Банкротство

Оформление недвижимости в общую собственность

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Оформление недвижимости в общую собственностьДолевая и совместная собственность — разные права и возможности  распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

  1. Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.

  2. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.

  3. Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.

  4. Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

Минусы

  1. На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
  2. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

  3. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа,  дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам.

К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Оформление недвижимости в общую собственностьСогласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
  • выписка из ЕГРН;
  • паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  • документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
  • брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  • она появилась до брака;
  • ее подарили по договору дарения;
  • она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

  1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
  2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
  3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.

  4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
  5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

  6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
  7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Оформление недвижимости в общую собственностьБез согласия супруга продать квартиру  совместной собственности не получится. postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

Оформление недвижимости в общую собственность

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru

Плюсы

  1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.

  2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.

  3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы

  1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.

  2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться  суд.

  3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. 

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Оформление недвижимости в общую собственностьДоля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

  1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
  2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.

  3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.
  4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

  5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
  6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Оформление недвижимости в общую собственностьИз выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru

Основные отличия совместной собственности от долевой

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Не присматривала за квартирой и ее украли. Пустая жилплощадь – мишень для мошенников?

  • «Думали, сойдем с ума всем подъездом». Как удалось за шум посадить «замечательного соседа»
  • Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как осуществить государственную регистрацию права общей собственности на недвижимость?

14.05.2020

В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Определение долей в праве долевой собственности производится по правилам статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Соглашением участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество установлены статьей 42 Закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной  регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Так, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

  • Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.
  • Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также сделок по отчуждению земельных долей.
  • Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом.
  • В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.
  • Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Процедуры раздела имущества, находящегося в долевой собственности, выдела из него доли регламентированы статьей 252  Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением такой компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Раздел вещи, находящейся в общей долевой собственности, как и выдел доли одного из собственников влекут прекращение режима общей собственности.

Общая долевая собственность: как оформить?

Желание оформить имущество в общую долевую собственность (ОДС) чаще всего возникает в отношении жилой недвижимости. Сразу несколько человек могут приватизировать или купить жилье, получить его в дар или по наследству. Законно владеть долей в нем и распоряжаться ею можно только после регистрации своего права в едином государственном реестре (ЕГРН).

Для этого потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше право на долю, и проверить наличие недвижимости в кадастре. Но начинать всегда нужно с получения согласия всех потенциальных собственников. Если кто-то против деления общей собственности на доли, помочь может только суд. В регистрации недвижимости очень много нюансов, учесть которые иногда возможно лишь с помощью юристов.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно: оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 161 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого.

Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3.

По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально.

Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести.

Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера.

Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор приватизации;
  • дарственная;
  • завещание;
  • решение суда о признании права на недвижимость.

Общая долевая собственность может образоваться и из совместной при разделе ее на части. Это возможно по соглашению хозяев (добровольно или через суд) или путем заключения брачного договора, если имущество делят супруги.

В каких случаях необходимо нотариальное оформление?

Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.

С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.

У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10.

Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:

  • приватизация недвижимости на семью;
  • покупка недвижимости у единоличного собственника;
  • покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.

Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Как платить госпошлину?

Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.

Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.

Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция.

Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.

Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней.

Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

  • паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • нотариально заверенное соглашение (если нужно);
  • решение суда о праве на долю (если был суд);
  • квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

По закону, срок выдачи выписки в МФЦ — максимум 9 дней. Если заявление подавали в отделении Росреестра — 7 дней, а при предварительном удостоверении у нотариуса — 3–5 дней.

Выписки выдают каждому участнику процесса. С момента внесения записи в ЕГРН все становятся полноправными хозяевами своих частей в общей долевой собственности.

Налог на имущество физлиц каждый теперь должен платить отдельно, пропорционально своей доле в ОДС.

  • Источники:
  • Гражданский кодекс РФ (глава 16 «Общая собственность» раздела II части первой)
  • Размер пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (Налоговый кодекс РФ)
  • Особенности госрегистрации права общей собственности на недвижимость

Федеральный закон № 76 от 01.05.2019 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации…», статьи 5 и 6

Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Общая собственность. Совместная и долевая

Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.

  • Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
  • Совместная собственность
  • Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.

Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).

Долевая собственность

Вне брака совместная собственность встречается очень редко: люди предпочитают определять размер своей доли. Ведь от этого зависят их доходы, расходы, а также то, какую часть собственности они могут использовать.

Хотя владельцы могут заключить соглашение, по которому всё перечисленное может и не зависеть от размера доли — закон даёт им право на самостоятельное решение.

А вот если договориться об управлении и пользовании долевой собственностью не получается, придётся идти в суд.

Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли

Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼  в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.

Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.

Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.

В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте. 

  1. Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
  2. Продать совместное имущество, то есть подписать договор купли-продажи, может любой из собственников (как правило — кто-то из супругов), но необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.
  3. Будьте внимательны при покупке квартиры у супружеской пары и проверьте все документы, чтобы понять, совместно ли они ей владеют.
  4. Какие документы проверить:
  1. свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть);
  2. выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
  3. паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  4. документ, на основании которого квартира была получена (например, договор купли-продажи);
  5. брачный договор (если есть).

Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности:

Проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельства выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года. Если квартиру приобрели позже, этого документа у владельцев не будет.

В свидетельстве могут быть указаны оба супруга, а может быть кто-то один, но это не значит, что собственность личная — второй супруг всё равно считается равноправным владельцем, за исключением нескольких случаев.

Закажите выписку из ЕГРН. Выписку нужно заказывать всегда, даже если собственники дали вам свидетельство, — оно остается у бывшего владельца и тогда, когда квартиру давно продали.

В выписке же всегда будут актуальные сведения о квартире. Убедитесь, что все данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если оно есть) совпадают с тем, что написано в документе.

Попросите у продавцов документы-основания права собственности. То есть те документы, по которым право собственности на жильё перешло к нынешним владельцам, они указываются в выписке из ЕГРН. Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.

Это самые важные документы для сделки — именно по ним вы поймете, может ли квартира быть не в общей собственности.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  • её подарили одному из супругов по договору дарения или передали бесплатно по другому договору (попросите эти документы и проверьте, кому именно передали квартиру);
  • один из супругов получил её в наследство (проверьте свидетельство о наследстве, заодно уточните, сколько всего было наследников и как решился вопрос с остальными);
  • если квартира появилась до брака.

Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. Эти данные вы найдете в свидетельстве или выписке из ЕГРН: будьте внимательны, дата выдачи свидетельства может не совпадать с датой регистрации права — последняя указывается внизу документа, рядом с номером гос.регистрации.

Дата заключения брака есть на штампе в паспорте и в свидетельстве о заключении брака. В паспорте отметка о браке стоит не всегда: человек мог потерять и восстановить паспорт без неё, поэтому лучше попросить сразу все документы.

Также информацию о браке можно запросить в реестре ЗАГСов через нотариуса — с 31 декабря 2017 года у них появилось такое право. Если квартира появилась до брака — это личная собственность и продать её можно без согласия супруга.

Спросите, нет ли брачного договора. Ещё один случай, когда появившаяся в браке квартира не будет совместной собственностью, — если это прописано в брачном договоре. Такой документ пара может подписать и до заключения брака и после. Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным.

https://www.youtube.com/watch?v=oTM1RgHmBxc\u0026t=206s

В договоре должно быть предусмотрено, что для квартиры, купленной в браке, устанавливается другой тип собственности: например, раздельный или долевой.

Описание жилья при этом может быть конкретным или общим. Например, «любое недвижимое имущество, приобретаемое в период брака» — если договор заключался до покупки квартиры. Так супруги могут договориться, к примеру, о том, что всё их будущее имущество в браке будет раздельным.

Итак, чтобы купить квартиру, находящуюся в совместной собственности, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.

2.    Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.

3.    Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.

4.    Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.

5.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

6.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию.

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

Как купить долю в квартире

Понять, что квартира находится в долевой собственности, гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Вот о каких правилах нужно знать:

Преимущественное право других собственников. До того, как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости. Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи.

Важно: условия должны быть такими же, как и для других покупателей. Завысить в извещении сумму с тем, чтобы продать чужим людям долю в квартиру с человеком, с которым испортились отношения, нельзя.

У сособственников есть 1 месяц для принятия решения — только после этого продавец, не получивший ответа, может продать свою долю. Но это можно сделать и раньше: если все владельцы до истечения этого срока отказались от покупки.

Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — такое предложение не считается согласием. Другие владельцы недвижимости могут либо согласиться на предложенные условия, либо отказаться, давая зелёный свет на продажу.

Сохраните все документы: предложение продавца другим собственникам и их письменные отказы. Они понадобятся не только для подписания договора, но и при регистрации права собственности на долю. Прочитайте рекомендации нотариата по форме и содержанию таких извещений и порядку их отправления, а ещё лучше — добейтесь, чтобы всё бумаги проходили через нотариуса.

Будьте внимательны: если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.

Нотариальное удостоверение договора. Все сделки по продаже долей должны проходить через нотариуса. Это касается даже тех договоров, по которым все собственники одновременно продают свои доли.

Итак, чтобы купить долю в праве на квартиру, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.

2.    Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.

3.    Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.

4.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

5.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

  • Риски при покупке долевой собственности
  • Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
  • Вот что может пойти не так:
  • Продавец продаёт долю в праве под видом отдельного жилья

Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.

Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся.

  1. После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
  2. Как этого избежать
  3. Внимательно всё проверьте:
  • У недвижимости должен быть отдельный кадастровый номер, по которому можно заказать выписку из ЕГРН, в ней будет информация о количестве собственников. До получения выписки вы можете проверить квартиру по адресу на портале Росреестра. 
  • Посмотрите документы-основания — если в договоре на покупку этого объекта ранее фигурировала только доля в праве, то отдельной квартирой он стать со временем вряд ли мог. Если в документах-основаниях написано, что это именно квартира, то её кадастровый номер должен совпадать с номером покупаемой недвижимости. Если они отличаются, проверьте старый номер на сайте Росреестра.
  • Если дом многоэтажный, посмотрите планировку других квартире в нём — это можно сделать на Яндекс.Недвижимости в истории объявлений по выбранному адресу.  Если планировка и площадь квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с подобным метражом — это повод задуматься.

Продавец не известил других собственников о продаже доли

Этот порядок можно нарушить разными способами:

  • подделать извещение о продаже;
  • подделать документ, подтверждающий отправку этого извещения другим собственникам, ведь извещение можно передать под роспись;
  • отправить извещение по старому или неправильному адресу;
  • подделать отказ сособственника от покупки доли.
  • Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.
  • Как этого избежать
  • Придётся проконтролировать много нюансов:
  • Проверяйте содержание извещений, которые продавец отправляет другим собственникам.
  • Убедитесь, что в извещении были указаны все значимые условия будущей сделки: описание недвижимости, цена, порядок расчётов, перечень тех, кто остается жить в квартире, срок передачи квартиры и т. д.
  • Договоритесь о том, чтобы все документы направлялись через нотариуса. Лучше выберите его сами или найдите общими усилиями — не поддавайтесь на уговоры продавца выбрать «хорошего знакомого специалиста».
  • Если извещения отправляются по почте, проследите, чтобы продавец выслал их по актуальным адресам или по всем известным ему адресам, лучше, чтобы это было заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
  • Отслеживайте трек-номера отправлений на сайте Почты России, чтобы убедиться в том, что извещения дошли до адресатов. А если у вас есть телефоны сособственников, позвоните им и спросите, получили ли они уведомления. Так вы хотя бы исключите ситуацию сговора между продавцом и владельцами остальных долей.

Если сособственники выходят на связь и готовы отказаться от покупки доли, попросите их нотариально удостоверить свои отказы.

Сговор продавца и сособственников

Тут возможны разные ситуации. Продавец и сособственники подделывают документы об извещении о продаже доли или об отказе от покупки доли, после чего сособственники через суд переводят права на себя.

Возможен и такой вариант: сделка проходит законно, но после покупки ваши интеллигентные и милые «долевые» соседи начинают вести себя неадекватно, тем самым вынуждая вас продать им долю по заниженной цене. Ведь теперь все правила о продаже доли должны соблюдать вы, а демонстративно неприятные соседи отпугнут любого постороннего покупателя.

Как этого избежать

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, просите сделать все документы через нотариуса — добросовестных сособственников это смутить не должно. А вам будет проще доказать, что порядок выкупа был полностью соблюден.

А вот если соседи решили вынудить вас продать приобретённую долю своим поведением, то готовьтесь к длительным разборкам (с полицией, судами и т. д, в зависимости от того, что они нарушают), если не хотите терять деньги. Но в такой ситуации многие предпочитают избавиться от доли и не трепать нервы.

Заключение

В сделках с общей собственностью нет ничего необычного: люди часто покупают долю в квартире, чтобы получить прописку, да и супруги могут решить развестись и продать «совместно нажитое». Так что бояться такой покупки не стоит.

Как и во всех сделках с недвижимостью важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре.

Мошенники не любят въедливых и юридически грамотных покупателей, поэтому у вас есть все шансы купить такую квартиру без проблем.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Мария Толстова.