13.02.2021

  В жизни часто бывает, что заключенный договор аренды имущества нужно прекратить досрочно. На каком основании и как именно это можно сделать рассказывается в настоящей статье.

  Основания досрочного расторжения договора аренды

  Договор аренды позволяется расторгнут, если обе его стороны на это согласны. Если же нет, то это делают в одностороннем порядке, арендодатель или арендатор. Но только при наличии законного основания.

  Когда арендодатель имеет право расторгнуть арендные отношения раньше срока:

1. Арендатор существенно нарушает условия договора, а может и эксплуатирует имущество не по назначению, установленному договором и общепринятыми понятиями о свойствах данного имущества. Либо лицо, арендующее имущество не один раз нарушило договор.

2. Арендатор портит имущество, и эти негативные изменения его внушительны.
3. Нарушает сроки выплаты арендной платы (2 раза подряд).
4. Если договором закреплены обязательства арендатора осуществлять капитальный ремонт имущества, а он это игнорирует.

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:     тел. +7 (343) 383-59-64

    Основания для прекращения договора по желанию арендатора:

1. Если собственник имущества не передает в пользование имущество или мешает им пользоваться.
2. Если имущество имеет недостатки, из-за которого невозможно им пользоваться или имущество теряет свойства, которые прописаны были в договоре, а это имеет для арендатора большое значение.

   Это работает в том случае, если только имеющиеся недостатки не были заранее обозначены в договоре, из чего следовало бы, что арендатор был с этим согласен.

3. Если арендное имущество потеряла свои свойства, которые были необходимы для пользования и оговорены договором, и при этом в этом нет вины арендатора.

  Законом и договором могут быть установлены и другие обстоятельства, при которых досрочно прекратить аренду можно будет как арендодателю, так и арендатору.

  Досрочное прекращение договора аренды арендодателем

  В разделе, рассмотренном выше расписаны общие причины и возможности расторжения арендного договора.

При этом вот как следует вести себя арендодателю, если он заметил, что действия или бездействия арендатора влекут за собой расторжение договора.

А именно, собственник имущества, сдавший его в аренду извещает пользователя имущества о намерении прекратить договор. В письменном виде он расписывает причины расторжения по закону и по договору.

  Со своей стороны, арендатор может не согласиться расторгать договор раньше срока. Это скорее всего приведет к обращению сторон договора в суд, так как собственник и арендатор не смогут самостоятельно прийти к консенсусу.

  Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

  Учитывая, что законные или договорные возможности прекращать договор раньше срока имеются как у арендодателя, так и у арендатора, то последний при установлении оснований для окончания аренды до прекращения договорного срока уведомляет о своих намерениях арендодателя.

  Понятно, что с досрочным расторжением договора, даже если имеются серьезные причины (которые в законе или в договоре утверждены в качестве оснований для внезапного прекращения аренды) арендодатель не захочет соглашаться, ведь он потеряет выгоду. В таких ситуациях сторонам редко удается уладить дело миром, без обращения в судебные органы, чтобы все решилось по закону.

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:     тел. +7 (343) 383-59-64

   Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока

  Арендодатель и арендатор вольны досрочно закончить аренду, если оба они с этим согласны, о чем подписывается соглашение. Форма соглашения должна быть ровно такой же как и форма самого договора.

Это значит, что в соглашении должна быть отсылка на основной договор, наименование документа, дата и место его составления и подписания, кто стороны соглашения и смысл документа.

Здесь обязательно не нужно забывать прописать об отсутствии у арендатора и арендодателя каких-либо претензий по договору, в том числе и финансовых или притязаний.

  Соглашением устанавливается срок и ход действий при возврате арендованного имущества, а также когда арендатору следует оплатить оставшиеся суммы по договору, если это того требует.

В документе предусматривают приписку о том, сколько экземпляров подписано соглашений, ставят данные о сторонах (адреса, телефоны и банковские реквизиты-ровно ту информацию, которая указывалась в договоре аренды), после чего собственник и арендатор расписываются во всех экземплярах соглашений.

   И еще важно запечатлеть в тексте соглашение запись о том, что этот документ о расторжении является неотъемлемой частью договора аренды. В документе о прекращении аренды можно прописать любые дополнения, изменяющие отношения сторон, не запрещенные законом.

  Уведомление о досрочном расторжении договора аренды

  Если арендодатель или арендатор решил прекратить досрочно аренду, он обязан сообщить письменно об этом другой стороне. Этого требует установленный законодательством порядок расторжения договора аренды досрочно.

  Форма письменного предупреждения о досрочном расторжении законом не установлена. Здесь важно лишь, чтобы однозначно и понятно прописаны были законные или договорные причины для расторжения. Это уведомление об окончании договора, направленное одной из его сторон по своей сути-односторонний отказ от продолжения договора. Поэтому этот отказ обязан иметь основания расторжения.

  В отказе от договора сторона прописывает законные нормы или пункты договора, на которые ссылается при расторжении. Немаловажно еще прописать когда сторона считает для себя арендные отношения прекращенными.

Есть законные сроки расторжения отношений в случае отказа от договора одной из сторон раньше срока (один месяц-если имущество движимое и три месяца при недвижимом имуществе).

А договором аренды стороны могут утвердить и иные сроки уведомления о прекращении отношений.

  Штраф за отказ от договора аренды досрочно

  Собственник и лицо, которое пользуется имуществом по договору имеют возможность установить в документе, подтверждающем аренду применение к стороне штрафа, если она без основания досрочно пожелает прекратить исполнение договора.

  Штрафы законны и редко встречается указание судом на их незаконность. Причиной этому – установление законом свободы в заключении договоров между сторонами, а также утверждении удобных для них условий. Лишь бы это не противоречило закону и не ущемляло чьих-то прав.

  Если вышло так, что Вы подписываете договор, составленный не Вами, а другой стороной, то, как минимум его следует четко проанализировать.

Если есть сомнения или не согласия с условиями документа, не стесняясь ведите об этом переговоры со второй стороной, пытаясь изменить условия в свою пользу. Закон предлагает в таких случаях составлять и передавать стороне протоколы разногласий к предлагаемы договорам.

Например, они готовятся если сторона не согласна с предусмотренным в договоре размером или наличием штрафа за расторжение до срока.

  При рассмотрении условий договора до его заключения можно договориться об уменьшении размеров устанавливаемых санкций или дописать о том, что штраф применят к стороне, которая без оснований откажется от исполнения договора.

  Последствия досрочного расторжения договора аренды

  Расторжение договора аренды досрочно не грозит сторонам чем-то другим по сравнению с прекращением аренды в соответствии со сроком договора.

  Что тогда происходит? Арендатор передает имущество обратно арендодателю и платит аренду за время пользования.

Все вложения в улучшения имущества (даже расходы на ремонт, например) могут возмещаться арендатору, а этими улучшениями будет пользоваться и распоряжаться арендодатель, если так предусмотреть в условиях договора.

Еще есть вариант возврата таких улучшений имущества, если их возможно отделить для передачи.

  Досрочный отказ от договора может предусматривать договорной штраф.

   Юрист по прекращению аренды в Екатеринбурге

  Если Вы находитесь в сложной ситуации, когда самостоятельно невозможно решить, стоит ли досрочно расторгать договор аренды или нет, и насколько тяжелы могут быть при этом для Вас последствия, в том числе и финансовые потери, смело можете обратиться к юристам из Агентства права «M&J» в г. Екатеринбург, которые помогут так:

• дадут исчерпывающие консультации по вопросу : «досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке»;
• проанализируют договор и установят причины, по которым требуется расторжение, пояснят стоит ли это делать, исходя из юридических последствий;
• дадут объяснения о последствиях досрочного расторжения в Вашем случае;
• составят полный пакет документов по расторжению, в которых не имеется никаких законных нареканий;
• проведут вместо Вам переговоры с другой стороной договора в Вашу пользу и отстоят интересы;
• составят документы в суд о признании отказа от арендных отношений недействительным;
• представят Ваши интересы в суде по спору со стороной.

Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из трех этапов:

• направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);

• предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ);

• требование о расторжении договора в суде. Его арендодатель может заявить после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В законе отсутствует требование об обязательном последовательном прохождении всех этапов процедуры расторжения договора. Иными словами, первый и второй этапы можно объединить. Для этого достаточно указать в претензии одновременно на необходимость устранения арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае невыполнения этого требования.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsen-GB

При этом лучше выбрать такой способ направления претензии, использование которого позволит арендодателю доказать направление им конкретной претензии.

В частности, таким способом может быть ценное письмо с описью вложения и с уведомлением о вручении.

После этого, если арендатор не ответит на претензию или ответит отказом исполнить требование арендодателя, можно сразу обращаться в суд с иском о расторжении договора.

Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это значит, что для арендодателя наступят предусмотренные законом негативные последствия.

В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009.

Совет: в договоре имеет смысл прописать срок, в течение которого арендатор должен будет устранить допущенные нарушения и сообщить об этом арендодателю (например, один месяц с даты получения претензии).

Кроме того, рекомендуется указывать в договоре почтовый адрес, на который должны будут направляться претензии арендодателя, особенно если у организации не совпадают фактический и юридический адреса.

Предлагаем ознакомиться:  Рост ответственности за животных

r /{amp}gt;

Пример пункта договора о направлении предупреждения арендатору

«Все претензии к арендатору о нарушениях им условий настоящего Договора направляются по почте по следующему адресу: (полный почтовый адрес арендатора), либо вручаются уполномоченному представителю арендатора под расписку по следующему адресу: (полный адрес фактического местонахождения арендатора).

Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения претензии от Арендодателя обязан устранить допущенные нарушения условий договора и сообщить об этом Арендодателю в письменной форме.

В противном случае Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора».

• r /{amp}gt;
• Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.
• r /{amp}gt;

Пример условия о расторжении договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре.

Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке.

Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах.

Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.

Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

r /{amp}gt;

Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон

«Любая из сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок.

Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Вопрос: в каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок?

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.

• в договоре не указан срок аренды;

• в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Обоснование: Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма № 66).

В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

r /{amp}gt;

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными 

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

• до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);

• до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);

• до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);

• до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).

r /{amp}gt;

3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

1. 1) безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
2. r /{amp}gt;
3. Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

————-

Пример из практики: суд кассационной инстанции признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды при отсутствии нарушений условий договора со стороны арендатора 

Стороны заключили краткосрочный договор аренды недвижимого имущества. По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении. В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций

Верховный суд РФ выпустил первый в этом году обзор своей судебной практики[], утвержденный президиумом ВС 13 апреля.

В 125-страничном обзоре рассматривается практика как президиума, так и всех судебных коллегий Верховного суда, а также даются разъяснения по ряду проблемных аспектов судопроизводства, и анализируется практика международных договорных органов ООН и Европейского суда по правам человека.

В частности, в разделе, посвященном практике судебной коллегии по экономическим спорам, рассматривается разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений; споров, вытекающих из обязательственных отношений; споров, возникающих из публичных правоотношений; процессуальные вопросы.

Так, по поводу одного из дел ВС отмечает, что стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании недействительным пункта договора, предусматривающего удержание арендодателем в полном объеме суммы задатка в качестве штрафа в случае досрочного расторжения арендатором договора аренды. Арбитражный суд Москвы, руководствуясь положениями п.3 ст.450, ст.

330 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования в связи с тем, что установление в договоре штрафа за односторонний отказ от исполнения договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.

Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали соответствующее условие договора противоречащим нормам гражданского законодательства.

9-й ААС и АС Московского округа поддержали выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия Верховного суда отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отказала в удовлетворении иска по следующим основаниям. Положения ст.

619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора удержание арендодателем задатка, для арендодателя — уплата задатка в двойном размере. В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы. Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст.329, 421 ГК РФ.

Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а, напротив, в предоставлении возможности расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

• Поскольку ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого пункта договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующего законные интересы арендодателя при его исполнении (определение № 305-ЭС15-6784).
• ————
• [1] Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2016).

Штраф за односторонний отказ от договора поставки

Договор поставки может быть расторгнут в одностороннем порядке только в случаях, предусмотренных ст. 523 ГК РФ и связано с существенными нарушениями условий договора второй стороной. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента получения уведомления об одностороннем отказе контрагентом.

Существенными нарушениями могут считаться- недостатки товара, неоднократное нарушение сроков поставки, неоднократное нарушение сроков оплаты или неоднократная выборка товаров.

Сторона, заявившая односторонний отказ от договора поставки так же вправе потребовать возмещения убытков, понесенных в связи с нарушением контрагентом своих обязательств.

Стороны договора поставки в рамках соблюдения принципа свободы договора могут предусмотреть ответственность Покупателя в виде штрафных санкций в случае необоснованного отказа от исполнения им обязательства по приемке товара или невыборке товара. По отдельным видам обязательств, законом может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность).

В правоотношениях с физическими лицами, применение штрафных санкций при договоре купли-продажи не соответствует нормам законодательства.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Определение Верховного Суда РФ от 12.01.

2018 N 305-ЭС17-20491 по делу N А40-193493/2016 Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 606, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из того, что договор аренды расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором условий арендного соглашения. Поскольку договор аренды не предусматривает возврат арендатору обеспечительного платежа в случае нарушения арендатором договорных условий, суды отказали во взыскании 1 185 341 руб., перечисленных ООО УК «РЕД энд Ко» в качестве обеспечительного платежа.

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 N 307-ЭС17-21621 по делу N А56-63073/2016

Отказывая в удовлетворении иска предпринимателя, суды, руководствуясь положениями статей 450, 452, 453, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что предприниматель не исполнил обязанность по внесению арендной платы за июль, август, сентябрь 2016 года, а обстоятельство чинения обществом препятствий в пользовании арендуемым имуществом документально не подтверждено, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 302-ЭС18-24154 по делу N А33-17409/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.

Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2019 N 305-ЭС19-20792 по делу N А41-99135/2018

Как арендатору досрочно выехать из помещения без санкций — Эксиора

Как арендатору досрочно выехать из помещения без санкций

Юрист компании. 2018. № 1.

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Главное в статье
1 Если освободили помещение, обязанность платить автоматически не прекращается	2 Право требовать расторжения аренды не дает права на односторонний отказ
3 Чтобы расторгнуть договор, направьте уведомление	4 Если отказались от аренды, депозит можно уменьшить

Арендатор вправе досрочно отказаться от помещения, только если такая возможность предусмотрена в договоре. Просто освободить помещение недостаточно, ведь за него все равно придется платить. Сверьтесь с чек-листом, если решили расстаться с арендодателем без суда и финансовых потерь.

1. Проверьте, есть ли право на отказ

Стороны бессрочной аренды вправе отказаться от договора в одностороннем порядке.310ГК  Исключить в договоре это право нельзя,ВАС16  но стороны могут прописать основания и порядок отказа. Отказ от срочной аренды возможен только в случаях, предусмотренных договором[1]. Посмотрите, есть ли такие условия в соглашении. От этого зависят дальнейшие шаги.

Отказ возможен без оснований. Это наиболее простой вариант. Суды признают, что право на односторонний отказ может быть не связано с конкретными основаниями.

ВАСА19 Если стороны просто указали, что «арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке», арендатор не обязан обосновывать расторжение соглашения.

Сразу переходите ко второму шагу.

Для отказа нужно выполнить дополнительные условия. Стороны могут связать право на отказ с выполнением каких-либо условий, например, уведомить арендодателя, оплатить все счета и т.п. Проверьте, какие условия должен выполнить арендатор. Разграничьте эти условия и основания для отказа. Если в договоре нечеткие формулировки, суд может признать, что безмотивный отказ невозможен.

Например, стороны определили, что арендатор вправе отказаться от договора, если арендодатель не передал вовремя помещение или мешал его использованию. В другом пункте указали, что при расторжении «по остальным основаниям» нужно предупредить контрагента за один год.

Арендатор так и сделал, но суд не признал договор прекращенным. Суд указал, что условие о сроке предупреждения регулировало только порядок отказа. А в качестве основания стороны прописали только нарушение со стороны арендодателя. Отказ от договора без оснований невозможен.

ВСА08

Есть и обратный пример. Суд признал правомерным отказ арендатора от договора, хотя право на отказ не было прямо указано в соглашении. Стороны упомянули его только в условии о возврате авансового платежа.А56-1

Если спорных формулировок нет – можно переходить к следующим шагам. Суды считают, что арендатор вправе отказаться от договора без каких-либо оснований, если выполнит все условия, которые связаны с отказом.А82 Истечение года с момента заключения договора и уведомление арендодателя за два месяца до расторжения посчитал достаточными для отказа АС Северо-Западного округа.А56

Для отказа нужны конкретные основания. Наиболее сложный вариант. Арендатор не сможет отказаться от договора, если не наступили обстоятельства, которые в нем указаны. Ссылки на экономический кризис и финансовые потери не помогут расторгнуть договор. Это подтверждает многочисленная судебная практика.

Стороны определили размер арендной платы по договору в долларах США. На момент подписания соглашения доллар стоил 30 рублей, а теперь подорожал до 70. Арендатор предложил расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Арендодатель не ответил. Тогда арендатор пошел в суд и потребовал расторгнуть договор, но проиграл дело.

Суд указал, что инфляционные процессы не относятся к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть. Арендатор принял на себя риск изменения курса валюты, когда заключал договор в долларах.А40

Президиум ВАС РФ указывал, что материальные трудности не входят в список оснований для прекращения договора. К ним относятся, например, инфляция и рост потребительских цен,ВАСА40 а также резкое ухудшение финансового состояния компании и сокращение штата.ВАСА17

Пример из практики Внешнеэкономические санкции –  не основание для отказа от аренды, если про это не сказано в договоре	Истец просил расторгнуть договор аренды офиса в связи с закрытием расположенного в нем филиала	Ответчик (победа) возражал против удовлетворения иска
Суд В удовлетворении требований отказал. Введение внешнеэкономических санкций, уменьшение чистой прибыли и закрытие филиала банка не отнесено договором к числу обстоятельств, которые освобождают стороны от обязательств. Риск негативных для банка последствий нельзя возлагать на арендодателя.

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника — новости Право.ру

Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя». 

Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст.

19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).

Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.

После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы 
Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании
. Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком.

Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.

21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.

Итоговый вариант

В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).

Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется.

Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года.

Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

арендатор может расторгнуть договор

Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Другие изменения предусмотрены для арендаторов государственного или муниципального имущества. В 2020 году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. Условия документа могут отличаться от прежних, если не ухудшают положение арендатора.

Право есть у арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязательства. Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг.

группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании
, считает, что арендатор может продлить срок договора и при наличии нарушений. «Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – рассказывает эксперт.

Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.

Для этого должны быть соблюдены условия:

• договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;
• нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Оценки экспертов

Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке.

«Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) Профайл компании
.

– Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами. В интересах каждого договориться и не расторгать договор.

Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.

Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство
: «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения». 

Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении. Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер  
Федеральный рейтинг.

группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Экологическое право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Банкротство (включая споры) 2место По выручке 3место По выручке на юриста (более 30 юристов) 8место По количеству юристов Профайл компании
: «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать». Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.

Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.

Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании
 

Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст. 19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год.

Это право возникает из-за «невозможности использовать арендуемое имущество по назначению». «Причем Верховный суд в «коронавирусном» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер Федеральный рейтинг.

группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13место По количеству юристов 25место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36место По выручке Профайл компании
. Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы.

По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п. 3 ст. 19 законодатель не запретил.

Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.

А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил премьер-министр Михаил Мишустин. Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало.

Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Федеральный рейтинг.

группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)
, указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».