Есть несколько способов получить участок в собственное пользование, самый доступный – аренда. Существенный минус такого метода – это частичное, а не полное владение. Действующее законодательство предусматривает еще один способ приобретения земли в собственность – аренда участка с последующим выкупом. В этом случае можно купить надел по выгодной цене. Нет необходимости искать участок на сомнительных досках объявлений. Это безопасная сделка, которая не сильно ударит по бюджету.

Плюсы аренды участка с последующим выкупом

Аренда земельного участка с последующим выкупом имеет много плюсов.

Основным преимуществом подобного способа приобретения земли является вложение своих финансов, в отличие от обычной аренды. Существует возможность выбрать лучший по площади, расположению или другим параметрам участок, при стандартной покупке это доступно не всегда – есть ограничения по бюджету.

К минусам относится бюрократизм. Его суть в желании государства получить больше выгоды, для чего привлекаются сторонние специалисты, тарифы на услуги которых постоянно растут. Если земельный комитет принял решение не выделять вам территорию, он сделает это законными методами. Государству выгоднее сдавать вам площадь в наем, чем продавать. Поток денег в государственную казну тогда больше.

Еще один недостаток – нужно собрать все документы на понравившуюся площадь самостоятельно, за свой счет. Может произойти ситуация, когда данных относительно права собственности нет в электронном виде, они сохранились только в архивах.

В 90-х годах проводилась земельная реформа, и гражданам дали много земельных наделов. Но в то время единой федеральной базы не существовало. Местная власть, даже не подозревая, что земля кому-то принадлежит, дает вам ее в наем.

Действительный владелец площади берет из архива документы относительно права собственности и в судебном порядке забирает территорию.

Как взять землю в аренду с последующим выкупом у государства?

Взять землю в аренду для личного пользования с последующим выкупом участка у государства не всегда удается просто, особенно людям, не знающим нормативную базу.

Условно существует два пути:

• если наемная площадь уже принадлежит государству;
• в случае, когда она нигде не зарегистрирована.

В первом случае процесс оформления проще. Документы на интересуемую площадь уже готовы, кадастровый номер за участком закреплен. Желательно избегать сделок на арендуемую площадь, если есть другие претенденты. Аукционные цены всегда будут завышенные.  

Если земельный надел не зарегистрирован, нанять его необходимо согласно статье 39.14 Земельного кодекса РФ. Перед покупкой юристы рекомендуют узнать полную информацию относительно данной территории. Спросите соседей, нет ли у территории собственников, нет ли каких-либо важных и опасных объектов под землей и т. п.

Обращение в земельный комитет

Гражданин, у которого возникло желание арендовать площадь, должен обратиться в земельный комитет органа исполнительной власти и сделать описание территории. Там выдадут промежуточное постановление, в котором будет информация о необходимости предоставления кадастрового паспорта. Можно обращаться в орган местного самоуправления.

Оценка стоимости

Кадастровые выписки получают в федеральном управлении картографии и постановки земель на учет. Его сотрудники сделают оценку стоимости территории. Для получения оценки необходим кадастровый план. Его составляет данная служба.

В итоге будущий арендатор получает техническую документацию после согласования всех границ с соседними. Стоимость документации 5000–10000 тысяч рублей в зависимости от местонахождения интересующей площади. Перед этим нужно пройти процедуру межевания. Данный процесс происходит следующим образом:

• на выбранный участок приезжает геодезист;
• вымеряет территорию;
• фирма выдает межевой план.

Компаний, предоставляющих подобные услуги, существует достаточно много.

Получение постановления

В муниципальном управлении нужно получить постановление относительно передачи арендуемой площади в ваше владение, распоряжение и пользование участком. Оно выносится на основании технической документации. В нем указывается стоимость перехода в частную собственность.

Подача заявления в муниципалитет

В местный орган самоуправления подается заявление установленной формы:

• указываете, к кому будете обращаться (инициалы должностного лица, адрес, контактные данные);
• по центру пишете название документа: «Заявление относительно выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности»;
• дальше пишете сам текст заявления: «Просьба предоставить в собственность на возмездной основе земельный надел», указываете кадастровый номер, адрес объекта, цели использования, категория земли;
• соглашаетесь на условия использования персональных данных;
• подтверждаете достоверность указанной информации;
• указываете адрес, куда необходимо отправить результат рассмотрения заявки;
• подаете перечень документов, прилагающих к заявлению;
• ставите дату и подпись.

Заключение договора

Следующий этап – составление и подпись договора найма земельного участка с правом покупки в местном муниципальном органе.

Получение свидетельства относительно права собственности

Если выплачиваете всю сумму за земельный надел по соглашению найма с правом выкупа, тогда можете составить договор купли-продажи и получить свидетельство собственности.

Требуемые документы

Когда впервые обращаетесь в муниципальный орган, нужно представить документы:

• паспорт гражданина РФ (для юр. лиц – регистрационное свидетельство);
• кадастровый паспорт;
• правильно заполненное заявление.

Если на арендуемую площадь еще не оформлены документы, необходимо обратиться в орган ЕГРН со следующими документами:

• постановление муниципального органа о выделении территории в аренду;
• документы межевания;
• технический план участка;
• заявление относительно постановки на учет в кадастровой службе;
• документы, подтверждающие личность;
• чек об оплате государственной пошлины (стоимость – 200 руб).

Через пять дней документы будут готовы.

Структура договора аренды участка с последующим выкупом

Подобные соглашения являются типичными. Менять в них нельзя ничего. Гражданину, берущему в аренду территорию, остается только согласиться и подписать договор. Сторонами соглашения могут являться физические и юридические лица.

По закону они могут быть участниками сделки. Статьей 550 ГК Российской Федерации предусмотрено заключение соглашения исключительно в письменной форме.

Составляя документ, права и полномочия всех его участников должны быть точно в нем предусмотрены.  

В соглашении обязательно указываются данные относительно состояния арендуемой площади и возможности строить на ней. Арендодатель обязуется предоставить всю информацию об объекте.

Обязательно должна указываться информация об ответственности всех сторон и штрафные санкции при несоблюдении условий соглашения.

Также указываются все сроки объявления претензий, их порядок подачи и рассмотрения. В случае невозможности решить спор вне судебного разбирательства дело направляется в суд. Тогда судья и будет решать долю обеих сторон.

В договоре необходимо указать все прилагающие документы. Если на территории находятся какие-то застройки и оборудования, нужно предоставить их список.

ВАЖНО! Обратите внимание на наличие в договоре слов «с последующим выкупом» или отсутствие слов «без выкупа». Так сможете себя обезопасить.

Образец договора аренды участка с последующим выкупом

Образец типичного договора аренды земли с последующим выкупом должен содержать такие данные:

• город и дата составления документа (в шапке);
• ФИО сторон, их паспортные данные;
• общие положения:
  • кто кому передает в аренду территорию и какую (указываем кадастровый номер);
  • гарантии арендодателя относительно обремененностей арендуемой площади;
  • общие положения по поводу перехода земли в собственность арендатора;
  • сроки соглашения;
  • права и обязанности сторон;
  • арендная плата и расчеты;
  • условия досрочного расторжения сделки;
  • прочие условия.

Полный текст подобного соглашения относительно покупки арендуемой земли можно посмотреть здесь.

Договор аренды участка с последующим выкупом между физическими лицами

Особенностью соглашения найма с последующим выкупом между физическими лицами является личные договоренности между сторонами с минимальным вмешательством государства.

В договоре изменяются условия, сроки, права и обязанности сторон. С арендодателем реально договориться по поводу цены на землю. Плюсом является наличие всех необходимых кадастровых документов.

Договор аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации

С местной администрацией договариваться очень сложно. В договоре аренды земельного участка с последующим выкупом между вами и администрацией права арендатора ущемляются.

Если попросите образец соглашения для ознакомления, вам предложат подписывать или отказываться от участка.

Также минусом является проведение аукциона, и в результате потратите время, но не получите 100 % гарантии, что станете владельцем.

ВАЖНО! Обратите внимание на пункты, где указаны обязанности сторон. В них может находиться информация относительно необходимости, например, убирать арендуемую площадь и прилегающие территории. Если подписали договор с подобными условиями, вас обязуют их выполнять. Такие условия являются одним из минусов данного соглашения.

Что можно сделать с участком при аренде с выкупом?

До получения свидетельства относительно права собственности участок используется исключительно в целях, указанных в договоре (например, занятие сельским хозяйством или застройка).

Данную землю (согласно условиям соглашения после полной выплаты денег) можно купить и стать полноправным владельцем. После получения права собственности на арендуемый участок гражданин может распоряжаться землей в качестве полноправного хозяина: продать, оставить по завещанию, подарить и т. п.

Возможные риски

При аренде могут возникнуть ряд проблем:

• оформленные бумаги заполнены неправильно;
• органом, который рассматривает документы, обнаружена либо ошибка, либо несоответствующие данные;
• юридическое лицо-арендатор прекратило деятельность, либо возбуждена процедура банкротства;
• имеются ограничения на передачу земли в частное владение;
• территория не подлежит продаже из-за нецелевого назначения;
• участок мог регистрироваться ранее, но данные относительно него не внесены в электронный реестр, а сохранены только в архивах.

Дополнительно необходимо отметить возможность нахождения на участке для выкупа объекта государственной важности. Случалось, когда приобретенной земле обнаруживался кабель международного электрического соединения или центральная газовая труба. Тогда пользоваться участком невозможно, но юридически человек является владельцем.

В покупке надела существуют и положительные стороны и отрицательные. Нужно решать самостоятельно, целесообразно ли приобретение участка таким способом, но без помощи профессиональных юристов здесь не обойтись. 

Договор аренды земельного участка с последующим выкупом

Аренда земельного участка осуществляется с учетом не только требований гражданского законодательства, но также и с учетом требований Земельного Кодекса РФ.

Участок земли, как правило, приобретается лицом на основании условия временного пользования для занятий сельским хозяйством.

На сегодняшний день, стоимость земли бывает достаточно высока, в связи с чем, не каждый может позволить себе приобрести ее сразу. Выходом из такой ситуации будет заключение соглашения об аренде такого участка, с условием его последующего выкупа.

Статья расскажет о том, как должен быть заключен такой договор, а также на какие детали нужно арендодателю и арендатору обратить внимание.

Образец типового договора аренды земельного участка с последующим выкупом

Для того чтобы верно составить документ, стороны должны понимать, какие именно требования предъявляются к такому документу законом.

В первую очередь положения договора должны быть наиболее конкретны. Не допускается включать в текст положения, которые могут быть истолкованы несколькими способами. В соглашении должно быть указано, что право собственности может перейти только тогда, когда арендатор выплатить определенную сумму денежных средств.

Необходимо понимать отличия такого договора от соглашения о рассрочке при купле-продаже объекта. Основная разница между ними заключается в том, что при рассрочке, лицо выплачивает полную стоимость объекта в течение определенного периода. Для аренды же с последующим выкупом характерно то, что собственник участка еще получает средства и за временное пользование этим объектом.

Стоимость участка земли должна быть выплачена собственнику до того, как истечет срок аренды. Платежи осуществляются периодически в срок, который согласовали две стороны.

В соглашении рекомендуем указать, когда именно право собственности переходит к арендатору.

В тексте соглашения должны быть указаны следующие положения:

• Информация об участниках договора;
• Период действия соглашения;
• Данные об участке земли;
• Сведения о правах и обязанностях сторон;
• Порядок расчета между сторонами;
• Процедура расторжения документа;
• Подписи сторон.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка с последующим выкупом.
• Скачать образец договора аренды коммерческой недвижимости.
• Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости.
• Скачать образец договора безвозмездного найма квартиры.
• Скачать бланк договора безвозмездного найма квартиры.

Соглашение об аренде, подразумевающее последующий выкуп объекта, который передается во временное пользование, является смешанным договором. Это означает, что для него характерны, как положения, которые относятся к договору аренды, так и к договору о купле-продаже.

В таком соглашении должно быть указано, что после истечения срока документа, при выплате полной стоимости объекта, право собственности будет передано арендатору.

На практике аренда может быть осуществлена не только у частного лица, но и у государства. Самым распространенным примером, является аренда участка земли для строительства. После того, как объект построен, арендатор получает право приобрести предоставленный участок.

При оформлении соглашения, стороны должны обратить внимание на следующие нюансы:

• В случае, когда земля является собственностью муниципалитета или государства, органы могут реализовать участок с помощью аукциона, в случае, когда на ней в течение трех лет после заключения документа не было возведено строение;
• В случае, когда на арендованном участке земли, арендатор возвел строение и осуществил его регистрацию, он получает право приобрести данный участок земли, то есть имеет право преимущественного выкупа;

• Когда земельный участок относится к участкам сельскохозяйственного назначения, возможность его приобретения возникает не сразу, а только лишь по истечению определенного периода, который равен трем года с момента оформления соглашения об аренде такого участка. До наступления этой даты, арендатор может использовать участок только в соответствии с его назначением;
• Помните, когда арендатор представил для заключения соглашения неверные данные или документы, право на получения участка в собственность у него может не возникнуть. Недопустимо реализовать это право при таких обстоятельствах даже в том случае, если на этом участке было возведено строение, и была проведена его регистрация.

Выше перечисленные нюансы не являются исчерпывающими, для такого вида соглашения. Как правило, для заключения такого документа и правоотношения следует обратиться к специалистам, имеющим юридические знания для того, чтобы права каждого из участников были соблюдены.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

В последнее время в России был отмечен стремительный рост популярности договора аренды. Это ярко иллюстрирует как юридическая практика, так и статистика.

Популярность данного договора обусловливается тем, что сегодня в нашей стране арендовать можно любой объект, будь то земельный участок, комната в квартире или автомобиль.

Сегодня речь пойдет об одном из вариантов данного соглашения – договоре аренды с последующим выкупом.

Данная вариация подразумевает аренду с указанием возможности выкупа объекта соглашения. По сути, такой договор является неким аналогом рассрочки платежа. Разница в том, что, в данном случае, рассрочка проходит в форме аренды.

Аренда с последующим выкупом является взаимовыгодной сделкой как для арендатора, так и для арендодателя. Первый получает возможность выкупить желаемый объект посредством рассрочки вместо крупного разового платежа, а второй – гарантию того, что данный объект будет продан за фиксированную денежную сумму.

Для достижения наиболее удобных условий, законом предусматривается возможность внесения в договор различных дополнительных аспектов вроде строго установленных сроков аренды, даты окончательного выкупа и др.

Главным требованием к такому договору является его составление в письменной форме. Также важно, чтобы все положения были заключены с соблюдением норм гражданско-правового законодательства.

Правовая форма данного соглашения сочетает договор аренды и договор купли-продажи.

Список пунктов, включенных в данный договор, выглядит следующим образом:

• Срок действия договора (конкретная дата окончательного выкупа);
• Определение расчетов и выплат денежных сумм;
• Указание конкретной суммы, которая будет внесена при последующем выкупе (выкупная стоимость). Данный пункт является обязательным, так как без него оформление передачи объекта собственности от арендодателя к арендатору не будет возможным;
• Права и обязанности каждой из сторон-участниц договора. Именно данный пункт содержит все мелкие аспекты;
• Ответственность сторон.

Следует отметить, что прямое влияние на содержание договора оказывает объект, являющийся предметом договора аренды. То есть договор аренды автомобиля и договор аренды жилого помещения имеют множество отличий. Также важно отметить, что данное соглашение должно заключаться в двух экземплярах.

Образец договора здесь.

ДОГОВОР
аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя (долгосрочный, с правом арендатора на выкуп участка)

13.06.2002                                                                               г. Нижний Новгород

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды земельного участка с правом выкупа (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Судебная практика: Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Признавая незаконным отказ в передаче в собственность земельных участков, суд в порядке пункта 1 статьи 77 ЗК РФ исходил из того, что заявителем соблюдены установленные условия приватизации испрашиваемых земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, при надлежащем использовании объектов аренды более трех лет на основании действующего договора аренды, нахождении участков в гражданском обороте, неизъятии из хозяйственного пользования, когда их выкупная стоимость определена, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, а также права выкупа по льготной цене, приняв во внимание законность заключенного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, которым продлен его срок, и тождественность участков, выступающих предметом данных сделок.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Право приватизации сельскохозяйственных угодий(Майборода В.А.)

(«Юрист», 2019, N 9)

Вместе с тем поскольку сама по себе аренда земельного участка из земель публичной собственности по существу является вещным правом, а не обязательством , то возможность включения (невключения) в договор аренды земельного участка права его выкупа не должно быть дискреционным полномочием арендодателя. Такое условие должно включаться в предмет аукциона права аренды земельного участка наряду с разрешенным видом использования, влияя на начальную стоимость лота аренды. Аренда как таковая является обязательственным отношением, а аренда с правом выкупа представляет собой вещное право на землю. Поэтому допустимым является регулирование первой группы отношений земельным законодательством, тогда как вторая должна регулироваться преимущественно гражданским законодательством, пресекая тем самым возможности для злоупотреблений на местном уровне и прекращая доктринальную дискуссию о проблеме соотношения земельного и гражданского регулирования.

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

21.04.2020

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа.

Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему.

Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е.

человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением.

Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору. Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый.

Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность. Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки.

За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок.

Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры. Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности.

Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно.

Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

• Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
• Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
• Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
• Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

• Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
• Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами.

Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку.

В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Аренда земли с правом выкупа

При отсутствии денежных средств можно оформить аренду земли с правом выкупа. Такую возможность предоставляет государство и органы муниципальной власти. Процесс оформления аренды участка с последующим выкупом имеет ряд особенностей, о которых поговорим в статье.

Получить участок земли в собственность можно путем приватизации (бесплатного оформления) или выкупа (возмездного приобретения). Основание для оформления в собственность устанавливается в индивидуальном порядке.

Что такое аренда земли с правом выкупа?

Аренда участка с правом выкупа подразумевает возможность приобретения земли за денежные средства. Это должно быть прописано в договоре, который оформляется между арендодателем и землепользователем-арендатором.

Регулирование таких отношений осуществляется посредством Земельного и Гражданского кодексов РФ. В случае нарушения условий договора аренды правонарушитель может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с положениями КоАП РФ.

Арендовать участок можно в результате проведения торгов или без них. Как бы не происходила передача прав, использовать землю можно только в соответствии с ее целевым назначением. Так, например, на участке, предназначенном под ИЖС, не допускается возведение многоквартирного дома, а на сельскохозяйственных землях не допускается строительство чего-либо вообще.

Для получения земли в пользование с последующим выкупом необходимо обратиться в муниципалитет для предварительного согласования и проведения межевых работ, если границы интересующего участка не были установлены ранее. После этого составляется заявление на аренду без торгов.

Дальнейшие действия зависят от того, появятся ли другие претенденты на оформление земли в пользование. Срок ожидания других заявок составляет 30 дней.

Если претендентов нет, администрация заключает с заявителем договор аренды. Если есть – проводятся торги.

Документы и условия аренды с последующим выкупом

Граждане и организации, которые имеют недвижимость в собственности на арендованных участках, вправе выкупить эту землю. Такое право предоставляется им ст. 36 ЗК РФ.

Когда никаких строений нет, выкуп осуществляется посредством предварительного проведения торгов.

Это нежелательная для землепользователя процедура, так как стоимость земли в результате участия в аукционе может резко подрасти.

Чтобы избежать проведения аукциона следует заблаговременно обзавестись строением. Это может быть баня, летняя веранда и т.д. Постройка регистрируется в Росреестре, после чего оформляются документы на выкуп участка.

Плюс такой манипуляции в том, что при наличии на земле собственной недвижимости, арендатор имеет исключительное право на приобретение надела. При этом выкупная цена не может быть выше кадастровой стоимости участка.

Если планируется приобретение земли сельскохозяйственного назначения, следует учесть, что такая возможность наступает только по прошествии трех лет с момента подписания договора аренды. Главное условие, которое должно быть соблюдено в этом случае – надлежащее использование земельного участка с учетом особенностей его целевого назначения.

Для заключения договора аренды потребуется подготовить следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• межевой план земельного участка;
• заявление с указанием цели использования земли.

Кадастровую документацию и межевой план можно получить в уполномоченном отделе муниципалитета. Если участок не был поставлен на учет должным образом и не имел установленных границ, потребуется осуществить межевые работы за собственный счет.

В свою очередь муниципальный орган для заключения договора аренды должен предоставить следующие бумаги:

• документ-подтверждение права собственности на земельный участок – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
• официальное разрешение о выделении участка без проведения аукциона.

Без этих бумаг заключение договора аренды невозможно. В свою очередь арендатор обязан иметь на руках общегражданский паспорт.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Договор аренды с последующим выкупом оформляется в трех экземплярах. По одному из них получают стороны арендных отношений (заявитель и муниципалитет), а третий предоставляется в Росреестр при регистрации. Прохождение государственной регистрации обязательно для всех арендных договоров, срок которых превышает 11 месяцев.

Передача земельного участка арендатору осуществляется на основании составления акта приема-передачи. Он является неотъемлемой частью договора.

В договоре следует указать следующую информацию:

• данные сторон;
• сведения о документе, который подтверждает наличие права собственности;
• идентификационные сведения о земельном участке – адрес местонахождения, площадь, кадастровый номер, целевое назначение, вид разрешенного использования и т.д.;
• указание на возможность выкупа с перечислением условий;
• права и обязанности сторон;
• срок аренды;
• порядок расторжения договора;
• реквизиты и подписи сторон.

Для регистрации арендных отношений необходимо предоставить в Росреестр или МФЦ следующие бумаги:

• договор аренды в трех экземплярах;
• заявление на регистрацию;
• акт приема-передачи;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• кадастровую и техническую документацию.

После оформления выкупа и перечисления выкупной суммы потребуется также обратиться в Росреестр или МФЦ по месту расположения земельного участка и зарегистрировать переход права собственности. При себе обязательно иметь паспорт и доверенность для представителя муниципального органа или заявителя.

Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
6. Оформление акта приема-передачи.
7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

Стоимость и сроки

Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.

При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.

В среднем при наличии строений на арендованном участке граждане и юридические лица могут рассчитывать на установление выкупной цены в размере 60 % от кадастровой стоимости. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка цена может возрасти до 80 % от кадастровой стоимости.

Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.

Возможные проблемы

Муниципальный или государственный орган может отказать в выкупе арендованной земли. При этом должно быть одно из следующих оснований:

• некорректное оформление документации;
• наличие недостоверной информации в документах;
• возбуждена процедура банкротства или ликвидации юридического лица-арендатора;
• передача участка в частную собственность запрещена по закону;
• покупатель не является гражданином или резидентом РФ;
• участок предназначен для нужд муниципалитета.

Положительное решение принимается при соблюдении всех условий и правил. Причина отказа всегда указывается письменно.