Сегодняшний пожар в Краснодаре, к счастью не стал причиной гибели людей. Но тем не менее он  является очень интересным примером за счёт того, что после этого пожара стали говорить о сгоревшем здании. Давайте посмотрим что произошло.

• 
• Так вот, на этот пожар не мог не отреагировать губернатор, и в интервью «Кубанским известиям» он сказал буквально следующее:
• 

Итак, губернатор упомянул термин: «самострой». Это конечно неграмотно, с точки зрения строителя, пожарного специалиста, да и юриста, но тем не менее — данный жаргонизм общепринят, и, как и выражение: «объект самовольного строительства», самострой как термин прочно входит в лексикон всех, кто так или иначе связан со сферой недвижимости.

Правильно этот термин звучит так: 

Самовольная постройка

и определяется она как:

здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

часть 1 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации

Как отмечается в Методических рекомендациях Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по рассмотрению споров, связанных с признанием права собственности на объекты самовольной постройки  впервые самовольное строительство нашло свое отражение в Постановлении СНК РСФСР от 22.05.

1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках». Впоследствии положения о самовольной постройке были закреплены в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года.

В настоящее время основы правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, установлены в статье 222 ГК РФ.

В том же источнике рассматриваются три признака самовольной постройки, каждый из которых достаточен для того, чтобы признать здание «самостроем»:

Первый признак самовольной постройки

Нецелевое использование земельного участка. В соответствии с определением термина самовольная постройка в соответствии с котором отвод (т.е. выделение) земельного участка для целей строительства должен соответствовать порядку, установленному законом и иными правовыми актами.

Недостаточно просто быть собственником земельного участка, чтобы начать на нём что-то строить. Необходимо, чтобы правовой режим данного земельного участка соответствовал конкретному целевому назначению.

Такой порядок отвода земельных участков установлен статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Второй признак самовольной постройки

Отсутствие установленных законом разрешений на строительство. Статья 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации устанавливает порядок по которому тот, кто хочет построить здание (за исключением нескольких типов зданий) должен получить определенные разрешения от специальных органов государственной власти.

Третий признак самовольной постройки

Если при возведении здания нарушены градостроительные или строительные нормы и правила, то эта постройка также относится к самовольным.

В указанных выше Методических рекомендациях отдельно определено, что согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.

2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленума № 10/22) положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Таким образом мы видим три признака самовольной постройки, в том числе как и нового строительства так и реконструкции. Первый из них никак не касается специалистов по пожарной безопасности, а вот вторые два имеют прямое отношение.

В указанных методических рекомендациях етсь ряд положений, которые касаются пожарной безопасности. Перечислим их.

ВО-ПЕРВЫХ

…

В силу пунктов 1, 2 статьи 3 Закона об архитектурной деятельности заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющиенамерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, -обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Строительство любого объектадолжно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных

1. норм и правил.
2. 4) тот факт, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других (помимо истца) лиц и не создает угрозужизни и здоровью граждан (в том числе гражданина-истца и членов его семьи).

Наличие либо отсутствие нарушения прав других лиц (в том числе неопределенного круга лиц) и угрозы жизни или здоровью гражданустанавливается судом применительно к допущению при возведении постройки существенных нарушений градостроительных, строительных норми правил по законодательству, действовавшему на момент создания постройки (пункты 24, 29 Постановления Пленума №10/22), а также правил пожарной исанитарно-эпидемиологической безопасности (Постановление ФАС СевероКавказского округа от 12.09.2012 по делу N А18-170/2011, Постановление

Штраф за незаконное строение

Законопроект № 301924-7 о «Самострое» был подписан президентом 4 августа 2018 года. В него были внесены поправки, основной из которых, касалась понятия самостроя – «самовольная постройка», а именно это здание или строение, которое:

• возведено на земельном участке, не принадлежащему застройщику;
• построено на земле, не предусмотренной для строительства;
• построено с нарушением норм и/или без разрешений и согласований;

Если здание было построено на земельном участке, который не предназначен для строительства, но на это есть все необходимые разрешения и согласования, то эту постройку нельзя назвать самостроем, а так же сюда входит не знание собственника о таковых ограничениях на принадлежащий ему участок. 

• В данном законе отмечено, что собственник земли имеет право строить на ней здания и постройки, а так же сносить их, но всею деятельность, связанную со строительством на участке, владелец совершает только в соответствии с гражданским законодательством РФ.
• В измененном законопроекте прописано, что владелец земельного участка с самовольной постройкой не имеет права распоряжаться данной постройкой (дарение, эксплуатация, продажа).
• Он обязан легализовать данный объект по всем требованиям или же снести его за счет собственных средств. Здесь же указанны сроки, в течение которых, владелец здания/сооружения обязан снести объект (зависит от сложности и объема постройки) — в среднем от трех до двенадцати месяцев.
• Реконструировать постройку по всем нормам можно сроком до трех лет, в зависимости от особенностей объекта.

• для физических лиц – 2-5 тыс. рублей;
• для индивидуальных предпринимателей – 25-50 тыс. рублей или временное приостановление коммерческой деятельности
• для юридических лиц – 100-300 тыс. рублей или временное приостановление деятельности по решению суда сроком до 3-х месяцев.

Предлагаем ознакомиться:  Попытка незаконного проникновения в жилище

Данный Законопроект предусматривает случаи, когда суд вправе изъять земельный участок, на котором были возведены несанкционированные здания и сооружения:

• нецелевое использование данного земельного участка (например, строительство промышленных сооружений на сельскохозяйственной земле, тем самым нарушая плодородие почвы);
• в процессе деятельности нанесение вреда экологии и окружающей среде;
• неисполнение предписаний суда о приведений в норму возведенных сооружений;

Из этого следует, что государство не намеренно повально отбирать у граждан земельные участки и их дома, эта мера является крайней – при не соблюдении всех предписаний суда.

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ,  специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация.  С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

Как признать самострой собственностью

Для того, чтобы признать собственностью нелегальную застройку необходимы следующие факторы:

1. земельный участок должен быть в собственности у застройщика;
2. разрешение на строительство на данном участке;
3. соответствие здания всем техническим нормам и правилам застройки;
4. здание или сооружение не должно причинять вред окружающей среде и не нарушать права других людей.

Закон предусматривает легализацию самовольных построек в большинстве случаев, если они приведены в соответствие всем нормам и требованиям. 

1. Таким образом, владелец здания обязан сообщить местным властям о том, что он намеривается построить, достроить или реконструировать уже имеющееся в собственности здание, с подробным описанием своих действий (проектной документацией).
2. После рассмотрения всех документов чиновники уведомляют вас о своем решении.
3. При положительном ответе вам дается право строить и реконструировать здание сроком до десяти лет.
4. По окончании строительства необходимо подготовить тех. план. После завершения всех построек и составления проекта, оплаты государственной пошлины, администрация с помощью специальной комиссии проверяет соблюдение всех требований и норм законодательства, и только после этого вы получаете право зарегистрировать свое имущество
5. Администрация самостоятельно отправляет запрос в Росреестр для постановки на учет недвижимости.
6. Здесь же отмечено, что владелец нелегального здания, которое подлежит сносу, имеет право получить от местных властей компенсацию, в том случае, если собственник не знал, что здание, которое он приобрел, является самовольной постройкой. Компенсация равна рыночной стоимости снесенного объекта.

Предлагаем ознакомиться:  Соседи сдают квартиру незаконно: куда жаловаться?

• Все эти сложности, чаще всего, провоцируют человека не сообщать в административные органы о застройках на своем участке, так как не каждый может разобраться во всех тонкостях нашего законодательства и стойко пройти все процедуры регистрации.
• Но каждый застройщик должен понимать, что невзирая на все сложности легализации, от ответственности перед законом никто не освобождается.

Узаконив самовольные постройки, вы можете быть уверенным, что вас не коснутся проблемы в виде штрафов и судебных исков. Так же владелец незаконной постройки должен быть готов к тому, что его застройкой могут заинтересоваться местные чиновники и прийти с проверкой. Причина для этой проверки может быть разной, включая жалобы недоброжелателей (соседей, конкурентов).

Санкции  за самовольные постройки

1. Право принятия решения о сносе зданий/сооружений, самовольно построенных на садовых участках, передано только суду.
2. Соответственно местная власть не вправе самостоятельно принуждать владельцев сносить сооружения без решения суда.
3. Но если все же суд принял решение о сносе или реконструкции здания или сооружения, самовольно построенного на земельном (садовом) участке, то владелец обязан выполнить все предписания суда.
4. В противном случае владелец участка понесет административную ответственность, в соответствии с Законопроектом № 301854-7 (Об эксплуатации самовольных построек и невыполнение судебного решения). 

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

                                                              Оглавление

1. Понятие самовольного строительства;
2. Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
3. Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
4. Заключение.

• Понятие самовольного строительства
•  Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:
• — возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;
• -размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;
• — построены без обязательных разрешений и согласований;
• — возведены с нарушением строительных правил и норм.
• Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.
• Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.
• Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:
• — заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);
• — в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;
• — в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
• — в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
• — в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.
• Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.
• Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

https://www.youtube.com/watch?v=FvDNzaEWy70

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).

Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.

Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

1.        Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам
2.        При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.
3.        Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

— подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

• — заказать технические планы;
• — получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;
• — согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

        Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

      Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

1. Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства
2. — оформление разрешения на строительство;
3. — признание права собственности в судебном порядке;
4. — получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;
5. — установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.
6. Оформление разрешения на строительство:
7.       При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

       Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

      При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

•        Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.
• Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:
•         Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:
• — земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
• — имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
• — на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
• — сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
•          В судебные органы необходимо представить:
• — проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;
• — заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
• — заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
• — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
• — договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).
• Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

      В соответствии с п. 3.

2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

1.      При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.
2.       В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:
3. — договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
4. — проект строительства (реконструкции) здания;
5. — заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
6. — заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
7. — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

        Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Что изменилось в законе о самовольных постройках

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

• Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.
• Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.
• Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Например, решения администрации достаточно, если:

1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
2. У собственника участка есть на него документы.
3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Все о самострое: оформить, узаконить, судебная практика

В некоторых городах России особо остро стоит проблема самовольного строительства. Большой объем строительства в России ведется в таких крупных городах как Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Семфирополь (Крым), Сочи, Новосибирск. Попробуем разобраться в некоторых аспектах самовольного строительства, оформления и сноса самостроя, с точки зрения законодательства и судебной практики.

Понятие в действующем законодательстве

Законодательство раскрывает понятие самовольной постройки в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Так самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Отсюда можем выделить признаки самостроя:

• возведён на участке, не предоставленном для целей строительства в установленном порядке;
• возведён на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
• создан без получения на это необходимых в соответствии с законодательство разрешений;
• создан с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Обращаясь с иском в суд о сносе объекта строительства, нам не требуется признания судом факта, что возведенная строение является самовольным. Оно является таковым уже в силу того, что имеет один из вышеуказанных признаков.

Обращение же с иском в суд преследует целью защиту и восстановление нарушенных «самостроем» прав заинтересованных лиц (совладельцев, соседей, органов местного самоуправления, публичных интересов и пр.) в порядке, предусмотренном ст. 11 ГК РФ.

Одним из способов защиты права может являться, например, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (снос постройки и(или) приведение земельного участка в первоначальное состояние).

Возможна подача иска о признании права собственности на самовольную постройку. В данном случае способом защиты будет признание права (ст. 12 ГК РФ).

Как оформить самострой в собственность?

Возможность легализовать (оформления, узаконить) самострой заложено в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создан объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее строительство, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам, содержащимися в иных документах;
• если сохранение строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка: как ее определить и как признать право собственности

Самовольной постройкой могут признать объект, который соответствует хотя бы одному из этих признаков:

1) Земельный участок не был предоставлен для строительства

Земельный участок не принадлежит лицу, которое возвело постройку, ни по праву собственности, ни на основании договора. Строительство признают самовольным, если оно осуществляется на участке, переданном в аренду или в бессрочное пользование без права возводить постройки.

Из судебной практики: постройку посчитают самовольной, если ее возведение противоречит целевому назначению земель (например, строительство жилья на землях лесного фонда), либо не соответствует видамразрешенного использования, установленным правилам землепользования и застройки (например, градостроительный регламент зоны жилой застройки или общественно-деловой зоны может не предусматривать возможности строительства промышленного предприятия и т.п.).

2) Постройка возведена без разрешения на строительство

Разрешение на строительство разрешает проведение строительных работ. Если разрешения нет – нельзя и строить.

Но закон предусматривает исключения. Например, не нужно получать разрешение физическому лицу на строительство на садовых и приусадебных участках, гаража на земельных участках, не предназначенных для предпринимательской деятельности и т.д.

Разрешение на строительство может быть получено после предоставления документов, перечисленных в ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, при условии, что их содержание не противоречит градостроительному плану земельного участка.

Из судебной практики: согласно позиции Верховного суда РФ, строительные работы можно проводить только после получения разрешения на строительство. Только в такой последовательности.

Нельзя получить разрешение на строительство после начала строительства или по его завершению.

Верховный суд РФ указал, что отказ в выдаче разрешения на строительство считается законным, даже если соблюдены все требования к представленным документам. Однако встречается и единичная противоположная практика.

• 3) Постройка осуществлена с нарушением строительных или градостроительных норм и правил
• Речь идет о нарушении требований технических регламентов, местных нормативов благоустройства, планировочной документации и других документов.
• Процесс строительства и возведения сооружения должен соответствовать принципам законодательства о градостроительной деятельности. Например, согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, относятся:

• осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
• осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
• осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Какова судьба самовольной постройки?

Вариантов два – снос и легализация.

1) Снос самовольной постройки.

По решению суда либо в отдельных случаях органов местного самоуправления (органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) постройка, признанная самовольной, подлежит сносу.

Из судебной практики: иск о сносе самовольной постройки, как правило, заявляются местной администрацией, но такими правами наделены и другие органы — строительный надзор, прокуратура.

Правом требовать сноса самовольной постройки наделен правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Местная администрация может принять самостоятельное решение о сносе, если земельный участок, на котором расположена постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такое решение может быть оспорено в суде.

1. 2) Легализация самовольной постройки.
2. Самовольную постройку могут признать законной в судебном порядке, если суд удовлетворит иск о признании права собственности.
3. Как признать право собственности на самовольную постройку?
4. Право собственности на самовольную постройку признают при соблюдении следующих условий:
5. 1) право на землю

У лица должно быть право на земельный участок, допускающее строительство на нем этого объекта. Право собственности подразумевает возможность застройки собственного земельного участка. Однако это право ограничено целевым назначением земли и видами разрешенного использования, указанными в градостроительном плане земельного участка. Основанием может также стать право аренды под застройку.

• 2) соответствие постройки требованиям планировочной документации, правилам землепользования и застройки
• Разрешенное использование земельного участка регламентируется правилами застройки и землепользования, принимаемыми органами местного самоуправления, которые регламентируют:

• разрешенные виды использования земельных участков в пределах конкретных территориальных зон;
• максимальный и минимальный проценты застройки;
• этажность;
• отступы от границ земельного участка при строительстве.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости. Средствами доказывания соответствия либо несоответствия целевому назначению и разрешенному использованию являются кадастровые паспорта и кадастровые выписки на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.

1. Необходимо обращать внимание на случаи, когда Правилами землепользования и застройки предусматривается отсылка к иным документам, например, проекту планировки территории.
2. 3) отсутствие угрозы жизни и здоровью
3. Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Нарушение прав третьих лиц может выразиться в застройке чужого участка полностью или частично, создании самовольной постройкой препятствий в пользовании чужой недвижимостью. Безопасность постройки, как правило, доказывается судебной экспертизой.

• Обычно по делам об узаконении самовольной постройки назначаются строительно-техническая экспертиза, экспертиза пожарной безопасности, исследуется соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, в зависимости от особенностей фактических обстоятельств дела могут быть назначены и другие исследования.
• 4) принятие своевременных мер для получения разрешений на строительство
• Необходимо доказать, что отказ в выдаче разрешения на строительство (или бездействие органов власти) был незаконным, что вы своевременно предоставили необходимые документы, содержание которых соответствует градостроительному плану земельного участка.
• Из судебной практики: часто суды требуют, чтобы законность отказа в выдаче разрешения на строительство оспаривалась в отдельном судебном деле, а не в рамках дела о признании права собственности на самовольную постройку.
• Право собственности на самострой, возведенный без необходимого разрешение, можно получить в силу приобретательной давности лицом, которое добросовестно, открыто и непрерывно владело им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, и, если оно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
• 5) при доказательстве того, что объект недвижимости существует, представив его кадастровый план или паспорт, а также то, что объект создан за счет истца.

Юридическая возможность признания права собственности на самовольную постройку ‒ это не упрощенный механизм легализации постройки.

Это способ защиты права застройщика, который по какой-то не зависящей от него причине не смог получить разрешение на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию.

Поэтому суд при вынесении решения руководствуется таким принципом гражданского законодательства, как добросовестность и недопустимость злоупотребления правом.