительные отчёты об оценке. Они доступны 60 дней — в течение этого времени можно отправлять замечания, например, если в расчётах есть ошибки. Заявления рассматривают, и предварительные отчёты обновляются раз в 5 дней.

3.     Результаты оценки утверждаются, и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.

Всю публичную информацию о том, как проходит кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчёты, а по каким уже утверждены, можно посмотреть в специальном разделе сайта Росреестра.

Стоимость недвижимости по кадастру устанавливается не навсегда. Её могут обновлять раз в 3–5 лет. Чаще — раз в 2 года — можно пересматривать кадастровую стоимость только в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.

В исключительных случаях проводят внеочередную кадастровую оценку, например, если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% всех объектов недвижимости.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью.  

На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат. Давайте разбёрем основные из них.

Налог на имущество

Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины. Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости на 1 января того года, за который платится налог. В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.

Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.

Размер налога определяют местные власти. Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта. Такой вот своеобразный «налог на роскошь».

Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз.

Например, в Москве при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.

Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС в специальном калькуляторе.

Если кадастровая стоимость менялась

С 1 января 2019 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись.

Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.

Налог на доходы при продаже квартиры

Со всех доходов, которые получает человек, он должен платить налоги. Продажа квартиры — не исключение. Мы уже рассказали, в каких случаях и кому придётся заплатить налог после продажи квартиры (и кому не нужно — тоже). И если платить всё-таки нужно, то для налога на доходы тоже потребуется узнать кадастровую стоимость квартиры. 

Она понадобится, чтобы понять, от какой суммы считать налог: если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре будет меньше, то налог считается от 70% кадастровой стоимости. 

Не забывайте, что к любой получившейся сумме можно применить имущественный вычет 1 млн рублей. Раньше эту схему использовали, чтобы не платить налоги: в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, применяли вычет и обнуляли налог. Теперь так не получится — кадастровая стоимость намного ближе к реальной. 

Налог при получении квартиры в подарок

При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель). Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.

Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то налог считается от её кадастровой стоимости. В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.

Москва, Краснобогатырская улица, 38к6Преображенская площадь 10 мин.Москва, 2-я Институтская улица, 6к6Москва, улица Поляны, 5Ак5Улица Скобелевская 15 мин.

Москва, Большая Филёвская улица, 31Московская область, городской округ Шаховская, рабочий посёлок Шаховская, Партизанская улица, 50посёлок ВНИИССОК, улица Дружбы, 8Москва, Большая Черёмушкинская улица, 11к1 Перейти к объявлениям

• За любые операции с недвижимостью, которые требуют участия нотариуса, нужно заплатить нотариальные пошлины.
• И они, как правило, тоже подсчитываются, исходя из кадастровой стоимости квартиры.
• Как оспорить кадастровую стоимость квартиры
• Если отчёты об оценке уже утверждены, а собственник только обнаружил, что с кадастровой оценкой квартиры что-то не так, то можно её оспорить. Для этого есть два основания:

Если при оценке допустили ошибку. Например, перепутали площадь квартиры и посчитали 83 кв. м вместо 38. В такой ситуации нужно подать обращение — в учреждение, которое проводило оценку, или в МФЦ — и приложить документы на квартиру и пояснения о допущенной ошибке.

Если стоимость кажется вам сильно заниженной или завышенной. Эта процедура называется «установление рыночной стоимости».

Добиться пересмотра стоимости может только тот, чьи права или обязанности она затрагивает: как правило, это собственники жилья, ведь их налог на имущество считается от кадастровой стоимости.

Если ошибок не было, но вы не согласны с кадастровой стоимостью, то оспорить её можно в 1 или в 2 этапа: либо сразу пойти в суд, либо попытать счастья в специальной комиссии при Росреестре. Если комиссия отказала в изменении стоимости, то остаётся только обжаловать этот отказ в суде.

Если кадастровую стоимость оспаривает юридическое лицо, а сама оценка проводилась по старому закону — «Об оценочной деятельности», — то поход в комиссию при Росреестре обязателен, только после отказа комиссии юридическое лицо может обратиться в суд.

Если недвижимость оценивали по новым правилам, то и физические, и юридические лица вправе сразу подать судебный иск, минуя комиссию. Общий порядок описан в законе, а более подробно о процедуре рассказывают на сайтах Росреестра и МФЦ разных регионов.

Комиссия по оспариванию

В каждом регионе создаются свои комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Они называются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Состав каждой комиссии утверждается отдельно, его можно проверить на сайте Росреестра.

Для подачи в комиссию нужно собрать пакет документов:

Заявление.

1.    Выписка о кадастровой стоимости недвижимости (её можно заказать в МФЦ бесплатно).

2.    Копия документов, подтверждающих права на квартиру.

Лучше всего принести свежую выписку из ЕГРН и приложить к ней документы-основания права собственности: например, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве на наследство или дарственную.

4.    Отчёт об оценке.

Это самый важный и большой документ, который нужно подготовить для оспаривания. Его должен сделать независимый оценщик. Обратите внимание: специалист обязан оценивать недвижимость на ту дату, когда была проведена кадастровая оценка, а не на ту, когда вы заказали данную процедуру. Отчёт нужно подать в электронной — на диске (да!) — и бумажной форме.

При выборе оценщика смотрите на его опыт в оспаривании кадастровой стоимости. Зачастую такие специалисты предлагают услуги по сопровождению своего отчёта в комиссии при Росреестре.

Если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно отстоять свою точку зрения, воспользуйтесь ими.

А ещё хороший специалист подскажет, реально ли снизить (вряд ли вы будете повышать) и на сколько кадастровую стоимость, чтобы не доводить дело до суда, а согласовать всё с комиссией.

Подать документы в комиссию при Росреестре можно лично или отправить их по почте.

Сама комиссия работает по определённым правилам: после получения заявления она отправляет документы в орган, который проводил кадастровую оценку, назначает дату рассмотрения заявления и в течение 7 рабочих дней предупреждает заявителя о дате заседания. Заседание должно быть назначено не позднее 30 рабочих дней с даты подачи заявления.

На заседание можно пойти самому, чтобы ответить на вопросы комиссии и защитить свой отчёт об оценке. Если не уверены в собственных силах, то лучше взять с собой оценщика, который подготовил отчёт и сможет быстро сориентироваться в документах.

Комиссия утверждает рыночную стоимость квартиры из отчёта или отклоняет заявление. Решение принимается сразу же, а получить его на руки можно через несколько дней.

Если решение положительное, то комиссия сама отправляет его в Росреестр, чтобы тот внёс изменения в кадастровую стоимость квартиры. Если решение отрицательное, то его можно обжаловать в суде. Для этого обязательно получить оригинал решения комиссии на руки.

Важно: новая кадастровая жилья будет применяться с 1 января того года, в котором вы подали заявление об оспаривании. Если новую кадастровую стоимость установили в 2017 году, а вы написали заявление только в январе 2018 года, то пересчёт затронет лишь 2018 год. Подготовка отчёта об оценке может занять несколько недель, поэтому тянуть с оспариванием до конца года не стоит.

Оспаривание через суд

С судом чуть сложнее. Для похода в суд готовятся все те же документы, но вместо заявления в комиссию нужно составить административное исковое заявление и оплатить пошлину 300 рублей. Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривают суды общей юрисдикции по правилам Кодекса административного судопроизводства. К примеру, в Москве такие споры решает Мосгорсуд.

Это может быть сразу исковое заявление об установлении рыночной стоимости квартиры, а может — обжалование отказа комиссии. Во втором случае к пакету документа нужно приложить оригинал решения.

Суд принимает заявление, если оно правильно оформлено и приложены все нужные документы. Если документов не хватает или в исковом заявлении что-то не так, суд вправе оставить его без движения или вернуть, тогда документы нужно исправить и подать заново.

Подготовка административного искового заявления и защита интересов в суде — не самое простое дело, поэтому лучше нанять специалиста. Юрист способен сразу составить заявление, подать его в суд и сходить на заседание. Обратите внимание: представителем в этом суде может быть только юрист с высшим образованием, а не любой человек, которому вы доверяете свои дела.

Будьте готовы к тому, что госорган не остановится на первой стадии, если проиграет дело, и положительное решение суда придётся защищать в апелляционной и кассационной инстанции. Но есть и хорошие новости: если первая инстанции была на вашей стороне, то решение скорее всего пройдёт и остальные инстанции.

За первые 9 месяцев 2019 года суды удовлетворяли требования по пересмотру кадастровой стоимости в 55% случаев. Статистика оспариваний

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Узнать кадастровую стоимость онлайн

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления.

Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись, или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой.

Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра.

*

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

• земельного налога;
• налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов). 

Кадастровую стоимость недвижимости определяют: 

• в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли); 
• в результате государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

• если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
• если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

Получить разъяснения об оценке кадастровой стоимости

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Расскажите друзьям